Làm bất động sản dòng tiền hơn 10 năm, Nam nhận ra một điều:
Không phải căn nhà đẹp làm anh chị giàu. Mà là khách ở lâu.
Một khách rời đi, chủ nhà sẽ mất 3–6 triệu chi phí xoay vòng: dọn phòng, sửa chữa, thời gian trống, chạy ads tìm khách mới… Chưa kể tòa nhà có cảm giác “bất ổn”, hôm đông hôm vắng.
Vậy nên bài toán quan trọng nhất trong vận hành không phải là lấp phòng, mà là giữ phòng đầy trong thời gian dài.
Dưới đây là những chiến lược Nam rút ra từ việc set up – tư vấn hàng trăm dự án cho thuê lưu trú dài hạn: điều gì giữ khách ở lại, và điều gì khiến họ rời đi chỉ sau vài tháng. Đón xem thông qua bài viết này nha cả nhà.
1. Hiểu đúng nhu cầu khách thuê – đừng đoán theo cảm tính
Nhiều chủ nhà nghĩ khách rời đi vì “tìm được nơi rẻ hơn”. Nhưng thật ra, qua dữ liệu từ hàng trăm khách thuê, Nam thấy 80% khách rời đi vì trải nghiệm kém, chỉ 20% đến từ giá.
Khách thuê hiện nay chia làm 3 nhóm:
• Nhóm sinh viên
Họ không đòi hỏi quá nhiều tiện nghi, nhưng họ cần an toàn – sạch sẽ – gần trường.
• Nhóm người đi làm
Họ ưu tiên riêng tư, Internet mạnh, bếp sạch, môi trường yên tĩnh.
• Nhóm chuyên gia nước ngoài
Họ quan tâm an ninh – chất lượng phòng – sự ổn định của vận hành.
Sai lầm Nam thấy rất nhiều: khách mục tiêu là người đi làm, nhưng chủ nhà đầu tư phòng theo kiểu “homestay sống ảo”; hoặc khách sinh viên nhưng lại lắp toàn nội thất đắt tiền, chi phí cao – thu không đủ gốc.
Muốn giữ khách, bước đầu tiên phải “đúng người đúng nhu cầu”.
Hiểu người thuê là hiểu dòng tiền.
2. Thiết kế phòng để sống – không phải để chụp hình
Nam từng đi khảo sát nhiều tòa nhà: nhìn hình thì đẹp, thực tế khách ở thì… chịu không nổi.
Lý do đơn giản: thiết kế theo thẩm mỹ, không theo thói quen sinh hoạt.
Những lỗi Nam gặp nhiều nhất:
– Máy lạnh thổi thẳng vào giường
– Bếp đặt quá nhỏ, không nấu được
– Ổ cắm đặt sai chỗ, không dùng được
– Bàn làm việc hẹp, ngồi lâu không thoải mái
– Ánh sáng quá trắng, tạo cảm giác lạnh và mệt
Một căn phòng “đẹp” chưa chắc khiến khách ở lâu.
Một căn phòng “đúng” thì chắc chắn giữ khách được năm này qua năm khác.
Trong 1 số mô hình mà Nam triển khai, có một nguyên tắc:
Đẹp – Đúng – Dễ dùng.
Chỉ cần khách thấy “sống thoải mái”, tự khắc họ không muốn chuyển đi.
3. Minh bạch chi phí – yếu tố giữ niềm tin
Rất nhiều tòa nhà không giữ được khách, không phải vì phòng tệ – mà vì chi phí phát sinh mập mờ.
Khách sợ nhất 3 chữ: “Phí thêm nha em”.
Nam khuyên chủ nhà nên minh bạch ngay từ ngày đầu:
• Giá thuê: đã bao gồm gì, chưa bao gồm gì.
• Điện – nước: rõ ràng, thống nhất, không thay đổi vô lý.
• Dịch vụ: giữ xe, giặt sấy, vệ sinh… công bố trước.
• Quy định: nêu thẳng, không vòng vo.
Niềm tin không đến từ phòng đẹp.
Niềm tin đến từ sự rõ ràng và nhất quán.
Một khi khách tin, họ rất khó rời đi.
4. Vận hành tử tế – điều quyết định khách ở lâu
Trong bất động sản dòng tiền, Nam luôn nói:
Vận hành mới là linh hồn của tòa nhà.
Một tòa nhà đẹp chỉ giữ khách vài tháng.
Một tòa nhà vận hành tốt giữ khách vài năm.
Những yếu tố nhỏ nhưng quyết định:
• Vệ sinh tòa nhà 3–4 lần/tuần
Không gian sạch khiến khách cảm thấy được tôn trọng.
• Xử lý sự cố nhanh
Máy lạnh hỏng, nước yếu, wifi yếu…
Phản hồi nhanh = khách ở lâu.
• Giao tiếp văn minh
Một tin nhắn nhẹ nhàng:
“Anh/chị dùng phòng có ổn không ạ, nếu cần hỗ trợ Nam hỗ trợ liền.”
đủ để khách thấy yên tâm.
• Quản lý nhân sự đúng cách
Người giữ tòa nhà quyết định 50% sự hài lòng của khách.
Vận hành tử tế không tốn nhiều tiền, nhưng mang lại giá trị lớn.
5. An ninh – thứ khách thuê sợ mất nhất
Nam nói thẳng:
An ninh kém, tòa nhà đẹp cỡ nào khách cũng bỏ đi.
Đặc biệt là khách nữ đi làm hoặc người nước ngoài.
Những yếu tố bắt buộc phải có:
– Camera hành lang – cổng – thang đủ 24/7
– Khóa vân tay, khu vực để xe tách biệt
– Báo cháy hoạt động, không lắp để cho có
– Sảnh rõ ràng, dễ kiểm soát người ra vào
Cảm giác an toàn là thứ quyết định khách gia hạn hợp đồng.
6. Chăm sóc đúng thời điểm – đúng cách
Nam luôn nhắc đội vận hành của mình:
Chăm khách thuê không phải để làm màu. Là để hiểu họ đang cần gì.
3 thời điểm quan trọng để giữ khách:
• Ngày đầu dọn vào
Hướng dẫn đầy đủ: wifi, ổ cắm, tắt mở máy lạnh, khu vực để xe.
Ấn tượng đầu tốt = giữ khách lâu.
• Sau 7 ngày
Tin nhắn kiểm tra nhẹ:
“Anh/chị dùng phòng thấy ổn không, có gì team hỗ trợ liền.”
• Trước khi hết hợp đồng
Đừng để sát ngày rồi mới hỏi.
Hãy chủ động 30–45 ngày:
“Nếu anh/chị có nhu cầu gia hạn, Team giữ nguyên giá để anh/chị yên tâm ở lâu dài.”
Không ép – chỉ gợi ý.
Cách này giúp tăng 25–35% tỷ lệ gia hạn.
7. Không gian chung & cộng đồng nhỏ – giữ chân khách cực mạnh
Tòa nhà không chỉ là nơi ngủ.
Với nhiều khách thuê, nó là một phần nhỏ trong đời sống.
Một số mô hình mà Nam triển khai cho khách:
– Group Zalo chung để xử lý thông báo
– Khu sinh hoạt chung, thư viện tòa nhà, hoặc các tiện ích xung quanh tích hợp với nhau.
– Góc bếp sạch – đủ đồ
– Chúc sinh nhật – lì xì Tết
– Bảng nội quy văn minh, không cứng nhắc
Những điều nhỏ tạo nên cảm giác “ở đây dễ chịu quá”.
Và khi khách cảm thấy thoải mái – họ sẽ ở rất lâu.
8. Chính sách gia hạn thông minh – nhẹ nhưng hiệu quả
Nam khuyên tất cả chủ nhà áp dụng chính sách này:
Nếu khách ở lâu – giữ nguyên giá thuê tối thiểu 6 tháng đến 1 năm.
Khách thuê rất sợ tăng giá bất ngờ.
Khi họ biết giá ổn định, họ tự động chọn ở dài hạn.
Có thể thêm vài chính sách mềm:
– Giảm 100–200k khi gia hạn 6 tháng
– Tặng 1 lần vệ sinh phòng
– Giảm phí xe tháng đầu tiên
Nhỏ thôi, nhưng hiệu quả rất mạnh.
9. Gốc rễ của việc giữ khách: sự tử tế và tính nhất quán
Nam luôn nói với các chủ nhà:
“Một tòa nhà cho thuê tử tế lúc nào cũng đông khách.”
Không phải vận may.
Không phải do vị trí đẹp.
Mà do chủ nhà giữ được giá trị cốt lõi:
– Rõ ràng
– Minh bạch
– Phản hồi nhanh
– Tôn trọng khách
– Làm đúng như những gì đã cam kết
Tòa nhà có văn hóa tốt thì khách ở lâu.
Khách ở lâu thì dòng tiền bền.
Đó là cách vận hành để tòa nhà trở thành một ATM dòng tiền, chứ không phải “gánh nặng”.
Kết luận: Giữ khách = Giữ dòng tiền
Sau nhiều năm làm nghề, Nam đúc kết:
Khách mới giúp lấp phòng.
Khách cũ giúp anh chị giàu.
Giữ khách thuê lâu dài không phải mẹo, không phải chiêu.
Nó là tư duy vận hành.
Khi chủ nhà làm đúng – khách ở lâu.
Khi khách ở lâu – dòng tiền ổn định.
Khi dòng tiền ổn định – mô hình vận hành bền vững.
Và đó chính là giá trị lớn nhất của bất động sản dòng tiền.
Giữ khách không khó, chỉ cần làm đúng vài điểm cốt lõi. Nếu anh chị đang gặp tình trạng khách ra vào liên tục, Nam xem giúp một lượt, chỉ rõ từng chỗ đang “hở”, và gợi ý hướng chỉnh để dòng tiền ổn định hơn. Nhắn Nam là được. Đăng ký ngay tại đây!
Xem thêm: Bí quyết giữ khách lưu trú dài hạn
