CẨM NANG NHỮNG SAI LẦM KHI XÂY NHÀ CHO THUÊ

Tác giả: Nguyễn Thế Nam

Chuyên gia hàng đầu về bất động sản dòng tiền tại Việt Nam

Lời mở đầu

Anh chị thân mến,

Trong suốt quá trình tư vấn, vận hành và khai thác hàng trăm tòa nhà dòng tiền từ Nam – Bắc, tôi nhận ra một điều:
Xây nhà cho thuê không khó, nhưng làm đúng để sinh lời bền vững thì rất ít người làm được.

Phần lớn các chủ đầu tư đều đi theo cảm tính. Xây xong rồi mới tính cách khai thác, đến khi gặp sự cố mới sửa.
Còn tôi, từ trước đến nay chỉ đi một con đường duy nhất: Dịch vụ khai thác & vận hành, chứ không làm kiểu “thuê – cho thuê lại”.
Chính vì vậy, tôi đã chứng kiến và trải qua rất nhiều sai lầm – cả của mình và của các anh chị chủ đầu tư khác.

Trong cẩm nang này, tôi tổng hợp lại những sai lầm phổ biến nhất, chia thành 3 Giai Đoạn:

Giai Đoạn 1: Trước khi xây hoặc cải tạo

Giai Đoạn 2: Trong quá trình xây dựng

Giai Đoạn 3: Sau khi đưa vào khai thác, vận hành hoặc cho thuê nguyên tòa

Hy vọng anh chị đọc xong sẽ rút ngắn được ít nhất 10 năm kinh nghiệm xương máu, tránh đi những vết xe đổ mà rất nhiều người đã gặp phải, mất rất nhiều tiền, công sức & cả thời gian. Cùng Nguyenthenam.vn khám phá thông qua bài viết này. 

Những sai lầm trước khi làm tòa nhà dòng tiền.

Nói tới sai lầm trong việc làm tòa nhà dòng tiền thì có hàng trăm cái sai lầm, chứ không chỉ vài cái đâu. 

Hôm nay Nam tổng hợp lại một số sai lầm cơ bản nhất để anh chị mình cùng lưu ý. Nam chia ra làm 3 giai đoạn:

Giai Đoạn 1: Trước khi xây nhà hoặc trước khi cải tạo

• Sai lầm thứ nhất: Không xác định được chân dung khách hàng

Sai lầm đầu tiên là không xác định được chân dung khách hàng, tức là mình không biết mình phục vụ ai trong tòa nhà đó. Chính vì không rõ nên mình bị lan man.
Ví dụ có người thiết kế vừa làm trọ, vừa làm mặt bằng kinh doanh, vừa mô hình hộ ngủ, vừa mô hình văn phòng cho thuê, vừa hộ dịch vụ – cuối cùng là không rõ ràng, không hiệu quả.

Khi làm kiểu “bát nháo” như vậy thì hiệu quả chắc chắn không cao. Có thể tháng đầu tiên lấp đầy, nhưng lâu dài thì không bao giờ hiệu quả.

Mỗi vị trí bất động sản đều khác nhau.
Nên trước hết, phải xác định rõ mình phục vụ ai ?:
– Mình phục vụ cho sinh viên,
– Hay cho hộ gia đình,
– Hay cho chuyên gia.

Phải ghi rõ, làm rõ điều đó ra thì đích mới đến đúng được. Trước khi xây mà không biết khách hàng là ai thì chắc chắn sẽ sai ngay từ đầu.
Việc xác định rõ chân dung khách hàng giúp mình định hướng đúng, không bị lộn xộn, và khai thác hiệu quả hơn.

Thông thường, các chủ đầu tư ngoài thị trường hay làm theo cảm tính, không có kế hoạch cụ thể.
Đó là lý do vì sao anh Nam chia sẻ này – để anh chị né tránh những sai lầm đó.

• Sai lầm thứ hai: Không xác định được phân khúc khách hàng

Không chỉ xác định chân dung, mà phải xác định rõ phân khúc.
Ví dụ mình xây căn hộ dịch vụ – nhưng căn hộ dịch vụ cũng có nhiều loại: thấp cấp, trung cấp, cao cấp, dành cho chuyên gia hoặc gia đình trẻ,…

Xác định được phân khúc, thì mình mới định hình được giá, thiết kế, nội thất.
Ví dụ: căn hộ 3 triệu, 5 triệu, 7 triệu, hay 10 triệu/tháng – mỗi mức giá hướng tới một đối tượng khác nhau.

Khi xác định rõ phân khúc, việc bố trí phòng, nội thất, thiết kế, ánh sáng… đều chuẩn hơn.
Nam từng có căn hộ ở Đà Nẵng cho chuyên gia thuê tới 18 triệu một căn, nhờ xác định đúng phân khúc.
Trước đại dịch, những căn đó thuê đều 1.200 $/tháng, giữ khách ổn định, doanh thu rất cao.

• Sai lầm thứ ba: Không nghiên cứu xu hướng thị trường

Một cái sai lầm tiếp theo, đó là về xu hướng thị trường. Phải nghiên cứu cái xu hướng thị trường.
Nam có thống kê 1.000 khách hàng trong hệ thống của Nam thì thấy như thế này:
Năm 2019, tỷ lệ một người ở chỉ chiếm khoảng 12%. Tức là 10 phòng thì chỉ có 1 phòng họ ở một mình thôi.

Nhưng đến đầu năm 2025, khi Nam thống kê lại — khảo sát lại thì tỷ lệ đó lên tới 38% rồi
Tức là hai người ở cùng nhau, ngày càng ít đi, mà xu hướng một người ở đang tăng rất mạnh.

Một người ở – một người dùng – cái xu hướng đó tăng rõ rệt.
Không biết ở Hà Nội như thế nào, Nam chưa survey, nhưng ở Đà Nẵng và Hồ Chí Minh thì thấy rõ ràng luôn.

Rồi Nam nghiên cứu thêm: ở Hàn Quốc và Nhật Bản – hai nước ảnh hưởng lớn đến Việt Nam – thì hơn 60% dân số ở một mình luôn. Xu hướng người độc thân “Single” tăng rất mạnh.
Như vậy, Việt Nam mình chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng theo các nước phát triển này, đặc biệt là Hàn với Nhật.
Trong 12 nước ASEAN, Việt Nam là nước bị ảnh hưởng Đông Á nhiều nhất – ảnh hưởng bởi Trung Quốc, Hàn, Nhật.
Thành ra, những cái gì mà họ đang phát triển, đang tốt đẹp, thì kiểu gì Việt Nam cũng sẽ đi theo.

Vậy thì theo anh chị, nhu cầu một người ở – người độc thân như vậy, mình nên ra sản phẩm gì để phục vụ nhóm khách hàng này ?

Từ cái nghiên cứu đó, Nam tư vấn cho khách hàng được đúng hơn, bố trí mặt bằng đúng hơn, chứ không phải làm theo cảm tính.

Ví dụ như ở Đà Nẵng, Nam có sản phẩm dành riêng cho người độc thân – khách hàng chờ rất nhiều. Tức là họ đăng ký trước, hễ có phòng trống là vào liền luôn.
Năm nay, lần đầu tiên sau 9 năm, hệ thống của Nam lắp đầy 99%, gần như không có phòng trống, mà giá còn cao hơn năm ngoái 10–15%.
Vừa giá cao mà vừa lắp đầy tốt — đó là nhờ chọn đúng sản phẩm phù hợp với xu hướng.

Vậy sản phẩm nào dành cho người độc thân?

Nam đang làm 3 loại sản phẩm chính cho người độc thân:

1. Sleepbox – cái này bên Nhật rất phổ biến.
   Mình bố trí 6 – 8 box trong 1 phòng, mỗi người 1 box, riêng tư, sạch sẽ, yên tĩnh. Tuy là không gian chung, nhưng có tiêu chuẩn riêng để vẫn rất riêng tư và văn minh.
2. One Room – cái này ảnh hưởng từ Hàn Quốc.
   Trên YouTube Nam có chia sẻ mô hình này, Anh chị tìm từ khóa “One Room Nguyễn Thế Nam” sẽ thấy và hiểu, Nam học từ bên Hàn về và làm lại.
   Phòng nhỏ, đủ công năng cho 1 người ở, tiện nghi, hiện đại.
3. Mini Studio – cái này Nam đang triển khai nhiều ở Sài Gòn và Đà Nẵng.
   Ở Sài Gòn, phòng chỉ khoảng 6–8m², nhưng đầy đủ nội thất, có máy lạnh, tủ lạnh mini… cho thuê 3.5 triệu/tháng.
   Ở Đà Nẵng, phòng 10–12m², giá 3–3,2 triệu, hiệu quả cực kỳ cao. Khách chỉ một người ở thôi, mà họ rất thích – sạch sẽ, gọn gàng, chi phí hợp lý.

Tóm lại, khi nghiên cứu thị trường, mình phải bám vào xu hướng thực tế, để:

• Ra sản phẩm đúng nhu cầu,
• Tối ưu bố trí,
• Và nâng hiệu quả vận hành – doanh thu.

Còn Nam thì chọn con đường làm lâu dài, bền vững – chủ đầu tư và khách hàng cùng có lợi.

Nếu anh chị em nào cũng đang cho thuê hoặc chuẩn bị xây nhà, cải tạo mặt bằng, thì hãy nghiên cứu kỹ phần này

• Sai lầm thứ tư: Nhầm lẫn giữa thiết kế và chuyên gia BĐS cho thuê họ bố trí công năng (bố trí mặt bằng)

Cái này nhiều người bị nhầm lắm. Bố trí mặt bằng là phần cực kỳ quan trọng – vì nếu bố trí logic, hợp lý, hiệu quả kinh doanh sẽ rất cao. Còn nếu sai, thì dù nhà đẹp cũng không hiệu quả.

Ví dụ: cầu thang đặt sai, thiếu ánh sáng, thiếu khí tươi,…
Khách ở căn hộ dịch vụ, hay phòng trọ, họ cần ánh sáng tự nhiên, không khí thoáng.
Nếu bố trí tối, thiếu logic – chắc chắn hiệu quả khai thác kém.

Nhiều chủ đầu tư tiết kiệm, không thuê chuyên gia bố trí mặt bằng, mà để bên kiến trúc sư, thiết kế làm luôn.

Ngoài ra chuyên gia họ bố trí công năng luôn chú trọng đến đúng tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy ngay từ đầu, khác với kiến trúc sư thiết kế họ không chú trọng về những quy định của phòng cháy chữa cháy, họ chỉ tập trung chuyên môn của họ. Đây là vấn đề rất lớn ảnh hưởng đến vận hành sau này, đặc biệt khi sai phòng cháy chữa cháy bạn sẽ mất rất nhiều tiền để sửa chữa cải tạo. 

• Sai lầm thứ năm: Không chú trọng pháp lý ngay từ đầu

Cái này là sai lầm “kinh điển”.
Nhiều chủ đầu tư bỏ qua pháp lý khi xin phép xây dựng – hoặc làm xong rồi mới đi hợp thức hóa.
Khi đó chính quyền không chấp nhận, hoặc phải đục sửa, tốn thêm chi phí.

Pháp lý ở đây gồm:

• Giấy phép xây dựng,
• Phòng cháy chữa cháy (PCCC),
• Hồ sơ hoàn công,…

Với Nam, ngay khi bố trí mặt bằng, Nam chuyển qua cho bên PCCC duyệt luôn, để họ xem bố trí đã đúng chưa, cần chỉnh chỗ nào.

Ví dụ: nhà 3–5 tầng phải có thang buồng khí, cửa chống cháy, vách ngăn nhà xe,…
Nếu không làm từ đầu, đến lúc hoàn thiện rồi mới xin PCCC là phải đục làm lại, tốn kém gấp đôi.

Nam từng gặp trường hợp tòa 7 tầng 1 hầm xây xong từ 2019 đến giờ chưa hoàn công được, vì không xin phép đúng từ đầu – cuối cùng mất thêm 500 triệu cho việc sửa chữa và làm lại hồ sơ để được thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy.
Cho nên pháp lý phải rõ ràng và làm ngay từ giai đoạn đầu.

• Sai lầm thứ sáu: Không lập bài toán kinh doanh trước khi làm

Cái này là sai lầm rất phổ biến. Nhiều anh chị làm theo cảm tính, không có kỹ năng lập bài toán tài chính trước khi hành động.

Phải tính rõ:

• Xây hết bao nhiêu,
• Doanh thu dự kiến bao nhiêu,
• Chi phí vận hành thế nào,
• Khi nào thu hồi vốn.

Nếu không có kế hoạch, dễ thiếu vốn giữa chừng, không vận hành được, cuối cùng mất hiệu quả.

Lập bài toán kinh doanh giúp mình biết dòng tiền có phù hợp với năng lực tài chính không.
Ví dụ: mình có bao nhiêu tiền thì chọn mô hình phù hợp – làm vừa sức sẽ hiệu quả và an tâm hơn.

Tổng kết Giai Đoạn 1:

Trước khi xây hoặc cải tạo tòa nhà, Nam nhấn mạnh phải làm kỹ 6 bước này:

1. Xác định chân dung khách hàng.
2. Xác định phân khúc khách hàng.
3. Nghiên cứu xu hướng thị trường để bố trí công năng hiệu quả nhất
4. Bố trí mặt bằng hợp lý, có chuyên gia tư vấn.
5. Hoàn thiện pháp lý và lập bài toán kinh doanh rõ ràng.
6. Lập bài toán kinh doanh rõ ràng để ra quyết định đầu tư.

Giai Đoạn 2: Trong quá trình xây dựng hoặc cải tạo

Phần này, Nam nói về những sai lầm trong quá trình xây dựng – mà anh chị rất hay gặp phải.

• Sai lầm thứ nhất: Sai ở phần kết cấu – đặc biệt là điện, nước

Đây là phần bị sai nhiều nhất và rõ nét nhất.
Trong hệ thống của Nam đang vận hành đã gặp 4 tòa nhà vỡ ống nước giữa chừng.

Nguyên nhân là gì?
Vì cư dân trong tòa nhà đông, ví dụ 20–30 phòng, bắt buộc phải dùng máy tăng áp.
Mà khi dùng máy tăng áp mà lại dùng ống nhựa (kể cả ống nhựa Bình Minh), thì cũng vỡ. Dù là ống tốt, nhưng khi áp lực nước mạnh, ống nhựa không chịu nổi, nên vỡ là chuyện thường.

Do đó, phần điện – nước – kết cấu là cực kỳ quan trọng.
Nam khuyên nên dùng ống PR (ống nhiệt) cho phần cấp xuống vòi tắm, vòi rửa, để khi tăng áp, áp lực đẩy xuống không làm vỡ ống.

Rất nhiều anh chị tiết kiệm chi phí ở khâu này, nhưng thực tế thiệt hại rất lớn.
Anh chị thử tưởng tượng: đang có khách ở, mà vỡ ống nước thì phải đục tường, đục sàn; khách mất nước dễ bỏ đi, rồi hư hỏng nội thất, mất uy tín.

Ngoài ra, bố trí điện nước sai cũng dễ dẫn đến chập điện, rò rỉ, gây nguy hiểm.
Cho nên khâu cấp – thoát nước và kết cấu điện nước là phần quan trọng nhất trong quá trình xây dựng.

• Sai lầm thứ hai: Không làm kỹ phần chống thấm

Cái này Nam gặp nhiều vô số kể, đặc biệt là ở khu vực toilet.

Khi xây, nhiều anh chị bỏ qua khâu giám sát hoặc thiếu kiến thức kỹ thuật, nên không kiểm soát được phần chống thấm.
Đến khi khách vào ở rồi mới phát hiện thấm dột, nước rỉ ra tường, ra trần – nhìn nham nhở, xấu xí, khách bỏ đi, hiệu quả kinh doanh mất luôn.

Đây là sai lầm cực kỳ lớn và phổ biến.
Nam đã trải qua rất nhiều tòa như vậy, và rút ra bài học là:

“Trong quá trình xây hoặc cải tạo, tuyệt đối không tiết kiệm chi phí liên quan đến chống thấm.”

Nếu có thể, nên thuê kỹ sư giám sát riêng cho phần này. Đầu tư ban đầu có thể tốn hơn chút, nhưng sẽ tiết kiệm rất nhiều khi tòa nhà đi vào vận hành.

• Sai lầm thứ ba: Nội thất bố trí không đồng bộ

Cái này mới nghe thì đơn giản, nhưng ảnh hưởng rất lớn đến giá cho thuê.

Thông thường, khi tới giai đoạn hoàn thiện, nhiều chủ đầu tư không lập bài toán tài chính rõ ràng, hoặc thiếu kiến thức về thiết kế – vận hành, nên đầu tư nội thất không đồng bộ.

Ví dụ:

• Màu sơn không ăn khớp với nội thất,
• Phòng thì có bàn ghế, phòng thì thiếu,
• Có những thứ cần thiết thì lại không có, Còn những thứ không cần thì lại mua dư.

Kết quả là tòa nhà nhìn rất bắt nháo, giá cho thuê không cao, lâu lấp đầy khách.

Phần nội thất tuy nhỏ nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu và thương hiệu.
Nam gặp rất nhiều tòa nhà vì tiết kiệm khâu này mà mất khách, mất giá trị khai thác.

Tổng kết Giai Đoạn 2:

Trong quá trình xây dựng hoặc cải tạo, anh chị thường mắc phải 3 sai lầm lớn nhất:

1. Sai lầm khi xây nhà cho thuê như về kết cấu, đặc biệt là điện và nước.
2. Làm ẩu phần chống thấm, không thuê giám sát chuyên môn.
3. Bố trí nội thất không đồng bộ, thiếu tính thẩm mỹ và logic.

Giai Đoạn 3: Sau khi đưa vào khai thác & vận hành

Khi mà mình bắt đầu vận hành hoặc cho thuê nguyên toà, sẽ có một số sai lầm rất phổ biến mà Nam thấy nhiều anh chị chủ đầu tư thường gặp phải.

• Sai lầm thứ nhất: Không có chiến lược giá rõ ràng.

Nhiều anh chị khi làm xong tòa nhà, không xác định rõ chiến lược giá của mình.
Không biết mình sẽ vận hành hay cho thuê lại, dẫn đến việc đưa giá không phù hợp với thị trường.

Ví dụ:

• Không khảo sát giá thị trường, đưa giá quá cao thì không lắp đầy được,
• Đưa giá quá thấp thì thiệt hại doanh thu, giảm hiệu suất đầu tư.

Đây là một trong những sai lầm lớn nhất.
Anh chị thường định giá theo cảm tính, chứ không dựa trên dữ liệu thị trường, không tính toán chiến lược giá linh hoạt theo từng giai đoạn (khi vừa mở, khi đã ổn định, khi có thương hiệu,…).

Do đó, việc xây dựng chiến lược giá phù hợp là cực kỳ quan trọng — dù là cho thuê lại hay tự vận hành, thì cũng phải có kế hoạch và tổ chức bài bản.

• Sai lầm thứ hai: Không có chiến lược giữ khách

Dù là cho thuê hay tự vận hành, thì phải có chiến lược giữ chân khách hàng.

Ví dụ:

• Có chính sách ưu đãi cho khách thuê lâu năm,
• Hoặc có chương trình chăm sóc khách hàng,
• Hoặc đơn giản là dịch vụ vận hành chuyên nghiệp để khách thấy hài lòng và ở lâu dài.

Rất nhiều anh chị cứ tăng giá 10% mỗi năm mà không có giá trị cộng thêm.
Kết quả là khách tự động rời đi, và mất doanh thu.

Nam thấy rõ đây là một sai lầm phổ biến – không có tư duy “giữ khách hàng cũ chi phí Marketing thấp hơn nhiều so với tìm khách hàng mới”.

• Sai lầm thứ ba: Không có hệ thống, quy trình vận hành

Đây là lỗi mà Nam gặp nhiều nhất khi tư vấn cho chủ đầu tư.

Ví dụ:
Hai vợ chồng tự làm, quản lý được 5–7 tòa là bắt đầu quá tải.
Nếu không có hệ thống, quy trình bài bản thì vỡ trận là chuyện sớm muộn.

Nam từng trải nghiệm rồi:

“Không có quy trình thì năng lực của mình chỉ tới đó thôi.”

Nhưng khi xây hệ thống và quy trình chuẩn, đưa công nghệ vào vận hành, thì quy mô lên 30, thậm chí 100 tòa cũng vẫn chạy tốt.

Nam lấy ví dụ thực tế:
Hiện Nam đang vận hành hơn 30 tòa nhà ở TP.HCM, không có bảo vệ, nhưng mọi thứ rất trật tự.

Tại sao?
Vì Nam đưa công nghệ nhận diện khuôn mặt vào thay cho bảo vệ. Trong một toà có 192 Sleep Box – 192 cư dân, ra vào bằng nhận diện khuôn mặt, quản lý xe, an ninh, vệ sinh, kỹ thuật… đều theo quy trình rõ ràng.

Kết quả:

• Tiết kiệm chi phí cực lớn (mỗi ca bảo vệ 8–10 triệu/tháng, ba ca là 25 triệu).
• Không mất xe, không xảy ra sự cố, dù 5 năm hoạt động, 20.000 lượt khách ra vào.
• Khách còn thích hơn vì an ninh cao, riêng tư, không phiền phức như có bảo vệ truyền thống.

Nam nói thật:

“Ông bảo vệ còn dễ bị sao lãng, đi ăn đi uống, còn hệ thống nhận diện khuôn mặt thì khó qua mặt lắm.”

Do đó, tối ưu hệ thống và công nghệ là bước bắt buộc nếu muốn nhân bản mô hình nhanh, tiết kiệm chi phí và quản lý chuyên nghiệp.

Tổng kết Giai Đoạn 3:

Trong giai đoạn vận hành hoặc cho thuê nguyên toà, anh chị thường mắc 3 sai lầm lớn nhất:

1. Không có chiến lược giá rõ ràng, dẫn đến mất doanh thu.
2. Không có chiến lược giữ khách, khiến tỷ lệ khách quay lại thấp.
3. Không xây hệ thống – quy trình, dẫn đến quá tải và vận hành kém hiệu quả.

Và bài học thực tế là:

Tòa nhà dòng tiền không chỉ là xây – mà là cả một hệ thống vận hành chuyên nghiệp.
Nếu biết tối ưu từ thiết kế, đến giá, đến quy trình, thì lợi nhuận và dòng tiền sẽ ổn định và bền vững lâu dài.

Lời kết

Anh chị thân mến,

Một tòa nhà dòng tiền bền vững không chỉ nằm ở thiết kế hay vật liệu, mà nằm ở tư duy làm đúng ngay từ đầu.
Tôi đã mất nhiều năm để trả giá cho những sai lầm nhỏ, và tôi không muốn anh chị phải đi lại con đường đó.

Hy vọng Cẩm Nang này giúp anh chị nhìn rõ hơn:

• Sai lầm nào cần tránh,
• Bước nào cần làm kỹ,
• Và đâu là hướng đi đúng để dòng tiền thật sự sinh lời.

Để không mất tiền, mất thời gian, mất công sức và đặc biệt không mất đi doanh thu tốt nhất mà anh chị xứng đáng nhận được. Anh chị đặt lịch Nam tư vấn ngay từ đầu. Để Nam cùng cộng sự giúp cho anh chị có được giải pháp tốt nhất trong mô hình bất động sản dòng tiền mà anh chị đang có 

Anh chị đăng ký để được tư vấn =>  https://dangky.nguyenthenam.vn/

Kênh chia sẻ kiến thức & kinh nghiệm thực chiến:

=> Zalo: 097.868.4664

=> Youtube:  Youtube Nguyễn Thế Nam

=> Facebook: Fanpage Nguyễn Thế Nam

=> TikTok: Tiktok Nguyễn Thế Nam

=> Website: Website Nguyễn Thế Nam

Chúc anh chị luôn sáng suốt trong từng quyết định,

“Ở đâu có mặt bằng – Ở đó có dòng tiền.”
Nguyễn Thế Nam

Xem thêm: Những sai lầm khi xây nhà tòa nhà cho thuê