Nhiều người nghĩ rằng xây nhà cho thuê chỉ đơn giản là mua miếng đất, xây lên vài phòng rồi cho thuê, tiền sẽ tự chảy vào túi hằng tháng. Nghe thì dễ, nhưng thực tế lại là một “vực thẳm” với vô số bẫy đầu tư. Tôi đã chứng kiến không ít chủ đầu tư bỏ ra hàng tỷ đồng nhưng sau đó ngậm ngùi vì thu nhập chẳng như mong đợi, thậm chí còn lỗ nặng.
Trong bài viết này, tôi sẽ chỉ ra 7 sai lầm khi xây nhà cho thuê mà nhiều chủ đầu tư thường mắc phải. Đây là những trải nghiệm thực tế từ hàng trăm dự án mà tôi đã tư vấn và triển khai. Hy vọng sau khi đọc xong, bạn sẽ tránh được “vết xe đổ” và xây dựng được một mô hình kinh doanh hiệu quả, bền vững. Cùng Nguyenthenam.vn khám phá thông qua bài viết này.
Sai lầm 1: Không nghiên cứu thị trường trước khi xây
Tôi từng gặp một anh khách hàng, xây nguyên căn nhà 5 tầng ở quận ven Sài Gòn để cho thuê. Ngày khởi công thì vui lắm, nhưng khi xong thì cả dãy phòng trọ… trống trơn. Lý do? Anh xây ở khu mà nhu cầu thuê nhà cực thấp, lại xa trường học, xa khu công nghiệp.
👉 Đây là một sai lầm khi xây nhà cho thuê rất phổ biến. Nhiều người cứ nghĩ “xây nhà thì kiểu gì cũng có người thuê”. Thực tế thì ngược lại: không có nhu cầu, xây to cũng chỉ để ngắm.
Giải pháp: Trước khi xây, hãy khảo sát kỹ khu vực: đối tượng thuê là ai (sinh viên, công nhân, chuyên gia nước ngoài…)? Giá thuê trung bình bao nhiêu? Tỷ lệ lấp đầy thế nào? Từ đó mới quyết định quy mô và phân khúc phù hợp.
Sai lầm 2: Thiết kế thiếu hợp lý, bỏ qua công năng
Có nhiều chủ đầu tư muốn tiết kiệm diện tích nên cắt xén mọi thứ: phòng thì chật, nhà vệ sinh bé tí, thiếu ánh sáng và gió trời. Hậu quả là khách thuê ở được vài tháng thì bỏ đi.
Thực tế, khách thuê bây giờ không chỉ cần “có chỗ ngủ”, họ cần không gian sống thoải mái. Một phòng trọ 15m² nhưng đầy đủ tiện ích, sáng sủa, có chỗ để xe gọn gàng sẽ dễ cho thuê hơn hẳn một phòng 20m² mà tối tăm, bí bách.
Giải pháp: Hãy đầu tư vào thiết kế thông minh. Tận dụng ánh sáng tự nhiên, tối ưu công năng, đảm bảo tiện ích cơ bản như chỗ để xe, wifi, bếp, WC riêng…
Sai lầm 3: Cắt giảm chi phí không đúng chỗ
Một số chủ đầu tư chọn vật liệu rẻ, nội thất kém chất lượng để giảm chi phí xây dựng. Kết quả: sau vài tháng, cửa hỏng, vòi nước rò rỉ, điện chập chờn. Khách thuê chán nản, rời đi, còn chủ thì tốn gấp đôi chi phí sửa chữa.
👉 Nhớ nhé, tiết kiệm sai cách = lỗ nặng.
Giải pháp: Hãy đầu tư vào những hạng mục cốt lõi: hệ thống điện, nước, cửa, sàn. Đây là những phần ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm khách hàng và độ bền công trình.
Sai lầm 4: Không có kế hoạch tài chính rõ ràng
Nhiều người chỉ tính tiền xây dựng, quên mất chi phí vận hành: bảo trì, quản lý, khấu hao nội thất, marketing để lấp phòng. Khi dòng tiền về ít hơn dự kiến, họ mới nhận ra bài toán không hề đơn giản.
👉 Đây là sai lầm khi xây nhà cho thuê mà tôi gặp ở 80% chủ đầu tư mới.
Giải pháp: Lập kế hoạch tài chính ít nhất 5 năm. Tính cả chi phí vận hành, dự phòng rủi ro, và đừng quên khoản nợ ngân hàng (nếu có). Như vậy mới tránh được tình trạng “chưa kịp thu hồi vốn đã gánh nợ”.
Sai lầm 5: Bỏ qua yếu tố pháp lý
Tôi từng biết có chủ xây xong cả tòa nhà nhưng không xin giấy phép PCCC. Kết quả: bị kiểm tra, phạt nặng và thậm chí không được cho thuê.
Pháp lý không phải chuyện nhỏ. Giấy phép xây dựng, hợp đồng cho thuê, quy định PCCC – tất cả đều ảnh hưởng trực tiếp đến việc khai thác tòa nhà.
Giải pháp: Ngay từ đầu, hãy chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý. Tốt nhất là tham khảo luật sư hoặc đơn vị tư vấn chuyên nghiệp.
Sai lầm 6: Quản lý tòa nhà thiếu chuyên nghiệp
Một tòa nhà cho thuê không chỉ là “xây xong rồi để đó”. Nó cần quản lý: thu tiền đúng hạn, xử lý sự cố, bảo trì định kỳ, giữ an ninh… Nếu không làm tốt, khách thuê sẽ cảm thấy bị bỏ rơi và nhanh chóng chuyển đi.
Giải pháp: Xây dựng quy trình quản lý rõ ràng. Nếu không có thời gian, hãy thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp. Điều này giúp bạn tiết kiệm thời gian và duy trì tỷ lệ lấp đầy ổn định.
Sai lầm 7: Không chú trọng thương hiệu và trải nghiệm khách hàng
Đừng nghĩ rằng nhà cho thuê chỉ cần “rẻ” là có khách. Người thuê ngày nay cần dịch vụ và trải nghiệm: từ việc thanh toán linh hoạt, dọn vệ sinh định kỳ cho đến thái độ của chủ nhà.
Tôi đã thấy nhiều tòa nhà bình thường nhưng nhờ quản lý tốt, dịch vụ chu đáo mà lúc nào cũng kín phòng. Ngược lại, nhiều tòa nhà khang trang nhưng quản lý tệ thì vẫn vắng khách.
Giải pháp: Xây dựng thương hiệu riêng, mang lại trải nghiệm tốt. Hãy coi khách thuê như khách hàng, không chỉ là người ở tạm.
Kết luận
Xây nhà cho thuê là một kênh đầu tư hấp dẫn và bền vững, nhưng chỉ khi bạn tránh được những sai lầm cơ bản. Bảy sai lầm khi xây nhà cho thuê mà tôi chia sẻ ở trên là những “cái bẫy” thường gặp, khiến nhiều chủ đầu tư thất bại.
Hãy nhớ: đầu tư bất động sản không chỉ là xây nhà, mà là xây dựng mô hình kinh doanh. Muốn dòng tiền chảy đều đặn, bạn phải nghiên cứu kỹ, thiết kế hợp lý, quản lý chuyên nghiệp và đặt trải nghiệm khách hàng lên hàng đầu.
Nếu bạn đang chuẩn bị đầu tư hoặc muốn tối ưu tòa nhà hiện tại, đừng ngại học hỏi và tìm sự hỗ trợ từ chuyên gia. Bởi vì trong bất động sản, một quyết định đúng sẽ giúp bạn gia tăng lợi nhuận trong nhiều năm tới. Đăng ký ngay để được tư vấn miễn phí
Xem thêm: Cảnh báo: Đây là những đặc điểm khiến bất động sản cho thuê của bạn mãi lỗ
