Nhiều chủ nhà có sẵn đất, có nhà, thậm chí có mặt bằng trống… nhưng để đó.
Mỗi tháng vẫn trả lãi ngân hàng, vẫn chờ “giá lên rồi bán”.
Trong khi người khác, với cùng diện tích ấy, lại đang thu đều 30 – 90 triệu/tháng từ dòng tiền cho thuê.
Khác biệt nằm ở cách nhìn nhận tài sản.
Người giữ đất coi nó là gánh nặng.
Người làm dòng tiền coi nó là cỗ máy sinh lợi.
Và để biến một mặt bằng bình thường thành nguồn thu ổn định mỗi tháng, bạn chỉ cần đi đúng 5 bước mà Nguyễn Thế Nam – chuyên gia bất động sản dòng tiền – đã áp dụng thành công trên hàng trăm công trình.
Bước 1: Khảo sát – Hiểu rõ mong muốn thật sự của chủ đầu tư
Khi gặp khách hàng, câu hỏi đầu tiên anh Nam luôn hỏi là:
“Anh/chị muốn dòng tiền hàng tháng, hay muốn tài sản tăng giá?”
Câu hỏi tưởng đơn giản nhưng quyết định cả hướng đi.
Nếu khách muốn lãi vốn, bài toán sẽ nghiêng về giá trị tài sản.
Nếu khách muốn dòng tiền, thì mọi thứ phải xoay quanh bài toán cho thuê hiệu quả nhất.
Ví dụ: Có chủ đầu tư chọn 60% hướng về dòng tiền, 40% hướng về tăng giá trị.
Hiểu được “đề bài thật” này, người tư vấn mới vẽ được chiến lược chuẩn ngay từ đầu.
Bước 2: Phân tích vị trí – Đọc đúng nhịp thở của khu vực
Một mặt bằng chỉ thật sự có giá trị khi xung quanh có người cần thuê.
Ví dụ: khu Bình Chánh (TP.HCM) gần Đại học Kinh tế và Đại học Văn Hiến – mỗi ngày hàng nghìn sinh viên đi học, nhu cầu thuê ở cao, ổn định quanh năm.
Từ một mảnh đất 140m², đầu tư 8 tỷ, dòng tiền ròng đạt hơn 90 triệu/tháng – đó là kết quả tư vấn thực tế từ anh Nam.
Khi khảo sát vị trí, cần trả lời được 3 câu hỏi:
-
Ai sẽ là người thuê? (Sinh viên, người đi làm, chuyên gia, gia đình nhỏ…)
-
Họ sẵn sàng trả bao nhiêu?
-
Mức độ cạnh tranh quanh khu vực ra sao?
“Chọn đúng vị trí, bạn nắm 60% thành công của dòng tiền.”
Bước 3: Lên công năng – Tối đa hóa lợi nhuận trên từng mét vuông
Công năng là linh hồn của dòng tiền.
Một bản thiết kế sai có thể khiến bạn mất 1 phòng cho thuê – tương đương vài triệu mỗi tháng.
Lên công năng phải đảm bảo:
-
Tối ưu diện tích sử dụng: không có khoảng chết, không lãng phí.
-
Hợp pháp – an toàn: đúng mật độ xây dựng, có lối thoát hiểm, PCCC.
-
Tối ưu trải nghiệm: ánh sáng, riêng tư, cách âm, tiện nghi đầy đủ.
“Một mét vuông đặt sai vị trí là mất đi cả phần trăm lợi nhuận.”
Công năng chuẩn là bước giúp dòng tiền chảy đều mà không cần thêm chi phí.
Bước 4: Lên bài toán kinh doanh – Biến bản vẽ thành con số thật
Khi công năng đã xong, người tư vấn phải giúp chủ đầu tư nhìn thấy con số cụ thể.
Gồm:
-
Chi phí xây dựng & nội thất.
-
Giá thuê trung bình mỗi phòng.
-
Tỷ lệ lấp đầy dự kiến.
-
Lợi nhuận ròng hàng tháng và thời gian hoàn vốn.
Ví dụ: đầu tư 8 tỷ, doanh thu 120 triệu/tháng, trừ chi phí vận hành còn dòng tiền ròng 90 triệu/tháng, hoàn vốn trong 7–8 năm.
Đó là cách làm từ số liệu, không phải cảm tính.
Bước 5: Vận hành – Giữ dòng tiền sống lâu nhất
Xây xong mới là bắt đầu.
Nếu vận hành kém, dòng tiền sẽ “chết” nhanh hơn bạn nghĩ.
Một mô hình cho thuê hiện đại cần:
-
Ứng dụng công nghệ thông minh: khóa vân tay, nhận diện khuôn mặt, quản lý online.
-
Quy trình và nội quy rõ ràng: tạo môi trường sống văn minh, sạch sẽ.
-
Bảo trì định kỳ: giữ phòng đẹp, giữ khách ở lâu.
“Một phòng sạch sẽ tạo ra một tòa nhà văn minh,
một tòa nhà văn minh tạo ra dòng tiền bền vững.”
Bài học xương máu: Đừng làm theo cảm xúc – hãy làm theo nhu cầu thị trường
Nhiều người thất bại vì thiết kế theo ý mình thích,
trong khi người thành công thiết kế theo nhu cầu người thuê.
Hiện nay, xu hướng thuê mini studio – ở riêng, đầy đủ tiện nghi đang tăng mạnh.
Tỷ lệ người trẻ chọn ở riêng tăng từ 12% (2019) lên hơn 38% (2024).
Ai bám đúng xu hướng, người đó thắng.
Kết luận:
Bất kỳ mặt bằng nào – dù là nhà phố, đất trống hay căn hộ cũ –
nếu làm đúng 5 bước này, bạn đều có thể biến nó thành cỗ máy sinh lợi bền vững.
-
Khảo sát & hiểu mục tiêu
-
Phân tích vị trí
-
Lên công năng
-
Tính bài toán kinh doanh
-
Quản lý vận hành
“Ở đâu có mặt bằng – ở đó có dòng tiền.”
– Nguyễn Thế Nam, Chuyên gia Bất động sản Dòng tiền.
Nếu anh chị đang có mặt bằng nhưng chưa biết bắt đầu từ đâu,
hãy để Nam giúp anh chị lên bài toán dòng tiền chi tiết và mô hình đầu tư phù hợp nhất.
Xem thêm: Chọn lãi vốn hay lãi dòng tiền? Xu hướng 5 năm đến
