Trong suốt hơn 10 năm vận hành hàng trăm tòa nhà dòng tiền từ Nam ra Bắc, tôi nhận ra một điều rất rõ:

Thất thoát dòng tiền không phải bắt đầu từ lúc cho thuê — mà từ khi đặt viên gạch đầu tiên.

Nhiều chủ đầu tư nghĩ rằng chỉ cần xây đúng thiết kế, bàn giao đúng tiến độ là xong. Nhưng thực tế, 80% vấn đề khiến tòa nhà kém hiệu quả hoặc xuống cấp sớm đều xuất phát từ giai đoạn thi công.
Và nếu không kiểm soát kỹ, dòng tiền sẽ âm thầm “rò rỉ” — mỗi tháng mất vài triệu, mỗi năm mất cả trăm triệu mà không hay.

Dưới đây, Nguyenthenam.vn chia sẻ 4 sai lầm phổ biến khiến dòng tiền bị thất thoát trong quá trình thi công, kèm giải pháp thực tế để anh chị áp dụng ngay.

1. Không kiểm soát chi phí vật liệu và tiến độ thi công

Đây là nguyên nhân phổ biến nhất khiến chủ đầu tư “chảy máu” dòng tiền ngay từ đầu.
Rất nhiều anh chị giao trọn gói cho nhà thầu, không có người giám sát độc lập, không đối chiếu vật tư thực tế so với dự toán.
Hậu quả là:

• Vật liệu sử dụng không đúng chủng loại hoặc bị cắt giảm.

• Giá vật tư đội lên gấp rưỡi so với ban đầu.

• Tiến độ thi công bị kéo dài, khiến chi phí tài chính và cơ hội khai thác bị ảnh hưởng.

Tôi từng gặp trường hợp một tòa nhà ở quận 7, chỉ vì chậm tiến độ 45 ngày, chủ nhà mất gần 60 triệu tiền lãi vay và 3 tháng doanh thu cho thuê đầu tiên.

Giải pháp:

• Lập bảng bóc tách vật tư chi tiết, có hình ảnh, thương hiệu, định mức.

• Thuê kỹ sư giám sát độc lập (không liên quan đến nhà thầu) để kiểm tra ngẫu nhiên mỗi tuần.

• Giữ quỹ dự phòng 5–7% tổng chi phí xây dựng cho phát sinh – để không bị “đứt gánh” giữa chừng.

• Và quan trọng: chọn nhà thầu có kinh nghiệm làm công trình cho thuê, vì họ hiểu yêu cầu vận hành, không chỉ biết xây.

2. Làm ẩu phần cấp – thoát nước và chống thấm

Đây là lỗi tốn tiền sửa chữa nhiều nhất khi vận hành.
Tôi từng chứng kiến 4 tòa nhà bị vỡ ống nước ngầm chỉ trong 1 năm sau khi khai thác. Nguyên nhân đều giống nhau: dùng ống nhựa thông thường (PVC) và không có hệ thống tăng áp đồng bộ.

Khi nhà có hơn 20–30 phòng, lưu lượng nước lớn, áp lực cao, ống nhựa sẽ không chịu nổi áp lực – vỡ là chuyện chắc chắn.
Hậu quả là phải đục sàn, tháo nội thất, khách phàn nàn, mất uy tín và doanh thu.

Không chỉ vậy, phần chống thấm toilet nếu không được kiểm tra kỹ sẽ gây thấm trần, ố tường, mùi hôi khó chịu – nhìn xấu, giảm giá trị cho thuê.

Giải pháp:

• Dùng ống PR (ống nhiệt) hoặc ống chịu áp lực cao cho toàn bộ đường cấp.

• Khi làm chống thấm, ngâm thử nước ít nhất 24–48 giờ trước khi lát gạch.

• Nếu có điều kiện, thuê kỹ sư chuyên giám sát phần chống thấm – đầu tư thêm vài triệu nhưng tiết kiệm hàng trăm triệu khi vận hành.

• Đặt hộp kỹ thuật riêng biệt cho hệ thống điện – nước để dễ bảo trì sau này.

3. Nội thất không đồng bộ – dòng tiền mất dần vì hình ảnh kém chuyên nghiệp

Rất nhiều tòa nhà tôi thấy ngoài kia được đầu tư xây rất đẹp, nhưng bước vào từng phòng lại thấy “mỗi nơi một kiểu”.
Phòng sơn trắng, phòng xanh nhạt; chỗ có bàn ghế, chỗ không; đèn loại A, đèn loại B.
Những chi tiết tưởng nhỏ này khiến khách thuê cảm nhận ngay: thiếu chuyên nghiệp – và họ không sẵn sàng trả giá cao.

Tôi từng giúp một chủ nhà ở Đà Nẵng cải tạo lại nội thất đồng bộ: sơn lại tông màu sáng, thay đèn LED ấm, gắn thêm tủ âm tường.
Kết quả: giá cho thuê tăng từ 4,5 lên 6 triệu/tháng, mà tòa vẫn lấp đầy 100%.

Giải pháp:

• Lên concept nội thất tổng thể ngay từ đầu: màu sơn, vật liệu, kiểu đèn, đồ gỗ.

• Sử dụng thiết kế tối giản, hiện đại, dễ bảo trì, dễ thay thế.

• Đầu tư vào những thứ khách thấy và chạm được – vì đó là yếu tố quyết định họ có ký hợp đồng hay không.

• Nếu chưa có kinh nghiệm, hãy nhờ chuyên gia vận hành nhà cho thuê tư vấn bố trí tối ưu.

4. Không tính toán bảo trì – vận hành ngay khi còn thi công

Nhiều chủ đầu tư khi thi công chỉ nghĩ “xây xong rồi tính tiếp”.
Nhưng vận hành tòa nhà cho thuê là một hành trình dài hơi, và nếu không tính trước các chi phí bảo trì, bạn sẽ sớm “mất máu” vì những chi tiết nhỏ.

Một tòa nhà 6 tầng, 20 phòng, nếu mỗi tháng hỏng 1 máy bơm hoặc 1 máy lạnh, anh chị sẽ mất từ 5–10 triệu đồng/tháng chỉ cho việc sửa.
Chưa kể các chi phí dọn vệ sinh, thay đèn, sơn tường định kỳ – tất cả đều ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền.

Giải pháp:

• Dự trù ít nhất 1–2% tổng chi phí xây dựng cho quỹ bảo trì hàng năm.

• Chọn vật liệu, thiết bị dễ vệ sinh, dễ thay thế (ví dụ: gạch men sáng, sơn lau chùi, đèn LED đồng bộ).

• Khi thi công, thiết kế kỹ khu vực kỹ thuật (điện, nước, điều hòa) để thuận tiện cho bảo trì.

• Đặc biệt: lưu trữ toàn bộ bản vẽ hoàn công và hồ sơ kỹ thuật . Giúp tiết kiệm thời gian và chi phí vận hành sau này.

Tổng kết: Thi công chuẩn ngay từ đầu – dòng tiền bền vững nhiều năm

Tòa nhà dòng tiền không chỉ là công trình xây dựng, mà là một cỗ máy tạo lợi nhuận lâu dài.
Nếu anh chị thi công cẩn thận, tính toán kỹ ngay từ đầu — tòa nhà sẽ ổn định, ít hư hỏng, khách ở lâu, dòng tiền đều đặn.

Ngược lại, chỉ cần sai một khâu nhỏ – ống nước, chống thấm, nội thất – dòng tiền sẽ âm thầm rò rỉ từng ngày.

Làm tòa nhà cho thuê không khó – nhưng muốn bền, phải làm đúng ngay từ đầu.
Đó là khác biệt giữa người “xây nhà để cho thuê” và người “xây tòa nhà dòng tiền”.

Lời kết & Kêu gọi hành động

Nếu anh chị đang chuẩn bị thi công hoặc cải tạo tòa nhà cho thuê,
hãy dành thời gian rà soát kỹ từng hạng mục kỹ thuật và tài chính.
Vì chỉ cần sai 1 bước, dòng tiền của anh chị sẽ rò rỉ không ngừng.

👉 Đăng ký ngay buổi tư vấn miễn phí cùng Nguyễn Thế Nam để:

• Nhận checklist thi công tránh thất thoát dòng tiền,

• Được chuyên gia góp ý về thiết kế và bố trí công năng,

• Và xây tòa nhà sinh lời bền vững – không mất chi phí sửa chữa vô ích.

Xem thêm: Lợi ích của việc đầu tư bất động sản dòng tiền