Có một câu mà tôi hay nói với các anh chị chủ đầu tư khi đi tư vấn:
“Xây nhà cho thuê không khó. Nhưng làm sao để lúc nào cũng kín phòng, dòng tiền đều như vắt chanh, mới là chuyện đáng bàn.”
Thực tế, có nhiều người xây xong nhà rất đẹp, đầu tư rất nhiều tiền, nhưng vài tháng sau là phòng trống, dòng tiền âm, chi phí đội lên mà không biết lỗi ở đâu.
Nguyên nhân không phải do đất xấu, không phải do vị trí, mà do chọn sai mô hình và làm sai ngay từ bước đầu tiên.
Tôi đã gặp hàng trăm chủ đầu tư như vậy – và khi cùng họ ngồi lại mổ xẻ, chỉ cần chỉnh đúng mô hình, chỉnh đúng tư duy, nhà đang lỗ quay về có lãi chỉ sau 3 tháng.
Hôm nay, Nguyenthenam.vn chia sẻ lại cho anh chị 3 bí quyết vàng giúp nhà dòng tiền luôn kín phòng, dòng tiền ổn định, bền vững.
1️⃣ Chọn đúng khách hàng trước khi chọn mô hình
Đây là sai lầm lớn nhất mà 8/10 chủ đầu tư mắc phải.
Hầu hết mọi người bắt đầu bằng câu hỏi:
“Làm mô hình gì để có lời?”
Nhưng đáng ra, câu hỏi đúng phải là:
“Khách hàng của mình là ai?”
Bởi vì chọn sai khách hàng là sai tất cả.
Hãy nhớ: Mỗi khu đất, mỗi vị trí đều có nhóm khách thuê khác nhau.
-
Nếu đất nằm gần trường đại học, đừng làm căn hộ cao cấp – hãy làm phòng trọ sinh viên hoặc ký túc xá mini, chia phòng nhỏ, giá hợp túi tiền, có chỗ học bài, nấu ăn, phơi đồ.
-
Nếu đất ở khu công nghiệp, đối tượng lại là công nhân, kỹ sư, cặp đôi trẻ – họ cần căn phòng vừa phải, sạch, có khu nấu ăn chung, xe để an toàn.
-
Còn nếu đất ở khu trung tâm, hãy nghĩ đến căn hộ dịch vụ mini, hướng tới người đi làm văn phòng, chuyên gia nước ngoài, người thuê ngắn hạn.
Cùng một miếng đất, nhưng nếu chọn sai mô hình, thì dòng tiền có thể khác nhau đến 3 lần.
Hãy bắt đầu từ chân dung khách hàng – hiểu họ là ai, họ cần gì, họ trả được bao nhiêu tiền mỗi tháng.
Khi chọn đúng khách hàng, mô hình sẽ tự hiện ra.
Và lúc đó, phòng sẽ tự kín, không cần giảm giá, không cần quảng cáo rầm rộ.
2️⃣ Thiết kế công năng – nghĩ như khách, đừng nghĩ như chủ
Tôi gặp nhiều chủ đầu tư có chung một thói quen:
“Xây theo ý mình thích.”
Thích phòng rộng thì làm rộng.
Thích hành lang lớn thì mở lớn.
Nhưng… khách thuê không sống bằng sở thích của mình.
Họ chỉ ở nếu cảm thấy tiện, sạch, an toàn và thoải mái.
Làm nhà dòng tiền là làm dịch vụ, không phải làm để ở.
Vì vậy, mọi thứ phải xoay quanh trải nghiệm của người thuê.
Hãy hỏi mình:
-
Họ có chỗ nấu ăn tiện không?
-
Có nơi phơi đồ, chỗ giữ xe an toàn không?
-
Wi-Fi có mạnh không, điện nước có tách riêng từng phòng không?
-
Ra vào có linh hoạt, có đảm bảo riêng tư không?
Một căn phòng 15m² bố trí hợp lý, có đủ công năng, sẽ đắt khách hơn nhiều so với phòng 25m² bố trí sai.
Ngoài ra, còn một yếu tố nhiều người bỏ qua: bố trí hợp pháp.
Phải tuân thủ tiêu chuẩn xây dựng, phòng cháy chữa cháy, mật độ, chiều cao… Nếu làm sai, sau này sửa lại sẽ tốn gấp 3 lần.
Tôi từng gặp một chủ đầu tư làm 5 tầng phòng trọ ở Bình Tân, không tính đến lối thoát hiểm.
Khi bên PCCC kiểm tra, phải đập lại cả cầu thang – vừa tốn tiền, vừa chậm tiến độ cho thuê 4 tháng.
=> Bài học: thiết kế công năng không chỉ là đẹp – mà phải đúng, đủ và hợp pháp.
3️⃣ Ứng dụng công nghệ – bí quyết vận hành nhà dòng tiền 4.0
Nếu anh chị vẫn còn thu tiền mặt, ghi sổ, gọi điện từng người nhắc tiền phòng, thì chắc chắn sẽ thấy rất mệt.
Nhưng với nhà dòng tiền hiện đại, mọi thứ có thể quản lý chỉ bằng một chiếc điện thoại.
Hiện nay, rất nhiều hệ thống smart home giá rẻ có thể ứng dụng cho nhà cho thuê:
-
Khóa vân tay hoặc Face ID – vừa an toàn, vừa tiện, khách ra vào 24/7 mà không cần bảo vệ.
-
Thanh toán online, hợp đồng điện tử – tránh thất thoát, minh bạch cho cả hai bên.
-
Camera thông minh, cảm biến an ninh – giúp giám sát mà vẫn tôn trọng riêng tư khách thuê.
Công nghệ không chỉ giúp quản lý hiệu quả hơn, mà còn tạo trải nghiệm hiện đại, chuyên nghiệp cho khách hàng.
Khách thuê bước vào nhà có hệ thống khóa thông minh, cảm biến ánh sáng, camera hành lang… là thấy “sang – an tâm – tiện”.
Tôi hay nói vui:
“Một căn nhà dòng tiền mà chủ có thể đi du lịch cả tháng mà vẫn thu tiền đều – đó mới là nhà dòng tiền đúng nghĩa.”
Những sai lầm phổ biến khi chọn mô hình nhà dòng tiền
Để anh chị tránh “vết xe đổ”, tôi chia sẻ thêm vài lỗi thường gặp:
-
Thấy người khác làm mô hình gì – làm theo y chang.
Nhưng mỗi khu đất, mỗi khu vực có đặc thù riêng. Làm theo người khác mà không hiểu thị trường là “chắc chắn sai”. -
Không nghiên cứu nhu cầu thực tế.
Ví dụ: khu gần đại học nhưng lại làm phòng cao cấp 5–6 triệu/tháng – sinh viên nào thuê nổi? -
Không tính được chi phí vận hành.
Nhà dòng tiền không chỉ có xây. Còn điện nước, vệ sinh, bảo trì, khấu hao… Nếu không tính, lợi nhuận thực tế sẽ khác xa kỳ vọng. -
Thiếu tư vấn chuyên gia.
Nhiều người tiếc vài triệu tiền tư vấn, nhưng sau đó mất vài trăm triệu vì xây sai mô hình.
Người có kinh nghiệm đã “trả học phí” rồi – hãy học từ họ, nhanh hơn và rẻ hơn nhiều.
Ví dụ thực tế: mô hình đúng – dòng tiền thật
Tôi từng tư vấn cho một anh chủ đầu tư ở Bình Chánh.
Lúc đầu, anh định làm căn hộ cao cấp mini, giá thuê 6–7 triệu/tháng.
Nhưng khi khảo sát, tôi thấy khu đất chỉ cách Đại học Kinh tế 300m.
Đối tượng khách hàng rõ ràng là sinh viên, chứ không phải dân văn phòng.
Tôi đề xuất chuyển sang mô hình ký túc xá mini:
-
Phòng 4 giường, mỗi giường 1.3–1.5 triệu
-
Có khu học tập, máy giặt chung, khu bếp riêng
-
Sử dụng khóa vân tay, camera hành lang
Kết quả:
-
Lấp đầy 100% sau 2 tuần khai trương
-
Dòng tiền ròng đạt 32 triệu/tháng
-
Thời gian hoàn vốn chỉ 3.5 năm
Đó là sức mạnh của việc chọn đúng mô hình ngay từ đầu.
Kết luận: Làm đúng một lần, ăn dòng tiền cả đời
Xây nhà dòng tiền không phải là chuyện ngẫu hứng.
Đó là một chiến lược dài hạn – nơi từng viên gạch, từng mét vuông đều phải tính đúng, làm đúng.
Nếu anh chị chọn đúng khách hàng, thiết kế đúng công năng, vận hành đúng cách – thì căn nhà của anh chị sẽ tự sinh lời mỗi ngày.
Hãy nhớ:
“Ở đâu có mặt bằng, ở đó có dòng tiền.”
Nhưng chỉ khi chọn đúng mô hình, dòng tiền ấy mới chảy đều, bền và lâu.
Tôi là Nguyễn Thế Nam, người đồng hành cùng anh chị trên hành trình xây dựng bất động sản dòng tiền thông minh và hiệu quả nhất. Đăng ký ngay để được team tư vấn hỗ trợ nhanh nhất.
