“Hợp đồng tốt không làm giàu cho một người… mà giúp hai người.”
Tôi luôn nhắc các chủ nhà như vậy, bởi càng bước vào giai đoạn 2026 – luật thuế & PCCC thay đổi nhiều – thì một bản hợp đồng minh bạch không chỉ là giấy tờ… mà là lá chắn pháp lý.
Không phải lá chắn để “thắng nhau”,
Mà là để đi cùng nhau lâu dài.
Trong bài viết này, tôi – Nam, chia sẻ những lưu ý quan trọng nhất khi ký hợp đồng cho thuê nhà nguyên căn, hợp đồng căn hộ dịch vụ, hợp đồng trọ, Sleep Box… để chủ nhà không mất tiền oan, người thuê không bị thiệt thòi – và cả hai tránh rủi ro pháp lý không đáng có sau 01/01/2026.
I. HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ NGUYÊN CĂN – 7 ĐIỂM BẮT BUỘC PHẢI RÕ
1. Thời hạn thuê – phải rõ ràng ngay từ đầu
Dài hay ngắn không quan trọng bằng việc hai bên cùng hiểu tinh thần hợp tác lâu dài.
Nếu có điều khoản chấm dứt trước hạn, hãy ghi rõ:
-
Lý do được phép chấm dứt
-
Thời gian báo trước
-
Trách nhiệm của mỗi bên
Cứ rõ ngay từ đầu – thì không ai thiệt về sau.
2. Giá thuê & các chi phí liên quan – đừng để mập mờ
Rất nhiều mâu thuẫn phát sinh chỉ vì “tưởng vậy mà không phải vậy”.
Hãy ghi rõ:
-
Giá thuê/tháng
-
Đã bao gồm thuế chưa?
-
Điện – Nước – Wifi – Rác – Dịch vụ → ai thanh toán?
-
Có phụ phí theo đầu người không?
Minh bạch giúp duy trì sự tôn trọng giữa chủ nhà và người thuê.
3. Tiền cọc – không phải để giữ tiền, mà để giữ niềm tin
Cọc là cam kết, không phải để “giữ người”.
Một hợp đồng tốt là khi:
-
Chủ nhà yên tâm
-
Người thuê an lòng
-
Không ai lo “ở thử”, “bỏ ngang”, hay “quỵt cọc”
Cọc minh bạch – lòng người mới bền.
4. Thuế 2026 – thống nhất trước, đừng đợi phiền sau
Từ 01/01/2026, chính sách thuế thay đổi mạnh.
Hộ kinh doanh/doanh thu cho thuê > 500 triệu/năm phải đóng thuế 7% trên doanh thu (5% VAT + 2% TNCN).
Hãy thống nhất rõ:
-
Ai đóng thuế?
-
Đóng theo mức nào?
-
Nếu luật thay đổi thì xử lý sao?
Rành thuế – nhàn tâm.
5. Sửa chữa & cải tạo – ghi bằng thỏa thuận, không bằng cảm xúc
Chủ nhà cho phép sửa tới đâu?
Người thuê được làm đến mức nào?
Càng cụ thể – càng lịch sự trong đời.
Không ai mất mát khi mọi thứ được ghi rõ.
6. Quyền kinh doanh – quang minh chính đại
Nếu người thuê có kinh doanh (công ty nhỏ, bán hàng online có kho…) thì phải:
-
Ghi đúng mục đích
-
Thống nhất được/không được sử dụng mặt bằng vào việc gì
-
Tuân thủ pháp luật
Thẳng ngay từ đầu – về sau chỉ có việc làm ăn.
7. Chấm dứt hợp đồng – nên có lối ra đẹp cho đôi bên
Hợp đồng bắt đầu đẹp thì kết thúc cũng phải tử tế.
Ghi rõ:
-
Thời gian trả mặt bằng
-
Thời điểm hoàn cọc
-
Trạng thái bàn giao
-
Cách xử lý tài sản còn lại
Một bản hợp đồng tốt là khi ai rời đi cũng nhẹ lòng.
II. HỢP ĐỒNG CHO THUÊ LƯU TRÚ DÀI HẠN (CHDV – TRỌ – SLEEP BOX)
Đây là dạng hợp đồng đặc thù hơn hợp đồng nhà nguyên căn, vì liên quan đến:
-
Thuế
-
PCCC
-
An toàn tòa nhà
-
Nội quy cộng đồng
Và đặc biệt, mô hình này chịu ảnh hưởng trực tiếp từ luật 2026.
Dưới đây là 11 điều người làm mô hình CHDV/Trọ cần nắm rõ.
1. Vì sao phải hiểu hợp đồng lưu trú dài hạn?
Ký hợp đồng mà không hiểu… giống như cưới người lạ sau một buổi cà phê.
Vui thì vui, nhưng rủi ro thì cực lớn:
-
Chủ nhà mất tiền
-
Người thuê mất quyền lợi
-
Tòa nhà gặp rắc rối pháp lý
Hợp đồng tử tế = môi trường sống tử tế.
2. Mục đích sử dụng – chỉ để ở, không biến tương lai thành rủi ro
Hợp đồng phải ghi rõ:
-
Chỉ thuê để ở
-
Không kinh doanh
-
Không cho thuê lại
-
Không làm kho hàng
Điều này bảo vệ cả hai:
-
Chủ nhà không dính pháp lý kinh doanh trái phép
-
Người thuê không vô tình vi phạm luật
3. Tiền cọc – lời cam kết chứ không phải “giữ chỗ”
Hợp đồng rõ:
-
Người thuê tự ý dừng → mất cọc
-
Chủ nhà tự ý dừng không lý do → trả cọc + phạt bằng 1 lần cọc
Công bằng cho cả hai bên.
4. Giá thuê phải tách từng khoản phí
Ghi rõ từng mục:
-
Tiền thuê
-
Thuế
-
Điện
-
Nước
-
Wifi
-
Rác
-
Giữ xe
-
Phí vệ sinh
Một tòa nhà văn minh bắt đầu từ bảng giá rõ ràng.
5. Thuế phải đóng – hiểu để không lo
Thông tin mới cập nhật:
-
Dự kiến: Ngưỡng doanh thu không chịu thuế từ 200 triệu → 500 triệu/năm
-
Nếu >500 triệu/năm: phải đóng 7% doanh thu
Cho thuê CHDV/Trọ/Sleepbox:
-
Thuế GTGT 5% → ghi vào phiếu thu
-
Thuế TNCN 2%
Không có chuyện lách.
Không làm bây giờ – rồi cũng đến lúc phải làm chuẩn.
6. Nội quy – để giữ văn minh, không phải để ép nhau
Những hành vi thường cấm:
-
Hút thuốc
-
Nuôi thú cưng
-
Karaoke – nhậu nhẹt
-
Phá kết cấu, khoan tường
-
Ở thêm người không khai báo
-
Cho người lạ ngủ lại
Một cộng đồng tốt phải bắt đầu từ quy tắc tốt.
7. Kiểm tra phòng – trách nhiệm, không phải xâm phạm riêng tư
Chủ nhà được:
-
Kiểm tra định kỳ
-
Ghi nhận tài sản
-
Kiểm tra số người, số xe
Nhưng phải:
-
Báo trước
-
Không tự ý mở cửa
-
Không kiểm tra bất ngờ
Quản trị tốt → tòa nhà an toàn hơn.
8. Vi phạm nghiêm trọng – chấm dứt ngay
Bao gồm:
-
Ma túy
-
Mại dâm
-
Cờ bạc
-
Chất cấm
-
Vũ khí
-
Hóa chất cháy nổ
Không thương lượng.
Đây là vấn đề an toàn pháp lý.
9. Phụ lục kiểm kê tài sản
Ghi rõ:
-
Thiết bị trong phòng
-
Tình trạng
-
Cách vệ sinh – bàn giao
-
Phí dọn nếu trả phòng không sạch
10. Quyền của người thuê – không phải bên yếu thế
Người thuê có quyền:
-
Riêng tư
-
Được hỗ trợ khi có sự cố
-
Được bảo vệ tài sản
-
Được chuyển phòng tương đương khi tòa có vấn đề
Hợp đồng tốt là bảo vệ người thuê tử tế.
11. Hợp đồng – không phải để phạt nhau, mà để bảo vệ nhau
Cuối cùng, tôi chỉ muốn nhắc một điều:
Hợp đồng là áo giáp pháp lý.
Chủ nhà ngủ ngon khi hợp đồng chuẩn.
Người thuê an tâm khi hiểu rõ từng điều.
Ở đâu hợp đồng rõ ràng – ở đó có một cuộc sống tử tế.
Xem thêm: Vì sao sleepbox phải bố trí chuẩn?
