Trong nhiều năm làm việc với các chủ nhà, tôi gặp không ít người có tài sản rất tốt. Nhà ở vị trí ổn, chi phí xây dựng không thấp, nhìn bề ngoài cũng khá chỉn chu. Nhưng khi đi vào vận hành, dòng tiền lại không ổn định.
Có tháng đủ chi phí, có tháng phải bù thêm. Có lúc tưởng như mọi thứ đã ổn, nhưng chỉ cần vài biến động nhỏ là bắt đầu mệt mỏi. Khi ngồi lại nói chuyện, tôi nhận ra vấn đề không nằm ở việc họ thiếu cố gắng. Vấn đề nằm ở chỗ, ngay từ đầu họ chưa thật sự coi dòng tiền là một bài toán dài hạn.
Nhiều người nghĩ rằng cứ xây xong nhà là sẽ có dòng tiền. Thực tế thì không đơn giản như vậy. Cùng Nguyễn Thế Nam khám phá thông qua bài viết này
Doanh thu và dòng tiền là hai khái niệm rất khác nhau
Doanh thu là số tiền bạn thu được mỗi tháng từ việc cho thuê. Con số này nhìn thấy rõ, cầm nắm được. Nhưng dòng tiền là phần còn lại sau khi đã trừ hết mọi chi phí.
Chi phí không chỉ là điện nước hay bảo trì. Nó còn bao gồm thời gian trống phòng, chi phí sửa chữa phát sinh, chi phí quản lý và cả thời gian, công sức của chính chủ nhà.
Tôi từng gặp nhiều trường hợp doanh thu nhìn khá ổn, nhưng cuối năm cộng lại thì gần như không dư bao nhiêu. Có người còn phải bù thêm tiền vì phát sinh quá nhiều khoản không lường trước. Lúc đó, tài sản không còn mang lại cảm giác an tâm như kỳ vọng ban đầu.
Dòng tiền tốt là dòng tiền khiến bạn bớt lo, chứ không phải khiến bạn hồi hộp mỗi cuối tháng.
Rất nhiều sai lầm bắt đầu từ lúc xây nhà
Nhiều vấn đề chỉ bộc lộ khi căn nhà đã đi vào vận hành. Công năng không phù hợp với đối tượng thuê. Bố trí không tính đến thói quen sinh hoạt. Hoặc đầu tư vào những hạng mục tốn kém nhưng người thuê không thật sự cần.
Khi đó, nhà vẫn cho thuê được. Nhưng khách thường không ở lâu. Chi phí sửa chữa tăng dần. Dòng tiền vì thế cũng kém ổn định hơn theo thời gian.
Dòng tiền không cần căn nhà phải quá đẹp. Nó cần căn nhà phù hợp. Phù hợp với phân khúc khách thuê. Phù hợp với mức giá. Và phù hợp với khả năng quản lý của chủ nhà.
Trong bất động sản, sửa sai gần như lúc nào cũng tốn kém hơn làm đúng ngay từ đầu.
Xây xong chưa phải là đã xong
Nhiều người nghĩ rằng xây xong nhà là coi như hoàn thành. Thực tế, đó mới chỉ là một nửa chặng đường.
Nửa còn lại nằm ở vận hành. Một tòa nhà vận hành tốt sẽ ít trống phòng, ít phát sinh sửa chữa và ít mâu thuẫn với người thuê. Quan trọng hơn, nó không làm chủ nhà kiệt sức.
Dòng tiền đúng là dòng tiền cho phép bạn không phải nghĩ quá nhiều về tài sản của mình mỗi ngày. Nếu sáng nào bạn cũng lo có chuyện gì xảy ra ở căn nhà đó, thì rõ ràng tài sản đang lấy đi nhiều hơn những gì nó mang lại.
Những người làm dòng tiền lâu năm thường rất chú trọng quy trình. Quy trình cho thuê, quy trình xử lý sự cố và quy trình kiểm soát chi phí. Những thứ này không hào nhoáng, nhưng lại quyết định sự bền vững của dòng tiền.
Dòng tiền đúng là khi cuộc sống nhẹ hơn
Bạn có thể tự đánh giá khá đơn giản. Hãy nhìn lại cuộc sống của mình sau khi sở hữu tài sản đó.
Nếu bạn có thêm thời gian, bớt căng thẳng và không còn bị cuốn vào những vấn đề nhỏ mỗi ngày, thì rất có thể dòng tiền đang đi đúng hướng. Ngược lại, nếu tài sản khiến bạn mệt mỏi và luôn phải xử lý sự cố, thì đã đến lúc cần xem lại toàn bộ bài toán.
Dòng tiền bền vững không đến từ sự liều lĩnh hay chạy theo xu hướng. Nó đến từ những quyết định tỉnh táo, được đưa ra sớm và được duy trì đều đặn theo thời gian.
Lời kết
Dòng tiền không phải là phép màu. Nó là kết quả của tư duy đúng, thiết kế phù hợp và vận hành có kiểm soát.
Khi ba yếu tố này đi cùng nhau, tài sản sẽ trở thành công cụ hỗ trợ cuộc sống, thay vì là gánh nặng khiến bạn phải lo nghĩ mỗi ngày.
Nếu bạn đang có nhà, có đất, hoặc đang chuẩn bị bước vào hành trình tạo dòng tiền, hãy dành thời gian nhìn lại bài toán tổng thể trước khi đưa ra quyết định tiếp theo. Một lựa chọn đúng từ sớm có thể giúp bạn tránh được rất nhiều năm sửa sai về sau.
—
Chia sẻ từ góc nhìn & trải nghiệm của Nguyễn Thế Nam
Bạn có thể có nhà,
nhưng không phải ai cũng có dòng tiền ổn định từ căn nhà đó.
Nếu bạn muốn hiểu rõ hơn những sai lầm thường gặp khi xây và vận hành nhà cho thuê,
bạn có thể để lại thông tin để nhận các tài liệu chia sẻ miễn phí về bất động sản dòng tiền.
👉 Đăng ký nhận tài liệu tại đây: [Tại đây]
Xem thêm: Xu hướng đầu tư bất động sản dòng tiền
