“Nhiều tòa nhà không thua vì vị trí.
Không thua vì giá thuê.
Mà thua vì… hợp đồng ký cho có.”
Tôi gặp rất nhiều chủ nhà nói với tôi một câu quen thuộc:
“Hợp đồng có rồi anh Nam ơi, lấy trên mạng về sửa chút là xài được.”
Và cũng chính những hợp đồng “xài tạm” đó, sau 2026, bắt đầu tạo ra:
-
Tranh chấp
-
Thất thoát dòng tiền
-
Rủi ro thuế
-
Và những đêm chủ nhà không ngủ được
Bài này, tôi không nói lý thuyết.
Tôi chỉ nói những điều thực tế mà chủ nhà thường bỏ sót, nhưng lại là nguyên nhân khiến dòng tiền cho thuê âm thầm rỉ máu.
1. HỢP ĐỒNG KHÔNG GHI CÁCH TĂNG GIÁ – DÒNG TIỀN BỊ ĐÓNG BĂNG
Rất nhiều hợp đồng ghi:
-
Giá thuê cố định
-
Thời hạn 2–3–5 năm
→ Nhưng không ghi cơ chế điều chỉnh giá
Khi:
-
Thuế tăng
-
Chi phí vận hành tăng
-
Điện nước – nhân sự – bảo trì tăng
Chủ nhà muốn tăng giá cũng không tăng được, vì hợp đồng không cho phép.
👉 Một hợp đồng tốt cần ghi rõ:
-
Chu kỳ xét lại giá (12 tháng / 24 tháng)
-
Biên độ tăng hợp lý
-
Điều kiện áp dụng
Không ghi trước → sau này chỉ còn cách chịu thiệt.
2. KHÔNG TÁCH BẠCH “GIÁ THUÊ” VÀ “CHI PHÍ” – MẤT QUYỀN GIẢI TRÌNH THUẾ
Sau 2026, câu chuyện thuế không còn “linh hoạt” như trước.
Nếu hợp đồng ghi mập mờ:
-
Giá thuê đã bao gồm mọi chi phí
→ Khi quyết toán, rất khó tách đâu là doanh thu – đâu là chi phí hộ khách trả
Điều này khiến:
-
Doanh thu tính thuế bị đẩy cao
-
Chủ nhà chịu thuế nhiều hơn thực tế
👉 Hợp đồng nên:
-
Tách rõ tiền thuê
-
Tách rõ điện, nước, dịch vụ
-
Có bảng phí đính kèm
Rõ trên giấy → dễ thở khi làm việc với thuế.
3. KHÔNG GHI TRÁCH NHIỆM KHI LUẬT THAY ĐỔI – DỄ TOANG KHI SIẾT QUẢN LÝ
2026 là năm luật thay đổi theo hướng “quản lý thật”:
-
Thuế
-
Lưu trú
-
PCCC
-
Tạm trú
Nhưng nhiều hợp đồng không có dòng nào nói về:
-
Trách nhiệm khi nhà nước yêu cầu bổ sung giấy tờ
-
Nghĩa vụ phối hợp của người thuê
-
Quyền điều chỉnh hợp đồng nếu chính sách thay đổi
👉 Hậu quả:
-
Chủ nhà gánh hết
-
Người thuê không hợp tác
-
Dòng tiền bị gián đoạn
Hợp đồng không tính đường dài → rất dễ gãy giữa chừng.
4. KHÔNG GHI RÕ QUY TRÌNH XỬ LÝ VI PHẠM – QUẢN LÝ BẰNG CẢM XÚC
Nhiều chủ nhà nói:
“Khách ở thấy cũng hiền, chắc không sao.”
Cho tới khi:
-
Ở thêm người
-
Cho người lạ ngủ lại
-
Gây ồn
-
Vi phạm nội quy
-
Ảnh hưởng cả tòa nhà
Nếu hợp đồng không ghi rõ mức phạt – quy trình xử lý – quyền chấm dứt, thì:
-
Chủ nhà nói không có “lực”
-
Mọi thứ thành… đôi co
👉 Quản lý tốt không phải la lớn,
mà là đã ghi rõ từ đầu.
5. HỢP ĐỒNG CHỈ NÓI QUYỀN CHỦ NHÀ – BỎ QUÊN QUYỀN NGƯỜI THUÊ
Một hợp đồng chỉ có lợi cho một bên… thường không sống lâu.
Người thuê cần được ghi rõ:
-
Quyền riêng tư
-
Quyền được hỗ trợ
-
Quyền được bảo vệ tài sản
-
Quyền chuyển phòng khi có sự cố
Khi người thuê cảm thấy được bảo vệ, họ:
-
Ở lâu hơn
-
Ít phá hơn
-
Ít rủi ro hơn
👉 Dòng tiền bền không đến từ ép buộc – mà đến từ sự tử tế có nguyên tắc.
6. KHÔNG CÓ PHỤ LỤC KIỂM KÊ – MẤT TIỀN KHI TRẢ PHÒNG
Rất nhiều tranh cãi nổ ra ở… ngày cuối cùng:
-
Trầy xước
-
Hư hỏng
-
Thiếu đồ
-
Vệ sinh kém
Nếu không có:
-
Phụ lục kiểm kê
-
Hình ảnh hiện trạng
-
Quy định trả phòng
→ Cọc rất dễ biến thành mâu thuẫn.
7. HỢP ĐỒNG KHÔNG PHẢI ĐỂ “KÝ CHO XONG” – MÀ ĐỂ NGỦ NGON MỖI ĐÊM
Tôi luôn nói với các chủ nhà làm bất động sản dòng tiền:
“Hợp đồng không giúp anh chị giàu nhanh,
nhưng giúp anh chị không nghèo đi vì rủi ro.”
Sau 2026:
-
Ai làm bài bản → sống khỏe
-
Ai làm tạm bợ → rất dễ mệt
KẾT
Hợp đồng không phải để phạt nhau.
Hợp đồng là cách hai bên đối xử tử tế với nhau từ lúc còn vui – để khi có chuyện, vẫn còn đường nói chuyện.
Nếu anh chị đang:
-
Làm nhà cho thuê
-
Chuẩn bị ký hợp đồng mới
-
Hoặc muốn rà soát lại hợp đồng cũ trước 2026
👉 Đừng sửa khi đã vỡ.
Hãy làm cho đúng ngay từ đầu. Đăng ký tư vấn ( tại đây)
Xem thêm: Vì sao cùng đầu tư 10 tỷ bds nhưng có người chỉ lãi 2 đến 3%?
