Khi chuẩn bị xây một tòa nhà cho thuê tạo dòng tiền, điều đầu tiên mà nhiều chủ nhà quan tâm thường là chi phí xây dựng.

Họ hỏi rất kỹ về:

• giá xây dựng mỗi mét vuông

• chi phí vật liệu

• chi phí hoàn thiện

Điều này hoàn toàn dễ hiểu, bởi xây dựng một tòa nhà cho thuê thường cần một khoản đầu tư khá lớn.

Tuy nhiên, trong quá trình tư vấn cho nhiều chủ nhà chuẩn bị xây bất động sản dòng tiền, Nam nhận thấy một sai lầm khá phổ biến.

Rất nhiều người chỉ tập trung vào việc giảm chi phí xây dựng, mà quên mất rằng hiệu quả của một tòa nhà cho thuê không chỉ phụ thuộc vào chi phí xây.

Thực tế, có những tòa nhà chi phí xây dựng thấp nhưng khai thác không hiệu quả. Ngược lại, có những tòa nhà đầu tư tốt ngay từ đầu lại mang lại dòng tiền ổn định trong nhiều năm. Theo chân Nguyễn Thế Nam khám phá thông qua bài viết này.

Chi phí xây dựng không phải yếu tố duy nhất quyết định hiệu quả

Một tòa nhà cho thuê không chỉ là một công trình xây dựng.

Đây là một tài sản được khai thác trong thời gian dài, có thể lên đến 30 đến 50 năm.

Vì vậy, hiệu quả của tòa nhà phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác ngoài chi phí xây dựng, bao gồm:

• thiết kế công năng

• nhu cầu thị trường

• trải nghiệm của người thuê

• chi phí vận hành

Nếu chỉ tập trung vào việc giảm chi phí xây dựng mà bỏ qua những yếu tố này, tòa nhà có thể gặp khó khăn trong quá trình khai thác.

Thiết kế ảnh hưởng lớn đến khả năng cho thuê

Một yếu tố quan trọng nhưng thường bị bỏ qua là thiết kế công năng của tòa nhà.

Trong mô hình bất động sản dòng tiền, thiết kế không chỉ ảnh hưởng đến thẩm mỹ mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng cho thuê.

Một tòa nhà được thiết kế tốt cần đảm bảo:

• phòng đủ ánh sáng tự nhiên

• thông gió tốt

• diện tích phòng hợp lý

• hành lang thông thoáng

Khi công năng được thiết kế hợp lý, người thuê sẽ cảm thấy thoải mái hơn khi sống trong tòa nhà.

Điều này giúp tòa nhà dễ đạt tỷ lệ lấp đầy cao hơn.

Trải nghiệm sống của người thuê rất quan trọng

Nhiều chủ nhà cho rằng người thuê chỉ cần một chỗ ở.

Nhưng thực tế, người thuê ngày nay quan tâm rất nhiều đến trải nghiệm sống.

Một tòa nhà cho thuê có trải nghiệm tốt thường có:

• không gian sạch sẽ

• ánh sáng đầy đủ

• môi trường sống yên tĩnh

Những yếu tố này giúp người thuê cảm thấy dễ chịu khi sống lâu dài.

Khi khách thuê hài lòng với nơi ở của mình, họ thường có xu hướng ở lâu hơn.

Điều này giúp chủ nhà giảm thời gian trống phòng và giữ dòng tiền ổn định.

Chi phí vận hành ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền

Ngoài chi phí xây dựng, một yếu tố quan trọng khác là chi phí vận hành của tòa nhà.

Một tòa nhà cho thuê cần được bảo trì và quản lý thường xuyên.

Các chi phí vận hành có thể bao gồm:

• chi phí vệ sinh

• chi phí bảo trì thiết bị

• chi phí điện nước khu vực chung

Nếu chi phí vận hành quá cao, lợi nhuận thực tế của tòa nhà sẽ giảm đáng kể.

Vì vậy, khi thiết kế tòa nhà cho thuê, cần tính toán sao cho chi phí vận hành hợp lý.

Tòa nhà cho thuê cần được tính toán như một khoản đầu tư dài hạn

Một sai lầm khá phổ biến là chỉ nhìn vào chi phí xây dựng ban đầu.

Nhưng tòa nhà cho thuê là một tài sản khai thác lâu dài.

Trong suốt vòng đời của công trình, chi phí vận hành và chi phí sửa chữa có thể lớn hơn rất nhiều so với chi phí xây dựng ban đầu.

Vì vậy, khi xây tòa nhà cho thuê, chủ nhà nên tính toán tổng thể:

• chi phí xây dựng

• chi phí vận hành

• khả năng khai thác lâu dài

Khi bài toán này được tính đúng ngay từ đầu, hiệu quả đầu tư sẽ rõ ràng hơn.

Chuẩn bị kỹ ngay từ đầu giúp tránh nhiều sai lầm

Trong thực tế, nhiều sai lầm khi xây tòa nhà cho thuê đều xuất phát từ việc chuẩn bị chưa kỹ.

Trước khi bắt đầu xây dựng, chủ nhà nên dành thời gian để:

• nghiên cứu nhu cầu thuê của khu vực

• xác định phân khúc khách thuê

• tính toán bài toán dòng tiền

Khi những yếu tố này được chuẩn bị rõ ràng, việc xây dựng và khai thác tòa nhà sẽ thuận lợi hơn rất nhiều.

Kết luận

Xây dựng một tòa nhà cho thuê tạo dòng tiền không chỉ là bài toán về chi phí xây dựng.

Đây là một quá trình bao gồm nhiều yếu tố như:

• thiết kế

• tài chính

• vận hành

• chiến lược khai thác

Nếu chỉ tập trung vào việc giảm chi phí xây dựng, chủ nhà có thể bỏ qua những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến hiệu quả lâu dài của tòa nhà.

Chuẩn bị đúng ngay từ đầu sẽ giúp tòa nhà cho thuê vận hành ổn định và mang lại dòng tiền bền vững trong nhiều năm.

Xem thêm: Đây là những rủi ro khi đầu tư bất động sản khiến bạn không có lợi nhuận