Nhiều người tưởng làm nhà cho thuê là “đầu tư an toàn” – nhưng không phải vậy
Hàng chục chủ nhà mà anh Nam từng gặp đều có điểm chung:
họ nghĩ xây nhà cho thuê là chắc ăn.
Nhưng thực tế, không ít người:
-
Xây xong vài tháng không ai thuê,
-
Giá phòng phải giảm một nửa,
-
Dòng tiền không đủ trả lãi ngân hàng.
Không phải vì họ thiếu vốn, mà vì thiếu quy trình tư vấn đúng ngay từ đầu.
“Làm nhà cho thuê mà không hiểu về dòng tiền,
thì chẳng khác nào xây nhà trên cát.”
Sự thật số 1: Xây đúng nhà, sai công năng – vẫn thất bại
Một tòa nhà có thể đẹp, sang, tốn tiền…
nhưng nếu bố trí sai công năng, thì dòng tiền cũng không chảy được.
Anh Nam từng tư vấn lại cho một chủ đầu tư:
-
Diện tích 150m², 4 tầng, 12 phòng.
-
Tổng đầu tư 6 tỷ, nhưng chỉ cho thuê được 60% công suất.
Nguyên nhân:
-
Hành lang chiếm quá nhiều diện tích,
-
Phòng nhỏ, thiếu ánh sáng, cách âm kém.
Sau khi cải tạo lại công năng, thêm ánh sáng, bố trí lại luồng gió và tối ưu phòng —
tỷ lệ lấp đầy tăng lên 98%, dòng tiền tăng gấp rưỡi.
Một bức tường sai vị trí, có thể khiến bạn mất vài chục triệu mỗi năm.
Sự thật số 2: Vị trí quyết định 60% dòng tiền
Nhiều người chọn đất rẻ để “đầu tư cho thuê”.
Nhưng rẻ không đồng nghĩa có lời.
Vị trí tốt không phải là mặt tiền lớn, mà là:
-
Có nguồn cầu thuê thật: gần trường, khu công nghiệp, văn phòng, bệnh viện,…
-
Có hạ tầng kết nối: đường thông, dễ tiếp cận, sạch sẽ.
-
Có an ninh & tiện ích: siêu thị, quán ăn, chợ, bãi gửi xe.
“Vị trí không tạo ra tiền ngay,
nhưng vị trí đúng sẽ giữ dòng tiền mãi mãi.”
Ví dụ:
Một căn gần ĐH Văn Hiến – Bình Chánh, 140m² đất, đầu tư 8 tỷ,
mỗi tháng dòng tiền ròng hơn 90 triệu – vì chọn đúng nơi có nhu cầu thật.
Sự thật số 3: Vận hành kém – dòng tiền “chết” trong im lặng
Xây xong chỉ là khởi đầu.
Nếu vận hành sai, tòa nhà đẹp đến mấy cũng nhanh xuống cấp.
Các lỗi thường gặp:
-
Không có nội quy rõ ràng → khách ồn, xung đột, rời đi.
-
Không có bảo trì định kỳ → phòng hư, giảm giá trị.
-
Không ứng dụng công nghệ → quản lý lộn xộn, thất thoát.
Một mô hình dòng tiền hiện đại cần:
-
Khóa thông minh, nhận diện khuôn mặt, camera AI.
-
Quản lý file ID online, kiểm soát ra vào.
-
Nội quy văn minh, giúp khách thuê cảm thấy an toàn & được tôn trọng.
“Một phòng sạch, cả tòa sạch.
Một tòa sạch, dòng tiền sạch – bền – đều.”
Sự thật số 4: Không có bài toán kinh doanh – đầu tư theo cảm xúc
Phần lớn chủ nhà xây theo cảm hứng:
“Làm đại, cho thuê được nhiêu thì thuê.”
Sai.
Kinh doanh dòng tiền phải có bài toán rõ ràng:
-
Tổng vốn đầu tư.
-
Chi phí vận hành mỗi tháng.
-
Giá thuê trung bình.
-
Tỷ lệ lấp đầy tối thiểu để hòa vốn.
-
Lợi nhuận ròng và thời gian hoàn vốn.
Khi bạn nhìn thấy con số, bạn mới thật sự làm chủ được dòng tiền.
Đầu tư dòng tiền là bài toán của chiến lược – không phải cảm tính
Anh Nam hay nói:
“Làm theo cảm xúc là thất bại.
Làm theo nhu cầu khách hàng là thành công.”
Thị trường đang thay đổi từng năm.
Giới trẻ muốn ở riêng, tiện nghi, mini studio ngày càng phổ biến.
Nhu cầu thuê dạng này tăng gấp ba lần trong 5 năm gần đây.
Và chính những người biết bám xu hướng,
biết tính dòng tiền trước khi xây,
mới là những người thắng lâu dài.
Kết luận: Xây ít thôi, nhưng phải xây đúng
Xây nhà cho thuê không khó.
Khó là biết mình đang làm gì, và làm đúng ngay từ đầu.
Nếu bạn đang có đất, có mặt bằng, hoặc đang ấp ủ ý định xây tòa nhà dòng tiền,
hãy bắt đầu bằng kiến thức đúng và quy trình chuẩn.
“Ở đâu có mặt bằng – ở đó có dòng tiền.”
– Nguyễn Thế Nam, Chuyên gia BĐS Dòng tiền.
Nếu anh chị đang có mặt bằng nhưng chưa biết làm gì để tạo dòng tiền,
hãy để Nam giúp anh chị lên bài toán tài chính, chọn mô hình phù hợp và tối ưu dòng tiền bền vững.
Xem thêm: Ở đâu cũng có dòng tiền
