5 Sai Lầm Khi Tự Xây Tòa Nhà Cho Thuê Khiến Chủ Nhà Mất 30–50% Dòng Tiền

Chào Anh/Chị, Nam đây.

Trong 10 năm làm việc với hơn 1.000 chủ nhà xây tòa nhà cho thuê, Nam nhận ra một sự thật hơi “phũ”:

90% tòa nhà cho thuê bị mất 30–50% dòng tiền là vì… sai ngay từ lúc chưa xây.

Không phải do thầu.
Không phải do kinh tế xuống.
Cũng không phải do khu vực xấu.

Mà do chủ nhà tự xây theo kinh nghiệm ở, chứ không theo hành vi thuê.

Ở thì thoáng.
Nhưng thuê thì tối ưu.

Ở thì rộng.
Nhưng thuê thì đủ dùng – đúng công năng – đúng tệp khách.

Nam đã chứng kiến rất nhiều tòa nhà đẹp, đầu tư lớn, hoàn thiện xịn… nhưng full phòng chậm – giá thuê thấp – dòng tiền yếu.

Trong bài này, Nam chia sẻ 5 sai lầm lớn nhất mà chủ nhà hay mắc phải khi tự xây tòa nhà cho thuê — và quan trọng hơn: cách tránh.

1. Sai lầm 1: Thiết kế theo tư duy “nhà ở” thay vì “nhà cho thuê”

Đây là sai lầm tốn tiền nhất.

Nhà cho thuê khác nhà ở ở 3 thứ:

✔ Mục đích khác

Nhà ở phục vụ cảm xúc.
Nhà thuê phục vụ nhu cầu – công năng – tối ưu diện tích.

✔ Cách sử dụng khác

Khách thuê không sử dụng không gian như chủ nhà tưởng.

✔ Dòng tiền khác

Nhà cho thuê cần tối ưu từng m², từng phòng.

Nhưng rất nhiều chủ nhà:

• Làm phòng quá rộng (mất diện tích kinh doanh)

• Làm ban công quá lớn

• Làm toilet sai vị trí

• Làm giếng trời quá to

• Làm hành lang 1.8m như nhà biệt thự

Kết quả:
Sàn đáng lẽ chia được 7 phòng → chia còn 5 phòng.
Mất 2 phòng = mất 12–16 triệu/tháng.

Một sai lầm kéo dài suốt 20 năm vận hành.

2. Sai lầm 2: Không phân tích tệp khách thuê trước khi xây

Bất động sản dòng tiền không phải mô hình chung cho tất cả.

Nam gặp nhiều chủ nhà nói:

“Làm gì cũng cho thuê được mà anh Nam.”

Không đúng.

Tệp khách khác → mô hình khác → công năng khác.

Ví dụ:

• Gần đại học → Sleepbox hoặc phòng nhỏ 20–25m²

• Gần văn phòng → studio & officetel

• Gần khu công nghiệp → phòng 25–30m², full nội thất

• Gần khu dân cư đông → căn hộ dịch vụ 22–35m²

Không phân tích tệp khách → chọn sai mô hình → full phòng chậm – dòng tiền yếu.

Case Nam gặp tuần trước

Lô đất gần trường đại học nhưng chủ nhà tự làm 8 phòng lớn 32–35m².
Giá thuê 6–7 triệu nhưng tệp khách… sinh viên – người đi làm trẻ.

Kết quả:

• 3 tháng trống 40%

• Giá thuê phải giảm còn 4.5–5 triệu

• Mất gần 50% doanh thu tiềm năng

Trong khi nếu bố trí Sleepbox hoặc phòng 20–25m² thì đã full từ tuần thứ 2.

3. Sai lầm 3: Không tối ưu công năng — đặc biệt là hành lang, giường, bếp, toilet

Công năng là xương sống của tòa nhà cho thuê.

Chỉ cần sai 1 chi tiết nhỏ:

• cửa đặt sai hướng

• giường sai trục

• toilet sai vị trí

• giếng trời sai tỷ lệ

• bếp đặt sai khoảng di chuyển

→ Phòng nhìn nhỏ đi 30–40%.

Khách thuê nhìn là thấy tù – thấy bí – thấy không đáng tiền.

Nam từng chỉnh một phòng 28m²:

• Không đổi diện tích

• Không đổi nội thất

• Chỉ đổi vị trí giường + bàn

Kết quả:
Phòng nhìn rộng hơn 20%
Giá thuê tăng thêm 800.000/tháng.

Công năng sai = dòng tiền yếu.
Công năng đúng = dòng tiền mạnh.

4. Sai lầm 4: Tự làm theo thầu – không có thiết kế tổng thể

Thầu giỏi xây, nhưng không phải ai cũng hiểu:

• tệp khách thuê

• công năng tối ưu

• hành vi sử dụng phòng

• bài toán kinh doanh

• tỷ lệ full

• vòng đời dòng tiền

Cho nên khi không có thiết kế tổng thể, tòa nhà hay gặp:

• phòng méo

• dầm rơi vào giữa phòng

• không đủ vị trí kỹ thuật

• đặt sai chỗ máy lạnh

• trục nước không thẳng

• cửa – giường – bếp lệch trục

Nam từng nhận 1 case ở Tân Bình:

Chủ nhà nói:

“Anh tưởng thầu quen nên khỏi cần thiết kế.”

Kết quả:

• 4 phòng phải đập đi làm lại

• Hành lang quá rộng

• Chia sai phòng dẫn đến mất 1 phòng mỗi sàn

• Tổng thất thoát dòng tiền: 10–12 triệu/tháng suốt 20 năm

Thiết kế không phải để “cho đẹp”.

Không sai – tiết kiệm – tối ưu – sinh lời.

5. Sai lầm 5: Không tính trước bài toán kinh doanh — chỉ tính chi phí xây

Chủ nhà thường tính:

• Chi phí xây bao nhiêu?

• Nội thất bao nhiêu?

Nhưng rất ít người tính:

• Tỷ lệ full tối thiểu

• Dòng tiền ròng sau vận hành

• ROI

• Thời gian hoàn vốn

• Chi phí khấu hao

• Biên lợi nhuận sau 3–5 năm

• Giá thuê cạnh tranh trong bán kính 500m

Cho nên nhiều tòa nhà:

• xây xong không biết giá thuê phù hợp

• thu không đủ chi

• dòng tiền âm

• phải đổi mô hình giữa chừng

• bán lại tòa nhà vì không chịu nổi chi phí vận hành

Trong khi:

Chỉ cần lập bảng bài toán kinh doanh 1 tiếng → biết ngay tòa nhà lời hay lỗ.

Nam luôn làm bước này đầu tiên, chứ không phải cuối cùng.

KẾT LUẬN: Làm đúng từ đầu luôn rẻ hơn sửa sai

5 sai lầm này Nam gặp… mỗi tuần.
Không phải vì chủ nhà không giỏi.
Mà vì thiếu thông tin – thiếu phân tích – thiếu mô hình phù hợp.

Khi làm đúng ngay từ đầu:

• full phòng nhanh

• dòng tiền mạnh

• tòa nhà ổn định

• vận hành nhẹ

• tài sản tăng giá trị thực sự

Tòa nhà cho thuê không khó, nhưng cần đúng mô hình – đúng công năng – đúng bài toán kinh doanh.

Nếu Anh/Chị đang chuẩn bị xây hoặc có đất muốn làm dòng tiền, Nam có thể hỗ trợ:

👉 Phân tích tệp khách thuê
👉 Gợi ý mô hình phù hợp
👉 Bố trí công năng tối ưu
👉 Lập bài toán kinh doanh 3–5 năm
👉 Tránh 90% sai lầm trước khi xây

Đăng ký qua landingpage: workshop.nguyenthenam.vn
Hoặc nhắn Nam để được tư vấn 1–1.

Chúc Anh/Chị làm đúng ngay từ đầu — và có một tòa nhà cho thuê tạo dòng tiền bền vững.

Xem thêm: Xây trọ 6 Tỷ- Thu 50 Triệu Trên Tháng Công Thức Chi Tiết Tạo Nên Dòng Tiền