Nhiều nhà đầu tư bất động sản bước vào thị trường với kỳ vọng “xây nhà cho thuê là có lời”. Nhưng thực tế, không ít người phải trả giá đắt vì chọn sai mô hình, thiết kế sai layout hoặc bỏ qua phân tích tài chính.
Để tránh những sai lầm này, Nguyễn Thế Nam đã đưa ra 5 nguyên tắc vàng khi đầu tư tòa nhà dòng tiền. Đây là những kinh nghiệm thực tế từ việc tư vấn và đồng hành cùng hàng trăm chủ đầu tư trên khắp cả nước.
Khảo sát kỹ trước khi đầu tư
Khảo sát không chỉ là “đi xem đất”, mà là đánh giá toàn diện nội lực khu vực.
-
Nội lực từ trường học: Nếu gần nhiều đại học, cao đẳng → mô hình khai thác sinh viên (sleepbox, phòng mini) sẽ rất tiềm năng.
-
Nội lực từ khu công nghiệp, văn phòng: Phù hợp với phòng cho thuê truyền thống, căn hộ dịch vụ.
-
Khảo sát trực tuyến: Dùng Google Maps, công cụ quy hoạch để kiểm chứng và bổ sung thông tin.
Bỏ qua bước khảo sát = đặt cược hàng tỷ đồng vào may rủi.
Lựa chọn mô hình dựa trên nhu cầu thị trường
Đừng chọn mô hình theo sở thích cá nhân. Thay vào đó, hãy để khách hàng quyết định.
-
Khu sinh viên đông: Sleepbox hoặc mini studio 10–15m².
-
Khu nhiều người đi làm trẻ: Studio mini hoặc căn hộ dịch vụ.
-
Khu gia đình nhỏ: Phòng cho thuê truyền thống.
👉 Ví dụ: Tại Bình Tân, xung quanh có nhiều trường đại học + bến xe Miền Tây → nhu cầu thuê giá rẻ, ngắn hạn, luân chuyển cao → sleepbox và mini studio sẽ tối ưu hơn phòng cao cấp.
Thiết kế layout đúng chuẩn – Chìa khóa sinh lời
Layout chính là linh hồn của tòa nhà dòng tiền.
-
Ánh sáng & khí tươi: Ưu tiên nhà lô góc, hai mặt tiền.
-
Hành lang & ban công: Thông thoáng, tuân thủ phòng cháy chữa cháy.
-
Khác biệt giữa “thiết kế” và “layout”:
-
Kiến trúc sư = làm nhà đẹp & đúng chuẩn.
-
Chuyên gia layout = tối ưu công năng, hợp pháp PCCC, phù hợp nhu cầu khách hàng.
-
👉 Nếu không có chuyên gia layout, rất dễ thất bại ngay từ bản vẽ.
Lập bài toán tài chính chi tiết
Một tòa nhà dòng tiền chỉ hiệu quả nếu số liệu rõ ràng:
-
Chi phí đầu tư: Xây dựng, thiết kế, nội thất.
-
Chi phí vận hành: Quản lý, điện nước, bảo trì.
-
Doanh thu dự kiến: Tính theo giá thuê trung bình.
-
Thời gian hoàn vốn: So sánh với gửi ngân hàng.
👉 Ví dụ: Với vốn 7 tỷ, nếu doanh thu ròng 300 triệu/tháng → hoàn vốn 2 năm. Nhưng nếu sai mô hình, lợi nhuận thậm chí còn thấp hơn lãi suất ngân hàng.
Tránh 5 sai lầm phổ biến
-
Không khảo sát, đầu tư theo cảm tính.
-
Chọn mô hình sai đối tượng khách hàng.
-
Thiết kế layout thiếu tối ưu.
-
Không tính toán kỹ tài chính.
-
Chạy theo trend, bỏ qua xu hướng dài hạn.
Lời khuyên từ chuyên gia
-
Luôn bắt đầu từ nhu cầu khách hàng.
-
Xác định rõ ngân sách, không vượt quá khả năng tài chính.
-
Hợp tác với chuyên gia từ khâu khảo sát, layout đến tài chính.
-
Đầu tư dài hạn, tránh chạy theo phong trào ngắn hạn.
Kết luận
Đầu tư tòa nhà dòng tiền không chỉ là xây rồi cho thuê. Đó là cả một quy trình gồm khảo sát – chọn mô hình – thiết kế layout – tính toán tài chính – vận hành.
Thành công nằm ở việc chuẩn bị kỹ lưỡng và đi đúng quy trình. Như anh Nam đã nói:
Ở đâu có mặt bằng, ở đó có dòng tiền.
Tôi là Nguyễn Thế Nam
Bạn đang sở hữu đất và muốn xây dựng tòa nhà dòng tiền tối ưu lợi nhuận?
Đăng ký tư vấn ngay tại đây để nhận được giải pháp phù hợp từ chuyên gia.
Xem thêm: Xây 1 ly bay hơi 1 Tỷ- Công thức xây tòa nhà dòng tiền tối ưu
