Cách Tính Dòng Tiền Khi Đầu Tư Nhà Cho Thuê

Mở đầu: Khi nhà cho thuê không tự sinh lời, mà bạn lại không hiểu vì sao

Rất nhiều người đầu tư nhà cho thuê với tâm thế:

“Xây xong là có lời. Cho thuê là có tiền.”

Nhưng chỉ vài tháng sau, họ nhận ra dòng tiền không như kỳ vọng:

• Khách ít, phòng trống liên tục.

• Doanh thu có mà chi phí cũng có – thậm chí nhiều hơn.

• Tiền lời chẳng thấy đâu, chỉ thấy nợ ngân hàng ngày càng tăng.

Anh Nam – chuyên gia bất động sản dòng tiền – từng nói:

“Người thành công nhìn thấy dòng tiền trước khi xây.
Người thất bại chỉ thấy dòng tiền sau khi mất.”

Sự khác biệt giữa hai nhóm này nằm ở một điều duy nhất:
biết cách tính dòng tiền ngay từ đầu.

Tính dòng tiền không chỉ là chuyện của con số, mà là bản đồ tài chính cho toàn bộ hành trình đầu tư.
Nếu bạn chưa từng cầm bút tính kỹ lợi nhuận – chi phí – thời gian hoàn vốn,
bạn vẫn đang đầu tư theo cảm tính, không theo chiến lược. Cùng Nguyenthenam.vn khám phá thông qua bài viết này.

Dòng tiền là gì – và vì sao nó là “trái tim” của mọi mô hình cho thuê

Hiểu đơn giản, dòng tiền (cashflow) là số tiền còn lại mỗi tháng sau khi trừ hết mọi chi phí liên quan đến việc vận hành căn nhà cho thuê.

👉 Công thức cơ bản:

Dòng tiền ròng = Doanh thu cho thuê – Chi phí vận hành – Chi phí tài chính

Nếu dòng tiền dương, nghĩa là căn nhà đang “nuôi” bạn.
Nếu dòng tiền âm, nghĩa là bạn đang “nuôi” căn nhà.

Một tòa nhà dòng tiền không chỉ để nhìn cho đẹp,
mà để đẻ ra thu nhập ổn định, trả nợ ngân hàng, và tạo tự do tài chính thật sự.

Tuy nhiên, nhiều chủ nhà khi được hỏi:

“Anh chị đang lời bao nhiêu mỗi tháng?”
thì không ai trả lời được con số chính xác.

Điều đó chứng minh: họ chưa thật sự nắm được bản chất của dòng tiền.
Và đó chính là lý do khiến nhiều người thất bại, dù sở hữu bất động sản đáng giá hàng tỷ đồng.

Các yếu tố cấu thành dòng tiền – hiểu để tính đúng

Để tính được dòng tiền chuẩn, bạn phải hiểu rõ bốn yếu tố chính:

Tổng chi phí đầu tư ban đầu

Bao gồm toàn bộ số tiền bạn bỏ ra trước khi căn nhà tạo ra thu nhập:

• Tiền mua đất hoặc giá trị đất hiện hữu.

• Chi phí xây dựng hoặc cải tạo.

• Chi phí thiết kế, nội thất, pháp lý, xin phép xây dựng.

• Chi phí dự phòng khoảng 5–10% tổng vốn.

Đây là mốc gốc để tính thời gian hoàn vốn.

 Doanh thu cho thuê hàng tháng

Là tổng số tiền thu được từ việc cho thuê tất cả các phòng, sau khi trừ tỷ lệ trống phòng dự kiến.

Cách tính:

Doanh thu = (Số phòng x Giá thuê trung bình) – (Tỷ lệ trống phòng x Tổng doanh thu)

Ví dụ:
10 phòng x 4 triệu = 40 triệu/tháng
Trừ 10% trống phòng → còn 36 triệu/tháng.

Một tòa nhà được xem là có hiệu quả khi tỷ lệ lấp đầy trên 90% trong suốt năm.

Chi phí vận hành hàng tháng

Nhiều chủ đầu tư chỉ tính tiền điện, nước mà quên rằng còn hàng loạt chi phí khác:

• Internet, rác, vệ sinh khu vực chung.

• Khấu hao thiết bị (máy giặt, tủ lạnh, máy lạnh, đèn, khóa vân tay…).

• Chi phí bảo trì, sơn sửa định kỳ.

• Quản lý tòa nhà (nếu có người phụ trách).

• Chi phí an ninh, camera, phần mềm quản lý.

Tổng chi phí này thường chiếm 20–30% doanh thu.
Nếu vượt ngưỡng này, cần xem lại công năng và mô hình vận hành.

Chi phí tài chính (nếu vay ngân hàng)

Nếu bạn có vay ngân hàng để xây nhà, hãy luôn đưa tiền lãi vào bảng tính.
Ví dụ: vay 3 tỷ với lãi suất 10%/năm → mỗi tháng khoảng 25 triệu tiền lãi.
Chi phí này ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền ròng, nên không thể bỏ qua.

Cách tính dòng tiền – công thức và ví dụ thực tế

Sau khi có đủ dữ liệu, bạn áp dụng công thức:

Dòng tiền ròng = Doanh thu – (Chi phí vận hành + Chi phí tài chính)
Thời gian hoàn vốn = Tổng đầu tư / Dòng tiền ròng

Ví dụ cụ thể:

• Tổng đầu tư: 8 tỷ (đất + xây + nội thất)

• Doanh thu: 120 triệu/tháng

• Chi phí vận hành: 30 triệu/tháng

• Chi phí tài chính: 0 (vì dùng vốn tự có)

➡️ Dòng tiền ròng = 120 – 30 = 90 triệu/tháng
➡️ Thời gian hoàn vốn = 8 tỷ / 90 triệu ≈ 7,4 năm

Nếu có vay ngân hàng 3 tỷ, lãi 25 triệu/tháng →
Dòng tiền ròng còn 65 triệu/tháng, hoàn vốn khoảng 10 năm.

Đó là con số thật, không ảo tưởng, và hoàn toàn có thể đạt được nếu thiết kế – thi công – vận hành đúng.

“Một con số rõ ràng đáng giá hơn cả trăm lời hứa về lợi nhuận.”

 Những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền

Dòng tiền không cố định. Nó phụ thuộc vào cách bạn vận hành, quản lý và thích ứng với thị trường.

🔸 Tỷ lệ trống phòng:

Chỉ cần tăng 10% phòng trống, lợi nhuận giảm ngay 10–15%.
→ Cần giữ khách cũ bằng trải nghiệm tốt và phản hồi nhanh khi có sự cố.

🔸 Công năng không tối ưu:

Phòng thiếu sáng, hành lang rộng, không gian lãng phí = lợi nhuận giảm.
→ Mỗi mét vuông chết là tiền chết.

🔸 Chi phí bảo trì – khấu hao:

Không bảo trì sớm thì sau này sửa gấp đôi, thậm chí gấp ba.
→ Dòng tiền bền là dòng tiền biết “dự phòng”.

🔸 Quản lý vận hành yếu:

Không áp dụng công nghệ → thất thoát, tốn nhân công, thu tiền chậm.
→ Hãy dùng khóa thông minh, nhận diện khuôn mặt, phần mềm thu tiền tự động.

🔸 Sai mô hình – sai đối tượng thuê:

Khu sinh viên mà làm căn hộ cao cấp, hoặc khu văn phòng mà làm trọ giá rẻ → trống dài, thu kém.
→ Hãy bám nhu cầu thật của thị trường.

 Làm sao để biết mô hình của bạn có lời thật?

Một mô hình bất động sản dòng tiền hiệu quả thật sự phải đạt đủ 3 tiêu chí:

1. Tỷ suất sinh lời ròng (ROI) đạt tối thiểu 10–15%/năm.

2. Thời gian hoàn vốn không quá 8 năm.

3. Tỷ lệ lấp đầy phòng luôn duy trì trên 90%.

Nếu cả 3 điều này đều đúng, bạn đang có trong tay cỗ máy in tiền thật sự.

“Một căn nhà được tính toán đúng sẽ nuôi bạn suốt đời.
Còn căn nhà không có bài toán tài chính – bạn sẽ phải nuôi nó mãi mãi.”

Những sai lầm thường gặp khi tính dòng tiền

Anh Nam chia sẻ, nhiều chủ nhà thường mắc những lỗi sau:

• Không tính chi phí khấu hao nội thất (đồ dùng hư nhanh, phải thay).

• Quên chi phí cơ hội (số tiền đầu tư đáng ra có thể sinh lời ở kênh khác).

• Đánh giá sai giá thuê thị trường, dẫn đến ảo tưởng doanh thu.

• Không tính chi phí pháp lý – thuế cho thuê.

• Không trừ phần phòng trống mùa thấp điểm.

Tất cả những lỗi này đều khiến dòng tiền bị “đánh bóng” trên giấy, nhưng âm trong thực tế.

Kết luận: Đầu tư dòng tiền không phải chuyện cảm tính – mà là bài toán rõ ràng

Khi bạn biết cách tính dòng tiền, bạn kiểm soát được rủi ro, đo được hiệu quả, và quyết định chính xác hơn.
Không còn cảnh “nghe người ta nói lời”, mà là thấy bằng con số thật.

Dòng tiền không nằm ở lời hứa, mà nằm ở hiệu suất vận hành mỗi tháng.
Và người hiểu dòng tiền – sẽ luôn là người chiến thắng, dù thị trường lên hay xuống.

“Ở đâu có mặt bằng – ở đó có dòng tiền.”

– Nguyễn Thế Nam, Chuyên gia BĐS Dòng tiền

Nếu anh chị đang có kế hoạch đầu tư hoặc cải tạo nhà cho thuê,
hãy để Nam gửi tặng anh chị mẫu bảng tính dòng tiền thực tế –
giúp anh chị biết rõ đầu tư bao nhiêu, thu về bao lâu, và lợi nhuận thật mỗi tháng là bao nhiêu. Đăng ký ngay dưới đường link để nhận tư vấn miễn phí ạ.

Xem thêm: Cải tạo nhà ở thành căn hộ