CẨM NANG PCCC CHO MÔ HÌNH TOÀ NHÀ CHO THUÊ: KINH NGHIỆM THỰC TẾ GIÚP CHỦ NHÀ “AN NGON – NGỦ YÊN”

Khi vận hành các mô hình toà nhà cho thuê trong gần một thập kỷ qua, Nam nhận ra một điều:
PCCC không phải là giấy tờ, càng không phải là thủ tục. PCCC là chuyện sinh mạng.

Mô hình cho thuê hiện nay phát triển mạnh, nhu cầu về phòng cháy chữa cháy (PCCC) ngày càng cấp thiết. Chủ nhà đầu tư vài tỷ vào toà nhà, nhưng chỉ cần một sự cố nhỏ từ nhà xe, dây điện hoặc một người sạc xe máy qua đêm… là công sức nhiều năm có thể mất ngay trong vài phút.

Bài viết này Nam muốn chia sẻ lại những kinh nghiệm thật – những điều Nam đã thấy và học được khi đồng hành với chủ nhà từ khâu thiết kế, thi công đến vận hành toà nhà cho thuê. Hy vọng anh chị xem xong sẽ có cách tiếp cận rõ ràng hơn để tối ưu PCCC, giảm rủi ro và bảo vệ dòng tiền dài hạn.

1. Vì sao PCCC lại quan trọng trong mô hình toà nhà cho thuê?

Toà nhà cho thuê khác hoàn toàn với nhà ở truyền thống.
Người ra – người vào liên tục. Mỗi phòng một thói quen. Hệ thống điện, chiếu sáng, thiết bị tiêu thụ công suất cao hoạt động gần như 24/7.

Nam thường nói với chủ nhà thế này:

“Một toà nhà cho thuê chỉ vận hành tốt khi mọi người sống trong đó cảm thấy an toàn.”

PCCC giữ vai trò quan trọng trong ba yếu tố:

• Bảo vệ tính mạng người thuê và nhân viên vận hành.

• Tuân thủ quy định pháp luật, tránh bị đình chỉ hoặc xử phạt.

• Giảm thiểu rủi ro về tài sản, danh tiếng và dòng tiền vận hành lâu dài.

Đặc biệt, với mô hình toà nhà cho thuê, các yếu tố làm tăng nguy cơ cháy nổ gồm:

• Mật độ cư dân cao.

• Lối đi hẹp, nhiều tầng, dễ tích tụ khói.

• Nhà xe chứa nhiều xe máy và thiết bị sạc pin.

• Hệ thống điện vận hành liên tục.

Vì vậy, PCCC không thể làm “cho có”. Nó phải được xây từ giai đoạn thiết kế – thi công – vận hành.

2. Những quy định pháp luật về PCCC mà chủ nhà cho thuê cần nắm

Nhiều anh chị khi mới xây nhà thường lo giấy phép xây dựng, quy hoạch hoặc hoàn công… nhưng lại quên mất rằng PCCC là yêu cầu bắt buộc.

Dưới đây là nhóm văn bản anh chị cần quan tâm:

• Luật Phòng cháy và Chữa cháy

• Nghị định – Thông tư hướng dẫn thi hành

• Tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia TCVN về an toàn cháy nổ

Tùy vào quy mô toà nhà mà quy định PCCC khác nhau:

Nhà dưới 4 tầng

• Báo cháy tự động

• Bình chữa cháy tại các tầng

• Lối thoát hiểm rõ ràng

• Vách ngăn nhà xe

• Huấn luyện định kỳ

Nhà 5–7 tầng

• Báo cháy tự động toàn bộ

• Chữa cháy vách tường

• Thang buồng khí hoặc giải pháp chống khói lan

• Kiểm định & huấn luyện định kỳ

Nhà trên 7 tầng

• Hệ thống chữa cháy tự động

• Buồng thang chống khói áp suất dương

• Trang bị đầy đủ bình chữa cháy

• Bảo trì – kiểm định mỗi 3–6 tháng

Quy mô càng lớn, tiêu chuẩn càng nghiêm. Nhưng Nam luôn khuyên:
“Đừng đợi nhà cao tầng mới làm PCCC. Dù mô hình nhỏ, một chuẩn PCCC đúng vẫn cứu được rất nhiều thứ.”

3. Thiết kế PCCC đúng ngay từ đầu – yếu tố quyết định

Đây là phần mà rất nhiều chủ nhà bỏ sót.
Toà nhà đẹp đến đâu mà không đáp ứng PCCC thì vẫn tiềm ẩn rủi ro.

3.1. Vật liệu & nội thất

• Cửa chống cháy ở hành lang – cầu thang.

• Sơn chống cháy – vách chống cháy.

• Không để vật liệu dễ bắt lửa như áo mưa, xốp, bao bì ở khu vực chung.

• Nội thất bố trí thông thoáng, không che cảm biến khói hoặc đèn Exit.

3.2. Hệ thống điện – chiếu sáng

• Đi dây âm tường có ống gen bảo vệ.

• Mỗi tầng – mỗi phòng có aptomat riêng để chống quá tải.

• Thiết bị chống chập, chống giật luôn phải có.

Không ít vụ cháy bắt nguồn từ ổ cắm quá tải hoặc sạc thiết bị để qua đêm.

3.3. Hệ thống báo cháy – chữa cháy

• Đầu báo khói, báo nhiệt đầy đủ từng phòng – hành lang – nhà xe.

• Bình chữa cháy mini: 100m²/2 bình.

• Đèn báo cháy, chuông báo cháy, hộp cứu hỏa theo tiêu chuẩn.

• Bảo trì định kỳ.

3.4. Lối thoát hiểm

• Toà nhà nên có 2 lối thoát hiểm, tối thiểu 1 thang bộ kín.

• Đèn Exit rõ ràng.

• Mặt nạ phòng độc nên bố trí trong từng phòng.

• Hành lang ≥ 1m2 – không để xe máy hoặc đồ cản trở.

Nam từng chứng kiến một vụ cháy mà hành lang bị xe để chắn. Khi khói tràn vào, cư dân không chạy kịp.

Vậy nên, thiết kế càng chuẩn – vận hành càng an toàn.

4. Quy trình phòng cháy và xử lý khi có sự cố

Đây là nội dung nhiều chủ nhà xem nhẹ, nhưng lại là điểm mấu chốt.

4.1. Quy trình phòng cháy

• Kiểm tra hệ thống điện hàng tuần.

• Không nấu ăn bằng bếp gas trong toà nhà.

• Cấm hút thuốc tại khu vực chung.

• Không sạc xe máy qua đêm trong nhà xe kín.

4.2. Quy trình chữa cháy khi xảy ra sự cố

• Kích hoạt hệ thống báo cháy.

• Sử dụng bình chữa cháy đúng cách (kéo chốt – hướng vòi – bóp cò).

• Sơ tán cư dân theo lối thoát hiểm đã bố trí.

• Không dùng thang máy.

4.3. Huấn luyện định kỳ

• Mỗi quý diễn tập PCCC ít nhất một lần.

• Hướng dẫn thoát nạn cho cư dân mới vào.

Khi tất cả cư dân đều biết mình phải làm gì, tỷ lệ sống sót tăng lên rất cao.

5. Một câu chuyện thực tế chủ nhà nào cũng nên biết

Nam muốn chia sẻ lại một vụ cháy thật tại Phường 12, Quận Tân Bình.
Nguyên nhân: xe sạc pin bị chập điện.
Hậu quả: 14 người bị thương, 2 người tử vong do ngạt khói.

Điều đau lòng nhất là: toà nhà không có lối thoát hiểm đạt chuẩn.
Khói bốc lên nhanh, người bên trong không có cơ hội chạy.

Bài học rút ra:

• Vách ngăn nhà xe cực kỳ quan trọng.

• Mặt nạ phòng độc có thể cứu được nhiều mạng người.

• Kiểm tra thiết bị PCCC định kỳ là điều bắt buộc.

Những sự cố như vậy khiến Nam càng quyết tâm hỗ trợ các chủ nhà thiết kế mô hình an toàn hơn, chuẩn chỉnh hơn.

6. Chủ đầu tư cần làm gì để đảm bảo PCCC đạt chuẩn?

6.1. Ngay từ lúc bắt đầu xây dựng

• Thiết kế PCCC theo TCVN và tiêu chuẩn hiện hành.

• Làm việc với cơ quan PCCC để thẩm duyệt từ sớm.

• Chọn đơn vị thi công hiểu rõ mô hình toà nhà cho thuê.

6.2. Giai đoạn vận hành

• Lập lịch bảo trì hệ thống báo cháy – bơm – bình chữa cháy.

• Kiểm tra đèn Exit, cảm biến khói hằng tháng.

• Đào tạo lại cư dân mỗi khi có người mới vào.

6.3. Tài liệu cần có

• Sơ đồ thoát hiểm tại mỗi tầng.

• Sổ tay PCCC cho nhân viên và cư dân.

• Hướng dẫn sử dụng bình chữa cháy treo tại nhà xe.

Nam nói thật:
Một toà nhà chỉ thật sự yên tâm khi tất cả những thứ này vận hành trơn tru – không phải đợi đến lúc xảy ra sự cố mới bắt đầu lo.

7. Chúng tôi có thể hỗ trợ gì cho anh/chị?

Trong nhiều năm làm việc với mô hình cho thuê, Nam và đội ngũ luôn đồng hành cùng chủ nhà ở 3 điểm:

• Setup hệ thống PCCC chuẩn nhưng tối ưu chi phí.

• Đào tạo – hướng dẫn thoát hiểm cho cư dân và nhân viên.

• Hỗ trợ làm việc với cơ quan PCCC để ra được giấy phép đúng quy định.

Khi tất cả đều được thiết lập bài bản, chủ nhà sẽ:

• Vận hành toà nhà ổn định hơn.

• Giảm rủi ro cháy nổ gần như về 0.

• An tâm – ngủ yên – dòng tiền vận hành ổn định từng tháng.

Kết luận

PCCC không phải là chi phí.
PCCC là khoản đầu tư sinh lời bằng sự an toàn.

Khi chủ nhà làm đúng từ đầu, mô hình cho thuê vận hành trơn tru, cư dân yên tâm ở lâu, tỷ lệ lấp đầy cao và dòng tiền ổn định.

Nếu anh/chị đang xây, đang chuẩn bị vận hành hoặc muốn kiểm tra lại toà nhà hiện tại, Nam luôn sẵn sàng hỗ trợ.

Kết nối cùng Nam để nhận tài liệu – kiến thức mới nhất về mô hình cho thuê

🌐 Website: https://nguyentthenam.vn
📘 Facebook: https://www.facebook.com/Thenam.Bizleasing
🎵 TikTok: https://www.tiktok.com/@nambizciti
▶️ YouTube: https://www.youtube.com/@nguyenthenamofficial