Trong hơn 10 năm làm việc cùng hàng trăm chủ nhà từ Bắc vào Nam, tôi – Nguyễn Thế Nam – nhận thấy có một mô hình đầu tư mà ai cũng kỳ vọng: bất động sản dòng tiền.
Nhiều người nghĩ đơn giản: “Xây nhà, cho thuê, ngồi đếm tiền.” Nhưng khi bắt tay vào làm, họ mới nhận ra… “tiền không đếm được, chỉ đếm thiệt hại!”
Là người đứng sau chuỗi sản phẩm:
-
Bizciti – Căn hộ dịch vụ cao cấp
-
Biz Trọ – Chuỗi trọ cao cấp chuẩn 3T (Tôn Trọng – Trật Tự – Thân Thiện)
-
Biz Box – Sleep Box cao cấp văn minh
Tôi xin chia sẻ 5 sai lầm mà nhiều người đầu tư bất động sản dòng tiền đang gặp – và cách tôi cùng họ xử lý, để giúp tài sản không chỉ đẹp mà còn sinh lời ổn định. Cùng Nguyenthenam.vn khám phá thông qua bài viết này.
1. Tưởng dòng tiền là tự động – không có kế hoạch vận hành
Phần lớn nhà đầu tư nghĩ rằng: xây xong, có người thuê, dòng tiền sẽ đều đặn về mỗi tháng. Nhưng thực tế, nếu không có quy trình quản lý tòa nhà, không chăm sóc khách thuê, không xử lý sự cố kịp thời – thì khách ở không lâu, phòng trống liên tục, dòng tiền rò rỉ mỗi ngày.
Tôi từng gặp một chủ nhà ở Tân Phú – tòa nhà 20 phòng, tự cho thuê 4 tháng đầu khá ổn. Nhưng đến tháng thứ 5, máy lạnh hư không sửa, nước yếu không khắc phục, khách phàn nàn… rồi khách dọn đi hàng loạt.
Bất động sản dòng tiền không vận hành bằng niềm tin – mà bằng hệ thống.
2. Coi tòa nhà như tài sản chết – thay vì một sản phẩm dịch vụ
Nhiều chủ nhà nghĩ: “Tôi xây tòa nhà là tài sản, có giá trị, có thể cho thuê cao.” Nhưng họ quên rằng: khách hàng không thuê vì tường dày, mà vì trải nghiệm sống tốt.
Một căn hộ dịch vụ không khác gì… một khách sạn nhỏ. Nếu không sạch sẽ, không yên tĩnh, không chuyên nghiệp, khách sẽ không bao giờ quay lại. Bất động sản dòng tiền phải là sản phẩm dịch vụ, nơi người thuê là khách hàng, và chủ nhà là người cung cấp trải nghiệm.
3. Tự quản lý – không có hệ thống – rò rỉ dòng tiền mỗi ngày
Tôi từng nói với một chủ nhà:
“Anh nghĩ rằng tự làm là tiết kiệm. Nhưng thật ra là đang mất tiền một cách âm thầm.”
Tự thu tiền → dễ sót.
Tự sửa chữa → chi phí cao, xử lý chậm.
Tự chăm sóc khách → không chuyên nghiệp, dễ mất khách.
Khi không có hệ thống: không có CRM, không có lịch bảo trì định kỳ, không có nhân sự xử lý 24/7 – thì tòa nhà rơi vào tình trạng thiếu kiểm soát – không tối ưu – mất tiền mà không biết.
4. Không định vị tệp khách thuê – lấp phòng bằng mọi giá
Nhiều chủ nhà rơi vào bẫy “phòng trống là lỗ”, nên chấp nhận khách nào cũng được: ở bừa, không hợp tác, mất trật tự.
Bất động sản dòng tiền không nên chỉ tính lấp đầy – mà phải tính đúng khách.
Tôi thường hướng dẫn các chủ nhà xác định rõ:
-
Vị trí tòa nhà phù hợp khách thuê nào?
-
Phân khúc trung cấp hay cao cấp?
-
Ưu tiên người đi làm, người nước ngoài, hay sinh viên?
Lấp phòng sai khách → hư đồ, mất trật tự, khách cũ rời đi → mất uy tín, vòng lặp nguy hiểm.
5. Thiếu dữ liệu – ra quyết định theo cảm tính
Tôi từng hỏi một chủ nhà:
“Tỷ lệ lấp đầy trung bình tháng rồi là bao nhiêu?”
Anh trả lời: “Chắc khoảng 80% á!”
Tôi kiểm tra lại – chỉ 58%.
Không có báo cáo dòng tiền, không theo dõi chi phí, không đo lường thời gian phòng trống – tất cả dẫn đến quyết định sai. Nhiều chủ nhà cứ tưởng đang lời – nhưng thật ra đang… chảy máu tài chính.
Dữ liệu là kim chỉ nam của bất động sản dòng tiền.
Case thực tế: Tòa nhà 10 phòng – lỗ 5 triệu/tháng khi tự vận hành, lời 10 triệu/tháng sau 2 tháng giao Bizciti
Anh Duy – chủ một tòa nhà ở Dĩ An, Bình Dương – gặp tôi trong một buổi workshop.
Anh nói: “Phòng đầy mà em thấy lời không bao nhiêu.”
Sau khi tôi xem xét:
-
Giá cho thuê dưới thị trường 10%
-
Khách thuê chuyển phòng liên tục
-
Không có lịch bảo trì, 2 máy lạnh hư chưa sửa
-
Chi phí vận hành không được kiểm soát
Sau 2 tháng giao Bizciti vận hành:
-
Tối ưu giá thuê
-
Thiết kế lại bảng nội quy và dịch vụ
-
Lấp đầy bằng tệp khách đi làm văn phòng
-
Áp dụng công cụ CRM theo dõi dòng tiền
Kết quả: tăng doanh thu 30%, giảm chi phí 25%, chuyển lỗ thành lãi trong vòng 60 ngày.
Kết luận: Bất động sản dòng tiền không sinh lời bằng cảm xúc
Tôi thường nói: “Không cần sở hữu quá nhiều nhà, chỉ cần một căn biết sinh lời đúng cách là đủ.”
Bất động sản dòng tiền không dành cho ai chỉ muốn đầu tư rồi để đó. Nó dành cho người hiểu rằng: phải có hệ thống, phải có tư duy dịch vụ, phải có đối tác đồng hành.
Nếu bạn đang có một tòa nhà, một dãy trọ, hoặc một căn hộ dịch vụ…
…nhưng cảm thấy:
-
Vận hành mệt mỏi
-
Không kiểm soát được dòng tiền
-
Phòng trống thường xuyên
-
Khách ở thiếu trật tự
-
Muốn đầu tư mà không muốn “dính tay”
Hãy thử ngồi lại với tôi. Không phải để bán dịch vụ.
Mà để cùng tính lại bài toán dòng tiền – theo cách tinh gọn – bền vững – chuyên nghiệp.
📩 Inbox cho tôi – Nguyễn Thế Nam – hoặc để lại số điện thoại. Đăng ký ngay!
Tôi sẽ gọi và cùng bạn tìm cách giúp tài sản của bạn sinh lời mà không sinh phiền.
Xem thêm: Kinh nghiệm thực tế đầu tư bất động sản dòng tiền
