Làm BĐS dòng tiền lâu năm, Nam gặp rất nhiều trường hợp cùng một vấn đề:
phòng thiết kế đẹp, vị trí ổn, nhưng khách vẫn không ở lâu.
Chủ nhà thay khách liên tục, dòng tiền cứ lên xuống thất thường.
Và điểm chung của hầu hết những tòa nhà như vậy không nằm ở “phòng xấu” hay “giá cao”, mà nằm ở cách vận hành.
Dưới đây là 5 sai lầm Nam thấy nhiều nhất, và cách Nam thường hướng dẫn chủ nhà xử lý để khách ở lại lâu hơn và mô hình ổn định hơn.
1. Xây phòng theo cảm tính – không theo nhu cầu khách thuê
Đây là sai lầm lớn nhất, và cũng phổ biến nhất.
Nhiều chủ nhà xây theo sở thích cá nhân:
– Phòng màu mè
– Bếp nhỏ nhưng nghĩ “khách ít nấu”
– Tủ áo cao quá dùng không tiện
– Máy lạnh đặt sai vị trí
– Ổ cắm không đủ
– Ánh sáng quá trắng hoặc quá tối
Khách thuê không quan tâm phòng “đẹp kiểu gì”, họ chỉ quan tâm
phòng có dễ sống hay không.
Nam từng làm lại một tòa nhà 12 phòng tại Thủ Đức.
Phòng đẹp – nhìn như homestay cao cấp.
Nhưng khách cứ 3–4 tháng lại chuyển đi.
Lý do là:
– Bếp nấu không tiện
– Không có khu phơi đồ
– Ổ cắm thiếu
– Giường kê sai hướng lạnh thổi vào mặt
Chỉ cần chỉnh lại công năng – chưa tốn quá 20 triệu – mà tỷ lệ gia hạn tăng từ 35% lên 78%.
Thiết kế sai => khách không ở lâu.
Thiết kế đúng => khách ở 1–2 năm là chuyện bình thường.
2. Không minh bạch chi phí – làm khách mất niềm tin
Khách thuê sợ nhất chi phí mập mờ.
Khi vận hành, Nam luôn yêu cầu chủ nhà phải rõ ràng từ đầu:
– Điện bao nhiêu?
– Nước tính sao?
– Có phí vệ sinh không?
– Có phí giữ xe không?
– Giá thuê đã bao gồm gì?
Nhiều tòa nhà khách chuyển đi không phải vì đắt, mà vì:
“Em thấy tháng này thu hơi khác tháng trước.”
“Có phí này mà lúc đầu anh không nói.”
Chỉ một sự mập mờ nhỏ thôi cũng làm khách cảm thấy không an tâm.
Niềm tin không mua được bằng quảng cáo hay hình ảnh đẹp.
Niềm tin được tạo bằng sự rõ ràng và nhất quán.
3. Không có người quản lý có trách nhiệm
Nam nói thật:
Người giữ tòa nhà quyết định 50% sự hài lòng của khách.
Một quản lý tòa nhà tốt phải:
– Phản hồi nhanh
– Vui vẻ nhưng kiên định
– Giải quyết vấn đề dứt điểm
– Giữ tòa nhà sạch – trật tự – an toàn
– Không “nhờ vả” hay tạo cảm giác phiền
Nam từng huấn luyện nhiều bạn quản lý.
Có tòa nhà chỉ vì đổi một bạn quản lý, tỷ lệ khách ở lại tăng hẳn.
Và ngược lại:
Tòa nhà mới – đẹp – sạch, nhưng quản lý khó chịu → khách rời đi ngay.
Tòa nhà cho thuê là dịch vụ.
Dịch vụ mà không có con người tử tế ⇒ mô hình không bền.
4. Không xử lý sự cố nhanh – khiến khách khó chịu
Khách thuê có một nguyên tắc:
Không cần miễn phí – chỉ cần phản hồi nhanh.
Nam thấy nhiều tòa nhà:
– Máy lạnh hỏng 3 ngày chưa sửa xong
– Vòi nước yếu mà sửa hoài không dứt điểm
– Đèn hư để cả tuần
– Wifi yếu nhưng không gọi bên kỹ thuật
Khách sẽ không nói nhiều, nhưng họ ngầm đánh giá.
Và khi tìm được nơi khác ổn hơn, họ đi mà không quay lại.
Nam áp dụng quy tắc 24–48 giờ:
– Sự cố nhỏ: xử lý trong 24h
– Sự cố lớn: tối đa 48h
– Nếu cần chờ linh kiện: thông báo rõ ràng để khách yên tâm
Chỉ cần khách thấy “ở đây có người lo cho mình”, họ không muốn chuyển đi.
5. Không xây văn hóa tòa nhà – khiến khách thấy mệt mỏi
Một tòa nhà cho thuê không chỉ là phòng.
Nó là một môi trường sống.
Nếu không có văn hóa rõ ràng, khách sẽ dễ chán và muốn đi:
– Hàng xóm mở nhạc lớn
– Người để xe bừa bãi
– Khu bếp chung dơ
– Rác không phân loại
– Không gian hành lang ồn
Văn hóa không phải nội quy treo bảng.
Văn hóa là cách mọi người cư xử trong tòa nhà.
Nam thường giúp chủ nhà xây “văn hóa nhẹ”:
– Group chung để thông báo
– Vệ sinh định kỳ
– Bảng nội quy thân thiện
– Lời nhắc nhỏ nhưng rõ ràng
– Mỗi tháng tổng kết tình hình tòa nhà
Một tòa nhà có văn hóa → khách cảm thấy dễ chịu → ở lâu.
Vậy cách sửa là gì? Nam hay dùng 3 bước sau:
1. Xem lại công năng – chỉnh đúng thói quen sống
Không cần sửa lớn.
Chỉ cần sửa điểm nghẽn: bếp – giường – máy lạnh – ổ cắm – ánh sáng.
2. Xây quy trình vận hành đơn giản – rõ ràng – dễ làm
– Lịch vệ sinh
– Lịch kiểm tra thiết bị
– Quy trình xử lý sự cố
– Minh bạch chi phí
– Giao tiếp chuẩn mực
Nam có framework riêng nếu Hằng muốn lấy.
3. Đặt sự tử tế làm gốc
Dùng đúng vật tư đã hứa.
Thu đúng giá đã báo.
Hỗ trợ đúng những gì đã cam kết.
Nói một câu Nam hay dùng:
“Chủ nhà tử tế lúc nào cũng đông khách.”
Kết luận
5 sai lầm trên tưởng nhỏ nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến:
– Tỷ lệ khách gia hạn
– Tỷ lệ phòng trống
– Dòng tiền hàng tháng
– Danh tiếng tòa nhà
– Sự bền vững của mô hình
Khi vận hành đúng, khách sẽ ở 1–2 năm, thậm chí lâu hơn.
Làm BĐS dòng tiền không cần quá phức tạp.
Chỉ cần làm đúng – làm đều – làm tử tế, tòa nhà sẽ tự ổn định.
Nếu anh chị muốn tránh 5 sai lầm này và vận hành tòa nhà ổn định hơn, Nam mời anh chị đăng ký tư vấn tại đây.
Nam sẽ chia sẻ toàn bộ quy trình vận hành thực tế mà Nam đã áp dụng cho hơn 1.000 phòng.
Xem thêm: Những sai lầm chí mạng sau khi xây tòa nhà cho thuê
