Trong vài năm gần đây, mô hình xây tòa nhà cho thuê tạo dòng tiền ngày càng được nhiều người quan tâm. Khi sở hữu một mảnh đất tại thành phố, rất nhiều chủ nhà bắt đầu nghĩ đến việc xây dựng một tòa nhà cho thuê để khai thác lâu dài.

Ý tưởng này nghe rất hợp lý. Một tòa nhà cho thuê có thể mang lại dòng tiền mỗi tháng và trở thành tài sản tích lũy lâu dài cho gia đình.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy không ít chủ nhà sau khi xây xong tòa nhà mới nhận ra rằng việc khai thác không hiệu quả như kỳ vọng ban đầu. Có những tòa nhà rất đẹp nhưng vẫn khó cho thuê. Có những công trình đạt tỷ lệ lấp đầy thấp và dòng tiền không ổn định.

Nguyên nhân phần lớn đến từ những sai lầm trong giai đoạn chuẩn bị và xây dựng. Trong quá trình tư vấn nhiều dự án bất động sản dòng tiền, Nam nhận thấy một số sai lầm lặp lại rất nhiều lần.

Dưới đây là 7 sai lầm phổ biến khi xây tòa nhà cho thuê lần đầu mà nhiều chủ nhà thường gặp.

1. Không nghiên cứu nhu cầu thuê của khu vực

Sai lầm đầu tiên và cũng là sai lầm phổ biến nhất là xây tòa nhà trước rồi mới nghĩ đến khách thuê sau.

Nhiều người tin rằng chỉ cần xây xong tòa nhà thì khách thuê sẽ tự tìm đến. Nhưng thực tế, mỗi khu vực lại có nhu cầu thuê khác nhau.

Ví dụ:

• khu gần trường đại học thường có sinh viên thuê

• khu gần văn phòng có nhân viên đi làm thuê

• khu gần khu công nghiệp có kỹ sư hoặc công nhân thuê

Mỗi nhóm khách thuê có nhu cầu rất khác về diện tích phòng, tiện nghi và mức giá thuê.

Nếu không nghiên cứu nhu cầu thị trường trước khi xây, tòa nhà có thể rơi vào tình huống phòng đẹp nhưng không đúng nhu cầu thuê.

2. Thiết kế tòa nhà theo tư duy nhà để ở

Một sai lầm Nam gặp khá nhiều là chủ nhà thiết kế tòa nhà cho thuê giống như thiết kế nhà ở.

Nhà ở thường ưu tiên:

• phòng rộng

• không gian thoải mái

• bố trí theo nhu cầu gia đình

Nhưng tòa nhà cho thuê lại cần một cách tiếp cận hoàn toàn khác.

Trong mô hình bất động sản dòng tiền, điều quan trọng là:

• tối ưu diện tích phòng

• tối ưu số lượng phòng

• tối ưu công năng khai thác

Nếu thiết kế theo tư duy nhà ở, tòa nhà có thể rất đẹp nhưng hiệu quả khai thác lại không cao.

3. Không tính toán bài toán dòng tiền trước khi xây

Một số chủ nhà khi xây tòa nhà cho thuê chỉ tập trung vào chi phí xây dựng.

Họ tính toán khá đơn giản: xây xong rồi cho thuê là có dòng tiền.

Nhưng thực tế, dòng tiền của một tòa nhà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như:

• chi phí vận hành

• chi phí bảo trì

• chi phí sửa chữa

• thời gian trống phòng

Nếu những yếu tố này không được tính toán từ đầu, dòng tiền thực tế có thể thấp hơn nhiều so với dự kiến.

4. Chọn sai đơn vị thiết kế

Không phải kiến trúc sư nào cũng có kinh nghiệm thiết kế tòa nhà cho thuê.

Thiết kế nhà cho thuê cần hiểu rõ cách tối ưu công năng và diện tích sử dụng.

Nếu chọn đơn vị thiết kế thiếu kinh nghiệm, tòa nhà có thể gặp nhiều vấn đề như:

• phòng thiếu ánh sáng

• thông gió kém

• hành lang tối và bí

Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm của người thuê và khả năng khai thác của tòa nhà.

5. Không chú ý đến trải nghiệm của người thuê

Nhiều chủ nhà chỉ quan tâm đến việc xây dựng công trình mà quên mất yếu tố trải nghiệm sống của người thuê.

Trong thực tế, người thuê không chỉ cần một chỗ ở. Họ còn quan tâm đến môi trường sống.

Một tòa nhà cho thuê dễ khai thác thường có:

• hành lang sạch sẽ

• ánh sáng đầy đủ

• không gian thông thoáng

• hệ thống an ninh tốt

Những chi tiết tưởng chừng nhỏ này lại ảnh hưởng rất lớn đến việc khách thuê có muốn ở lâu hay không.

6. Đặt giá thuê không phù hợp với thị trường

Sau khi đầu tư nhiều chi phí xây dựng, nhiều chủ nhà đặt mức giá thuê khá cao để nhanh thu hồi vốn.

Nhưng nếu mức giá này vượt quá khả năng chi trả của thị trường, việc cho thuê sẽ gặp khó khăn.

Khi đó chủ nhà thường phải:

• giảm giá thuê

• khuyến mãi để thu hút khách

Điều này làm ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền của tòa nhà.

7. Không chuẩn bị kế hoạch vận hành tòa nhà

Sai lầm cuối cùng nhưng rất quan trọng là không chuẩn bị kế hoạch vận hành.

Một tòa nhà cho thuê không phải tài sản hoàn toàn thụ động. Nó cần được quản lý và bảo trì thường xuyên.

Một hệ thống vận hành tốt cần có:

• quy trình quản lý khách thuê

• kế hoạch bảo trì định kỳ

• quy trình xử lý sự cố

Nếu không có kế hoạch vận hành rõ ràng, chủ nhà sẽ phải tự xử lý nhiều vấn đề phát sinh và việc quản lý tòa nhà sẽ trở nên rất mệt mỏi.

Kết luận

Xây dựng tòa nhà cho thuê tạo dòng tiền là một hình thức đầu tư dài hạn. Một công trình có thể khai thác trong 30 đến 50 năm, vì vậy những quyết định ban đầu sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả của tài sản.

Nếu tránh được những sai lầm phổ biến như:

• không nghiên cứu thị trường

• thiết kế không phù hợp

• tính toán dòng tiền chưa đầy đủ

• thiếu kế hoạch vận hành

thì tòa nhà sẽ dễ đạt tỷ lệ lấp đầy cao và mang lại dòng tiền ổn định trong nhiều năm.

Trong mô hình bất động sản dòng tiền, chuẩn bị đúng ngay từ đầu luôn quan trọng hơn việc sửa sai sau khi công trình đã hoàn thành.

Xem thêm: Đừng tin miễn phí thiết kế khi xây nhà cho thuê