Mở đầu: Câu chuyện từ một căn nhà trọ bỏ trống

Cách đây vài năm, tôi gặp một anh chủ đầu tư ở Đà Nẵng. Anh dồn hết vốn liếng, vay thêm ngân hàng, xây hẳn một tòa nhà 20 phòng cho thuê. Ngày khánh thành, anh mời bạn bè đến, nâng ly chúc mừng vì “đã bước chân vào thế giới thu nhập thụ động”. Nhưng ba tháng sau, anh gọi cho tôi, giọng đầy chán nản:

“Nam ơi, nhà xây xong đẹp lắm, mà chẳng ai thuê. Phòng trống, tiền ngân hàng thì vẫn đến hẹn lại lên. Anh đang mất ngủ thật sự.”

Câu chuyện này không hiếm. Rất nhiều người nghĩ rằng cứ có đất, xây nhà rồi cho thuê là chắc thắng. Nhưng sự thật phũ phàng là: không phải ai bắt đầu cũng thành công, và không phải lúc nào cũng là thời điểm vàng để đầu tư nhà cho thuê.

Vậy câu hỏi là: khi nào bạn thật sự nên bắt đầu? Cùng Nguyenthenam.vn khám phá thông qua bài viết này.

Hiểu khách hàng trước khi xây: Bài học từ “ngôi nhà ma”

Có một chị chủ nhà ở Hà Nội xây nguyên dãy trọ ngay sát khu trung tâm thương mại. Chị nghĩ rằng khu vực này đông người, chắc chắn sẽ dễ cho thuê. Nhưng thực tế, đối tượng xung quanh chủ yếu là nhân viên văn phòng có thu nhập khá. Họ cần căn hộ dịch vụ đầy đủ tiện nghi, chứ không phải phòng trọ đơn sơ.

Kết quả: dãy trọ trống gần một năm.

Bài học ở đây rất rõ ràng: đừng xây cái bạn thích, hãy xây cái thị trường cần. Nếu gần trường đại học, khách sẽ là sinh viên. Nếu gần khu công nghiệp, đối tượng là công nhân. Nếu trung tâm thành phố, đó là dân văn phòng, chuyên gia, khách ngắn hạn.

Chỉ khi bạn trả lời rõ ràng “mình xây cho ai thuê”, lúc đó mới nên bắt đầu.

Vốn tự có: Chìa khóa để không “mất ngủ”

Một sai lầm khi xây nhà cho thuê là vay quá nhiều. Nhiều người ôm tư tưởng: “Xây đi rồi tiền thuê trả nợ dần”. Nghe thì hợp lý, nhưng khi phòng trống kéo dài, ngân hàng đâu có chờ bạn.

Tôi từng gặp một bác ở TP.HCM, vay gần như 100% vốn để xây nhà cho thuê. Tháng đầu có khách, bác vui mừng. Nhưng chỉ cần ba phòng bỏ trống, số tiền thuê không đủ trả lãi. Áp lực dồn dập khiến bác bán tháo cả tòa nhà để trả nợ.

Vậy nên, quy tắc an toàn: nên có ít nhất 30–40% vốn tự có. Vốn nhiều chưa chắc thắng, nhưng vốn quá mỏng chắc chắn rủi ro.

Dòng tiền: Câu chuyện về “máy in tiền ngược”

Tôi hay đùa với các chủ đầu tư rằng: nếu không tính kỹ, tòa nhà cho thuê có thể biến thành “máy in tiền ngược”. Nghĩa là tiền không chảy vào túi bạn, mà chảy ra ngoài.

Một anh bạn xây 10 phòng, tính toán đơn giản: mỗi phòng 3 triệu, vậy mỗi tháng 30 triệu, một năm 360 triệu. Anh cười khoái chí: “Đầu tư này chắc chắn lời”.

Nhưng anh quên tính chi phí vận hành: điện, nước, internet, vệ sinh, bảo trì, và cả những tháng trống phòng. Sau một năm, thay vì lời 360 triệu, anh lỗ gần 50 triệu.

Bài học: chỉ nên bắt đầu khi dòng tiền đã được tính toán kỹ, kể cả trong kịch bản xấu nhất. Nếu ngay cả trong trường hợp xấu mà bạn vẫn có lợi nhuận dương, đó mới là thời điểm an toàn để bắt đầu.

Thị trường: Khi nước lên thuyền mới nổi

Đầu tư nhà cho thuê chịu ảnh hưởng mạnh từ thị trường. Không phải lúc nào cũng là thời điểm vàng.

Có một chị khách hàng ở Đà Nẵng, thấy đất sốt nên vội vàng xây dãy phòng trọ. Nhưng đúng lúc ấy, giá thuê lao dốc vì quá nhiều nguồn cung. Chị vừa trả lãi ngân hàng, vừa giảm giá cho thuê, kết quả là dòng tiền âm liên tục.

Ngược lại, một anh khác kiên nhẫn chờ. Anh chỉ bắt đầu khi có thông tin khu vực chuẩn bị mở thêm trường đại học. Kết quả, dãy trọ của anh kín phòng ngay từ tháng đầu tiên.

Thông điệp rất rõ ràng: hãy bắt đầu khi thị trường thuận lợi, nhu cầu cao, nguồn cung chưa bão hòa.

Tư duy: Nhà cho thuê là một doanh nghiệp

Rất nhiều chủ đầu tư thất bại vì coi cho thuê chỉ là “xây xong rồi chờ khách”. Nhưng sự thật, nhà cho thuê là một doanh nghiệp dịch vụ. Bạn không bán bốn bức tường, bạn bán trải nghiệm sống.

Khách thuê sẵn sàng trả thêm tiền nếu họ cảm thấy an toàn, sạch sẽ, tiện nghi. Ngược lại, chỉ cần một lần nước hỏng, internet chập chờn mà bạn xử lý chậm, khách sẽ rời đi ngay.

Chỉ khi bạn coi đây là một công việc nghiêm túc, cần quản lý, chăm sóc khách hàng, marketing… thì mới nên bắt đầu.

Pháp lý: Đừng để mất cả chì lẫn chài

Một chủ đầu tư ở Bình Dương từng tâm sự với tôi: “Anh xây xong rồi, khách sẵn sàng vào ở, nhưng công an khu vực xuống kiểm tra giấy phép phòng cháy, anh không có. Kết quả là bị phạt, phải sửa chữa lại toàn bộ hệ thống.”

Nếu ngay từ đầu chuẩn bị pháp lý đầy đủ – giấy phép xây dựng, PCCC, hợp đồng thuê – anh đã không phải trả giá đắt.

Vậy nên, nếu bạn chưa nắm rõ pháp lý, hãy dừng lại. Chỉ khi pháp lý ổn thỏa, bạn mới thật sự nên bắt đầu.

Dấu hiệu cho thấy bạn chưa sẵn sàng

Hãy tự hỏi: bạn có đang mắc những điều sau không?

• Dự định vay 100% vốn ngân hàng.

• Chưa khảo sát nhu cầu thuê trong khu vực.

• Xây dựng theo cảm tính, không có bản kế hoạch tài chính.

• Nghĩ rằng cho thuê là “đầu tư nhàn hạ”, không cần quản lý.

Nếu có, hãy dừng lại. Đừng để tòa nhà mơ ước biến thành cơn ác mộng tài chính.

Các bước chuẩn bị trước khi bắt đầu

1. Khảo sát thị trường: Biết rõ ai sẽ thuê, thuê với giá bao nhiêu, nhu cầu thế nào.

2. Lập kế hoạch tài chính: Tính toán chi phí, lợi nhuận, dòng tiền.

3. Chọn mô hình phù hợp: Trọ, căn hộ dịch vụ, sleepbox…

4. Chuẩn bị pháp lý: Giấy phép xây dựng, PCCC, hợp đồng thuê.

5. Lên kế hoạch vận hành: Tự quản lý hay thuê đơn vị chuyên nghiệp.

Kết luận: Khi nào nên bắt đầu?

Đầu tư nhà cho thuê không phải cứ có tiền là lao vào. Nó đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng. Bạn chỉ nên bắt đầu khi:

• Hiểu rõ khách hàng mục tiêu.

• Có ít nhất 30–40% vốn tự có.

• Dòng tiền được tính toán chi tiết.

• Pháp lý đầy đủ.

• Sẵn sàng coi đây là một doanh nghiệp thực sự.

Nếu bạn đã hội đủ những yếu tố đó, thì ngay bây giờ chính là lúc bắt đầu. Còn nếu chưa, hãy chuẩn bị thêm, bởi cơ hội luôn dành cho những người kiên nhẫn và có chiến lược. Đăng ký ngay để được team hỗ trợ tư vấn.
Xem thêm: Tại sao tôi chọn kiến thức, đầu tư bất động sản dòng tiền