Rất nhiều mô hình dòng tiền trông hoàn hảo… trước khi vận hành

Ở giai đoạn lập kế hoạch, hầu hết các dự án bất động sản đều cho ra một con số rất “đẹp”.
Doanh thu dự kiến rõ ràng.
Chi phí được ước lượng tương đối.
Lợi nhuận nhìn trên bảng tính đủ hấp dẫn để ra quyết định.

Chính vì vậy, nhiều người tin rằng:
chỉ cần xây xong và đưa vào khai thác, dòng tiền sẽ tự chảy.

Nhưng thực tế cho thấy, không ít công trình sau khi vận hành lại cho kết quả hoàn toàn khác so với dự tính ban đầu.
Doanh thu thấp hơn kỳ vọng.
Chi phí cao hơn tính toán.
Dòng tiền ròng ngày càng mỏng.

Khoảng cách giữa dòng tiền trên giấy và dòng tiền thật chính là nơi nhiều kế hoạch đổ vỡ.  Theo chân Nam khám phá thông qua bài viết này.

Vấn đề cốt lõi: dòng tiền được tính như một con số, không phải một quá trình

Một sai lầm rất phổ biến là xem dòng tiền như một kết quả cuối cùng.
Trong khi bản chất của dòng tiền là một quá trình vận hành liên tục.

Trên bảng tính, dòng tiền thường được thể hiện bằng:

• Doanh thu trung bình mỗi tháng

• Chi phí cố định

• Phần dư còn lại

Nhưng ngoài thực tế, dòng tiền chịu ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố không thể hiện hết bằng con số:

• Hành vi của người thuê

• Chu kỳ thị trường

• Mức độ hao mòn tài sản

• Năng lực vận hành

Khi bỏ qua yếu tố quá trình, mọi phép tính đều trở nên lạc quan hơn thực tế.

Nỗi đau bắt đầu khi dòng tiền không còn đúng như kế hoạch

Trong 6–12 tháng đầu, nhiều công trình vẫn duy trì được trạng thái ổn định.
Nhưng sau đó, các vấn đề dần xuất hiện.

Công suất thuê bắt đầu dao động.
Thời gian trống phòng kéo dài hơn dự kiến.
Chi phí sửa chữa xuất hiện thường xuyên hơn.
Áp lực quản lý ngày càng lớn.

Dòng tiền không biến mất ngay, nhưng bị bào mòn từng tháng.

Khi đó, chủ sở hữu thường rơi vào trạng thái:

• Phải bù thêm tiền để duy trì vận hành

• Không dám nâng cấp vì sợ phát sinh

• Không dám mở rộng vì thiếu dòng tiền dự phòng

Tài sản vẫn còn đó, nhưng kế hoạch tài chính ban đầu không còn đúng.

Vì sao dòng tiền trên giấy luôn “đẹp” hơn dòng tiền thật?

Qua nhiều mô hình vận hành, có thể thấy một số nguyên nhân rất phổ biến.

1. Giả định công suất thuê luôn ổn định

Trên giấy, công suất thuê thường được giả định ở mức cao và đều.
Nhưng ngoài thực tế, công suất luôn dao động theo:

• Mùa vụ

• Biến động thị trường

• Hành vi khách thuê

Chỉ cần công suất giảm 10–15% trong thời gian dài, dòng tiền ròng đã thay đổi đáng kể.

2. Đánh giá thấp chi phí “không đều”

Rất nhiều chi phí không xuất hiện hằng tháng nhưng lại có tác động lớn:

• Thay nội thất định kỳ

• Sửa chữa hệ thống kỹ thuật

• Xử lý sự cố phát sinh

Nếu chỉ nhìn vào chi phí trung bình, dòng tiền sẽ luôn bị ảo.

3. Không tính đến hao mòn tài sản theo thời gian

Bất động sản cho thuê không đứng yên.
Mỗi năm vận hành là mỗi năm hao mòn.

Khi không tính trước chi phí hao mòn, phần dư ban đầu thực chất chỉ là dòng tiền tạm thời, không phải lợi nhuận thật.

4. Đặt kỳ vọng quá cao vào tăng trưởng doanh thu

Nhiều mô hình được xây dựng với kỳ vọng:

• Giá thuê sẽ tăng đều

• Thị trường sẽ thuận lợi

Nhưng thực tế cho thấy, thị trường luôn có chu kỳ.
Khi chu kỳ đảo chiều, dòng tiền lập tức chịu áp lực.

Dòng tiền thật là dòng tiền chịu được kịch bản xấu

Một dòng tiền bền vững không phải là dòng tiền cao nhất,
mà là dòng tiền vẫn tồn tại khi các giả định không còn đúng.

Dòng tiền thật cần chịu được:

• Công suất giảm

• Chi phí tăng

• Thị trường chậm lại

Nếu một mô hình chỉ hiệu quả khi mọi điều kiện đều thuận lợi, đó không phải là dòng tiền an toàn.

Lối thoát: xây dựng dòng tiền theo kịch bản, không theo kỳ vọng

Giải pháp nằm ở việc chuyển từ tư duy “kỳ vọng” sang tư duy “kịch bản”.

Thay vì hỏi:

• Nếu mọi thứ thuận lợi thì lợi nhuận bao nhiêu?

Cần hỏi:

• Nếu công suất giảm 20% thì sao?

• Nếu chi phí tăng 15% thì sao?

• Nếu thị trường chậm lại 1–2 năm thì sao?

Một mô hình dòng tiền tốt là mô hình:

• Không phụ thuộc vào kịch bản đẹp nhất

• Vẫn vận hành được trong kịch bản trung bình

• Không sụp đổ trong kịch bản xấu

Những nguyên tắc giúp dòng tiền tiến gần hơn với thực tế

1. Luôn tính dòng tiền ròng, không tính dòng tiền gộp
Dòng tiền chỉ có ý nghĩa sau khi đã trừ toàn bộ chi phí.

2. Có quỹ dự phòng ngay từ đầu
Dòng tiền không nên dùng hết. Phần dự phòng giúp mô hình sống sót khi biến động.

3. Ưu tiên ổn định hơn là tăng trưởng nhanh
Ổn định giúp giữ tài sản lâu dài.

4. Đánh giá lại mô hình định kỳ
Dòng tiền cần được xem xét và điều chỉnh theo thời gian, không phải tính một lần rồi bỏ đó.

Dòng tiền đúng giúp chủ sở hữu nhẹ hơn, không nặng hơn

Mục tiêu cuối cùng của dòng tiền không chỉ là lợi nhuận,
mà là giảm áp lực cho người sở hữu tài sản.

Một mô hình dòng tiền tốt giúp:

• Chủ động tài chính

• Ít bị chi phối bởi biến động

• Có không gian để ra quyết định dài hạn

Khi dòng tiền đúng, tài sản thực sự trở thành công cụ hỗ trợ cuộc sống, không phải gánh nặng.

Nếu bạn đang xây dựng hoặc vận hành bất động sản cho thuê
và muốn nhìn rõ hơn sự khác biệt giữa dòng tiền trên giấy và dòng tiền thật,

• Kiểm tra lại các giả định dòng tiền

• Nhìn rõ rủi ro trong vận hành

• Điều chỉnh mô hình trước khi dòng tiền suy yếu

📥 Tải checklist miễn phí tại đây
Chỉ cần xem lại, bạn đã tránh được rất nhiều quyết định sai về dòng tiền.

Xem thêm: 7 Điều phải ghi rõ trong hợp đồng cho thuê