Mở đầu: Căn nhà đẹp chưa chắc tạo ra tiền
Rất nhiều chủ đầu tư đến gặp anh Nam – chuyên gia bất động sản dòng tiền –
với một niềm tin vững chắc:
“Tôi làm tòa nhà 5 tầng, nội thất cao cấp, chắc chắn lời lớn.”
Nhưng sau 6 tháng, họ mới nhận ra:
phòng trống, khách ít, tiền vay vẫn phải trả đều,
và dòng tiền bắt đầu… âm.
Không phải họ làm sai về kỹ thuật,
mà họ chọn sai mô hình ngay từ đầu.
“Xây đẹp không đủ, phải xây đúng mô hình mới ra dòng tiền.”
Cùng Nguyenthenam.vn khám phá thông qua bài viết này.
Vì sao chọn sai mô hình là “án tử” cho dòng tiền
Mỗi khu vực, mỗi tệp khách hàng sẽ có một mô hình phù hợp riêng.
Nếu chọn sai, dù căn nhà có đẹp đến mấy,
cũng không thể lấp đầy được.
Ví dụ:
-
Ở khu sinh viên mà làm căn hộ 30m² giá 8 triệu → trống.
-
Ở khu văn phòng mà làm dãy trọ giá 2 triệu → khách không thuê.
-
Ở khu công nghiệp mà làm mini studio cao cấp → sai tệp hoàn toàn.
Đó là lý do tại sao, trước khi xây, anh Nam luôn yêu cầu:
“Phải khảo sát thật kỹ – rồi mới chọn mô hình.
Mô hình sai 1 ly, dòng tiền lệch 1 đời.”
Sai lầm 1: Thấy người khác làm lời – làm theo
Đây là sai lầm phổ biến nhất.
Chủ nhà thấy người quen xây Sleepbox lời lớn,
vội vàng làm theo, mà không hiểu vị trí, tệp khách và nội lực hoàn toàn khác nhau.
Một mô hình hiệu quả ở trung tâm có thể thất bại hoàn toàn ở vùng ven.
Bởi dòng khách khác, thói quen khác, nhu cầu khác.
“Bản sao của thành công người khác –
đôi khi lại là nguyên nhân khiến bạn thất bại.”
Muốn chọn đúng, phải bắt đầu từ nhu cầu thật của khách thuê khu vực đó,
không phải từ xu hướng mạng xã hội.
Sai lầm 2: Không phân biệt giữa mô hình lãi vốn và mô hình dòng tiền
Có người xây nhà vừa để cho thuê, vừa hy vọng tăng giá đất.
Nhưng hai hướng này khác nhau hoàn toàn.
-
Lãi vốn: mua đất tốt, chờ tăng giá – cần vị trí đẹp, pháp lý sạch, tiềm năng quy hoạch.
-
Lãi dòng tiền: tập trung vào vận hành hiệu quả, công năng tối đa, dòng tiền ổn định.
Nếu bạn chọn sai hướng ngay từ đầu,
rất dễ đầu tư sai tỷ trọng – tốn vốn mà không tạo ra tiền đều.
“Muốn dòng tiền mạnh, phải nghĩ như người vận hành – không phải như người giữ đất.”
Sai lầm 3: Không nghiên cứu tệp khách thuê trước khi thiết kế
Một tòa nhà chỉ hiệu quả khi đúng với người sẽ ở trong đó.
Nhưng nhiều chủ nhà thiết kế theo cảm tính –
đặt giường quá to, không gian quá sang, giá quá cao so với khả năng chi trả của khách.
Ví dụ:
Khu gần đại học, sinh viên chi trả 3–4 triệu/phòng,
bạn làm căn 7 triệu – chắc chắn trống.
Hoặc khu công nghiệp, công nhân thuê theo nhóm,
bạn thiết kế phòng đơn – sai nhu cầu.
Anh Nam thường nói:
“Đừng thiết kế theo gu của mình – hãy thiết kế theo gu của người trả tiền.”
Sai lầm 4: Không hiểu công năng – xây quá nhiều diện tích chết
Nhiều tòa nhà bị “rò rỉ dòng tiền” vì thiết kế không tối ưu.
Ví dụ:
-
Cầu thang chiếm quá nhiều diện tích.
-
Hành lang quá rộng, không khai thác được.
-
Không có khu vực giữ xe, khách ngại thuê.
-
Không tận dụng tầng thượng hoặc tầng trệt để cho thuê thêm.
Một mô hình dòng tiền hiệu quả là mô hình không có diện tích chết –
mỗi mét vuông đều sinh ra lợi nhuận.
“Công năng sai – dòng tiền mất.”
Sai lầm 5: Không tính được chi phí đầu tư – lợi nhuận thật
Nhiều người chọn mô hình theo cảm hứng mà không làm bài toán tài chính trước.
Kết quả là xây xong, chi phí đội lên 20–30%,
trong khi giá thuê không thể tăng tương ứng.
Trước khi thi công, cần tính:
-
Tổng chi phí đầu tư (đất + xây + nội thất + vận hành).
-
Giá thuê trung bình trên thị trường.
-
Tỷ lệ lấp đầy dự kiến.
-
Lợi nhuận ròng hàng tháng.
-
Thời gian hoàn vốn.
Nếu không ra con số rõ ràng, mọi quyết định đều là cảm tính.
“Cảm tính không tạo ra dòng tiền – con số mới tạo ra sự thật.”
Cách chọn đúng mô hình dòng tiền – theo công thức của anh Nam
Anh Nam thường dùng công thức 3P để xác định mô hình phù hợp:
🔸 P1 – Position (Vị trí)
-
Khu vực dân cư, trường học, văn phòng hay khu công nghiệp?
-
Khoảng cách đến trung tâm bao xa?
-
Nhu cầu thuê ngắn hạn hay dài hạn?
🔸 P2 – People (Tệp khách thuê)
-
Sinh viên, nhân viên văn phòng, cặp vợ chồng trẻ, hay khách lưu trú ngắn ngày?
-
Mức chi trả trung bình là bao nhiêu?
-
Ưu tiên của họ là giá rẻ, tiện nghi hay riêng tư?
🔸 P3 – Profit (Lợi nhuận mong muốn)
-
Bạn muốn dòng tiền hàng tháng hay tăng giá tài sản?
-
Mức lợi nhuận tối thiểu bao nhiêu %/năm là chấp nhận được?
Chỉ khi cả 3 yếu tố P này giao nhau,
mô hình mới phù hợp với bạn và thị trường.
“Mô hình đúng là mô hình sinh tiền mà bạn ngủ cũng yên lòng.”
Ví dụ thực tế: Một tòa sai mô hình và cách Nam chỉnh lại
Một chủ đầu tư ở Bình Chánh từng làm căn hộ 25m² cho thuê 6,5 triệu/tháng,
nhưng chỉ đạt 40% công suất trong 3 tháng đầu.
Anh Nam đến khảo sát và nhận ra:
-
Khu vực xung quanh là sinh viên và nhân viên trẻ, thu nhập 7–10 triệu/tháng.
-
Giá thuê quá cao, diện tích vượt nhu cầu.
-
Không có khu giữ xe, hành lang hẹp, thiếu ánh sáng.
Giải pháp:
-
Chia nhỏ lại thành 15m², giá 3,5–4 triệu.
-
Thiết kế nội thất tối giản, thêm ánh sáng tự nhiên.
-
Bổ sung khu giữ xe và camera an ninh.
Kết quả:
Sau 2 tháng cải tạo, tỷ lệ lấp đầy đạt 95%,
dòng tiền dương tăng gần gấp đôi.
“Không cần xây thêm – chỉ cần làm đúng mô hình.”
Kết luận: Dòng tiền chỉ chảy về nơi có tư duy đúng
Chọn mô hình là bước quyết định 80% thành công.
Đó không chỉ là chuyện thiết kế hay vật liệu,
mà là chuyện hiểu khách hàng – hiểu vị trí – hiểu con số.
Đầu tư dòng tiền không phải xây cho đẹp,
mà là xây để người khác sẵn sàng trả tiền mỗi tháng.
“Ở đâu có mô hình đúng – ở đó có dòng tiền bền.”
– Nguyễn Thế Nam, Chuyên gia BĐS Dòng tiền
Nếu anh chị đang phân vân chưa biết mô hình nào phù hợp cho khu đất của mình,
hãy để Nam giúp anh chị phân tích vị trí, xác định tệp khách thuê và xây mô hình sinh lời thực tế. ĐĂNG KÝ NGAY!
