CHIẾN LƯỢC LẤP ĐẦY TÒA NHÀ CHO THUÊ: BÍ QUYẾT ĐỂ FULL PHÒNG NHANH, ỔN ĐỊNH LÂU DÀI

I. TẠI SAO NHIỀU TÒA NHÀ RƠI VÀO TÌNH TRẠNG TRỐNG PHÒNG DÙ ĐÃ HOÀN THIỆN?

Anh chị xây xong một tòa nhà rất đẹp, đầu tư mạnh tay, kỳ vọng dòng tiền tốt. Nhưng khi đưa vào vận hành, phòng trống kéo dài, khách xem nhiều nhưng chốt ít. Phần lớn nguyên nhân không đến từ thị trường hay kinh tế, mà đến từ ba gốc rễ chính:

1. Thiết kế sai nhu cầu khách thuê.

2. Mô hình không rõ ràng, khách vào không biết đây là phòng trọ, căn hộ dịch vụ hay homestay.

3. Vận hành yếu: quy trình kém, chăm sóc khách chậm, trải nghiệm không đồng nhất.

Tôi đã tối ưu cho hàng trăm tòa nhà, và điều thú vị là: chỉ cần chỉnh đúng 20% lỗi cốt lõi là tỷ lệ lấp đầy tăng ngay từ 60% lên 90% chỉ sau 3 – 6 tuần. Cùng Nguyễn Thế Nam khám phá thông qua bài viết này.

II. CHIẾN LƯỢC 1: THIẾT KẾ CHUẨN NHU CẦU – GỐC RỄ ĐỂ LẤP ĐẦY NHANH

Trong vận hành tòa nhà cho thuê, thiết kế không phải “cho đẹp”, mà là “cho đúng”. Thực tế nhiều chủ nhà bỏ ra 3–5 tỷ xây nhà, nhưng không dành 30 phút để khảo sát hành vi khách thuê trong khu vực.

Thiết kế chuẩn nhu cầu gồm:

1. Xác định đúng nhóm khách thuê

Mỗi khu vực sẽ có một nhóm khách thuê “trội”: nhân viên văn phòng, gia đình trẻ, sinh viên, chuyên gia nước ngoài…
Thiết kế phải xoay quanh nhóm khách đó. Ví dụ:

• Khu văn phòng: cần không gian tối giản, nhiều ánh sáng, góc làm việc.

• Khu trường học: cần giá mềm, bếp nhỏ gọn, chỗ phơi đồ riêng.

• Khu chuyên gia: ưu tiên tiện nghi, máy giặt riêng, an ninh cao.

2. Công năng phải tối ưu

Một phòng đẹp nhưng thiếu công năng sẽ không bao giờ full phòng lâu dài. Các yếu tố phải có:

• Bếp và khu nấu nướng tách biệt.

• Ban công hoặc không gian phơi đồ.

• Hệ thống điện – nước chuẩn.

• Chỗ để xe đủ, ra vào thuận tiện.

Căn hộ nào Nam setup cũng đi theo nguyên tắc: “Tập trung vào trải nghiệm hằng ngày, không tập trung vào vật liệu đắt đỏ.”

3. Tránh 3 lỗi thiết kế làm khách chê ngay từ cửa

• Nhà vệ sinh đặt giữa phòng, chiếm diện tích.

• Ánh sáng kém, phòng tối nên cảm giác bí.

• Mùi ẩm do thiếu cửa sổ hoặc thông gió.

III. CHIẾN LƯỢC 2: MÔ HÌNH CHO THUÊ RÕ RÀNG – KHÁCH HIỂU GÌ, CHỐT ĐÓ

Nhiều tòa nhà trống phòng không phải vì phòng xấu, mà vì khách… không hiểu tòa nhà thuộc mô hình gì.

Một thông điệp mơ hồ sẽ khiến khách bỏ qua ngay từ 3 giây đầu.

1. Chọn một mô hình và làm nhất quán

• Mô hình căn hộ dịch vụ

• Mô hình phòng trọ cao cấp

• Mô hình cho thuê dài hạn kiểu Nhật

• Mô hình căn hộ mini

Mỗi mô hình sẽ quyết định cách thiết kế, bảng giá, cách vận hành, và cả thông điệp quảng cáo. Nam thường chọn cho chủ nhà mô hình phù hợp với vị trí và khả năng đầu tư, sau đó đồng bộ hóa toàn bộ concept.

2. Đặt tên dự án hoặc định vị cho tòa nhà

Tên tòa nhà giúp tăng tỷ lệ chốt phòng.
Một cái tên đơn giản, dễ nhớ sẽ khiến khách có cảm giác “nơi này chuyên nghiệp – đáng tin”.

Ví dụ: BizTrọ, BizCiti, BizBox…
Tên ngắn, rõ ràng, nhất quán.

3. Truyền thông mô hình theo đúng pain point của khách

Ví dụ:

• Khách văn phòng: an ninh – yên tĩnh – sạch sẽ.

• Khách gia đình trẻ: phòng rộng – bếp xịn – khu vực an toàn cho trẻ.

• Khách chuyên gia: nội thất cao cấp – dịch vụ tốt.

IV. CHIẾN LƯỢC 3: MARKETING TÒA NHÀ – LỰA CHỌN 5 KÊNH HIỆU QUẢ NHẤT

Trong ngành cho thuê, marketing không phải “đốt tiền chạy ads”.
Marketing là biết xuất hiện đúng nơi khách thuê tìm kiếm.

Nam thường triển khai theo công thức 5 kênh, trong đó ưu tiên 3 kênh sau:

1. Chợ tốt – nền tảng mạnh nhất

Khách thuê tìm phòng nhiều nhất tại đây.
Hình ảnh phải sáng, thật, rõ layout.
Mô tả ngắn gọn, xoáy vào 3 điểm mạnh của phòng.

2. TikTok – thu hút tệp khách trẻ

Chỉ cần quay các góc đặc trưng, ánh sáng tự nhiên, phòng gọn gàng.
Một video 15 giây có thể đem về 10–20 khách inbox mỗi ngày.

3. Google Maps – tăng độ tin cậy

Đa số tòa nhà không tối ưu Google Maps, trong khi đây là kênh khách tìm kiếm an toàn nhất.
Chỉ cần:

• Gắn tên tòa nhà

• Hình ảnh sạch, rõ

• Mô tả đầy đủ tiện ích

4. Facebook Marketplace

Một số khu vực vẫn hiệu quả, đặc biệt là nhóm gia đình trẻ.

5. Kênh giới thiệu – khách cũ giới thiệu khách mới

Tòa nhà làm tốt trải nghiệm sẽ có 20–30% khách mới đến từ giới thiệu.

V. CHIẾN LƯỢC 4: VẬN HÀNH CHUẨN – YẾU TỐ QUYẾT ĐỊNH KHÁCH Ở LÂU

Dù marketing tốt đến đâu, nếu vận hành không chuẩn thì khách cũng rời đi.

Nam thường tối ưu vận hành theo 4 điểm:

1. Quy trình rõ ràng

Từ checkin – hợp đồng – bảo trì – thanh toán… mọi thứ phải có quy trình nhất quán.
Khách ở không thích sự mập mờ.

2. Chăm sóc nhanh

Chỉ cần trả lời chậm hoặc xử lý sự cố lâu, khách sẽ có ấn tượng xấu ngay.

3. Trải nghiệm “nhà” nhiều hơn “phòng trọ”

Ánh sáng tốt, sạch sẽ, thông gió đầy đủ, nội thất tốt – khách sẽ tự giữ phòng sạch.

4. Giữ an ninh như bảo vệ tài sản của chính mình

An ninh tốt là yếu tố số 1 khiến khách gắn bó.

VI. CHIẾN LƯỢC 5: GIÁ THUÊ TỐI ƯU – KHÔNG CAO NHẤT, MÀ HỢP LÝ NHẤT

Nhiều chủ nhà nghĩ rằng “hạ giá thì dễ lấp đầy”.
Thực tế hoàn toàn ngược lại.

Giá thuê phải:

• Phù hợp vị trí

• Phù hợp mô hình

• Phù hợp tệp khách

• Phù hợp chất lượng phòng

Giá thấp quá sẽ hút nhầm tệp khách không phù hợp, dẫn đến xung đột, hư hỏng, chi phí vận hành tăng.

Giá cao quá khiến phòng trống kéo dài.

Nam luôn định giá theo nguyên tắc:
“Giữ giá hợp lý nhưng định vị cao cấp bằng trải nghiệm.”

VII. LỜI KẾT: FULL PHÒNG KHÔNG KHÓ – KHÓ LÀ LÀM ĐÚNG NGAY TỪ ĐẦU

Hầu hết các tòa nhà Nam tối ưu đều đạt tỷ lệ lấp đầy trên 95% chỉ sau 4–8 tuần, không phải vì chúng đẹp hơn, mà vì chúng đúng với nhu cầu thật của khách thuê.

Chiến lược lấp đầy tòa nhà không nằm ở việc đẩy mạnh marketing, mà nằm ở:

• Thiết kế đúng

• Mô hình rõ

• Vận hành chuẩn

• Giá hợp lý

• Truyền thông nhất quán

Khi làm đúng những điều đó, tòa nhà sẽ tự full phòng – bền vững, nhẹ đầu và dòng tiền ổn định.

Nếu anh chị đang xây tòa nhà cho thuê, hoặc tòa nhà đã vận hành nhưng tỷ lệ lấp đầy thấp, Nam có thể hỗ trợ:

• Tư vấn mô hình tối ưu

• Hỗ trợ setup tòa nhà

• Xây dựng quy trình vận hành

• Định vị và truyền thông tòa nhà

• Giảm rủi ro trống phòng

• Tối ưu dòng tiền bền vững

Để lại thông tin hoặc nhắn “Tư Vấn”, đội ngũ sẽ liên hệ trong thời gian sớm nhất.

Xem thêm: Giải pháp chuyển đổi mô hình cho bất động sản dòng tiền đang dần mất doanh thu