Dòng tiền không tự chảy – nó chảy theo nguyên tắc
Anh Nam – chuyên gia bất động sản dòng tiền – thường nói:
“Người ta hay hỏi tôi làm sao để có dòng tiền.
Còn tôi chỉ hỏi lại: anh có nguyên tắc chưa?”
Trong đầu tư, nguyên tắc giống như móng nhà –
nếu vững, căn nhà đứng; nếu yếu, dòng tiền đổ.
Rất nhiều người xây nhà cho thuê,
lúc đầu dòng tiền tốt, vài năm sau bắt đầu trục trặc:
phòng trống, chi phí tăng, lợi nhuận giảm.
Không phải vì mô hình sai,
mà vì thiếu nguyên tắc vận hành ngay từ đầu. Cùng Nguyễn Thế Nam khám phá thông qua bài viết này
Nguyên tắc 1: Dòng tiền chỉ bền khi phục vụ đúng người
Anh Nam từng nói một câu rất thật:
“Đừng cố bắt khách thuê thay đổi để hợp với mình,
hãy thay đổi mô hình để hợp với khách thuê.”
Nhiều chủ nhà thất bại vì làm ra sản phẩm mình thích,
chứ không phải sản phẩm khách cần.
Ví dụ:
-
Làm phòng 25m² ở khu sinh viên (thừa diện tích, giá cao → trống).
-
Làm dãy trọ giá rẻ ở khu văn phòng (không ai thuê).
-
Làm mini studio xịn ở khu công nghiệp (sai tệp khách).
Muốn dòng tiền bền, trước hết phải hiểu:
-
Ai sẽ thuê nhà mình?
-
Họ sẵn sàng chi bao nhiêu?
-
Họ cần gì để ở lâu?
“Khi bạn hiểu khách thuê như người thân,
bạn sẽ không bao giờ lo nhà trống.”
💡 Mẹo nhỏ của Nam:
Trước khi xây, hãy khảo sát 5–10 nhà xung quanh khu đất:
-
Mức giá, diện tích, tình trạng phòng trống.
-
Nhu cầu thật của người thuê.
-
Các dịch vụ họ cần nhưng chưa được đáp ứng.
Từ đó, chọn mô hình phù hợp nhất cho dòng người thật.
Nguyên tắc 2: Dòng tiền bền = công năng đúng + chi phí chuẩn
Anh Nam luôn bắt đầu mọi dự án bằng câu hỏi:
“Công năng này có thật sự ra tiền không?”
Vì thiết kế sai công năng là sai ngay từ gốc.
Một tòa nhà dòng tiền bền thường có:
-
Tỷ lệ diện tích khai thác đạt 80–85%.
-
Hành lang, cầu thang, sảnh… tối ưu, không lãng phí.
-
Có khu vực giữ xe, phơi đồ, tiện ích chung.
-
Hệ thống điện nước, wifi ổn định, dễ bảo trì.
“Mỗi mét vuông chết là một đồng lời bị chôn.”
Khi công năng hợp lý, chi phí vận hành cũng giảm đáng kể.
Ngược lại, nếu thiết kế cảm tính –
chỉ cần một lỗi nhỏ (như bố trí sai hệ thống thoát nước, ổ điện, hành lang)
cũng khiến chi phí bảo trì đội lên hàng chục triệu mỗi năm.
💡 Kinh nghiệm của Nam:
Trong 100 tòa nhà Nam tư vấn,
tòa nào chủ đầu tư tham gia vào khâu bố trí công năng
thì tòa đó luôn vận hành ổn định hơn.
Vì khi hiểu từng chi tiết, họ cũng hiểu cách bảo vệ dòng tiền của mình.
Nguyên tắc 3: Dòng tiền chỉ tồn tại khi có kỷ luật tài chính
Rất nhiều người đầu tư theo cảm xúc:
tháng này lời, mua thêm; tháng sau lỗ, lại lo lắng.
Trong khi, dòng tiền bền vững cần kỷ luật tài chính rõ ràng.
Anh Nam chia sẻ 3 nguyên tắc tài chính mà bất kỳ nhà đầu tư nào cũng nên ghi nhớ:
🔸 1. Luôn có quỹ dự phòng 6 tháng vận hành
Mỗi tháng, trích ít nhất 10% lợi nhuận ròng vào quỹ dự phòng.
Khi có sự cố (phòng trống, sửa chữa, bảo trì lớn), bạn vẫn an toàn.
🔸 2. Không rút toàn bộ lợi nhuận về tiêu dùng
Một phần lợi nhuận nên được tái đầu tư vào nâng cấp, cải tạo.
Phòng được làm mới mỗi 2–3 năm sẽ giữ được khách cũ và thu hút khách mới.
🔸 3. Tính đúng, không tính “cảm giác lời”
Rất nhiều chủ nhà chỉ trừ chi phí điện nước mà quên khấu hao, bảo trì.
Anh Nam luôn dặn:
“Nếu không tính khấu hao, bạn không biết mình đang lời hay đang ăn dần vào vốn.”
Hãy lập bảng chi tiết:
-
Doanh thu, chi phí, lãi vay, bảo trì, khấu hao, dự phòng.
Khi số liệu rõ, bạn không lo bất ngờ –
và dòng tiền sẽ tự bền vững theo thời gian.
Dòng tiền bền là dòng tiền có người, có hệ thống và có kỷ luật
Anh Nam gọi đó là “tam giác vàng” của dòng tiền:
-
Người đúng: khách thuê phù hợp, nhân sự vận hành có tâm.
-
Hệ thống đúng: quy trình rõ ràng, vận hành chuyên nghiệp.
-
Kỷ luật đúng: kiểm soát tài chính và quyết định bằng con số.
Một trong ba yếu tố này mất,
dòng tiền sẽ mất cân bằng ngay.
“Dòng tiền giống dòng nước – nếu không kiểm soát,
nó sẽ rò rỉ từng giọt mà bạn không hay biết.”
Ví dụ thực tế: Căn nhà 8 phòng và cú lội ngược dòng
Một anh khách của Nam ở Dĩ An, Bình Dương từng chia sẻ:
“Lúc đầu tôi xây 8 phòng, thu 30 triệu/tháng,
nhưng sau 1 năm, chỉ còn 4 phòng có khách.”
Sau khi Nam khảo sát:
-
Phòng quá lớn, giá cao.
-
Khách thuê không đúng tệp.
-
Không có quy trình quản lý, mất kiểm soát chi phí.
Nam giúp anh ấy:
-
Chia nhỏ lại công năng.
-
Cải tạo ánh sáng, bố trí nội thất hợp lý.
-
Áp dụng quy trình quản lý thu – chi rõ ràng.
Chỉ 3 tháng sau, tỷ lệ lấp đầy đạt 95%,
dòng tiền ròng tăng từ 10 triệu → 25 triệu/tháng.
“Không có dòng tiền chết – chỉ có dòng tiền chưa được chăm sóc đúng cách.”
Kết luận: Xây nhà cần bản vẽ, xây dòng tiền cần nguyên tắc
Nhiều người nghĩ dòng tiền là chuyện lớn lao,
nhưng thật ra nó bắt đầu từ những điều nhỏ –
và được duy trì bằng kỷ luật và nguyên tắc.
Hãy nhớ:
-
Dòng tiền không đến từ may mắn.
-
Dòng tiền không đến từ “nhà đẹp”.
-
Dòng tiền đến từ người hiểu mô hình và làm đúng ngay từ đầu.
“Ở đâu có nguyên tắc – ở đó có dòng tiền bền.”
– Nguyễn Thế Nam, Chuyên gia BĐS Dòng tiền
Anh chị đang chuẩn bị đầu tư mô hình cho thuê?
Hãy để Nam gửi anh chị file hướng dẫn chi tiết 3 nguyên tắc vàng
để không mất tiền oan và giữ dòng tiền ổn định lâu dài. Đăng Ký Ngay!
