Trong suốt hơn 10 năm làm việc với hàng trăm chủ nhà khắp Việt Nam,
tôi nhận ra một điều thú vị:
Người mới thường khoe số tầng – người chuyên nghiệp chỉ nói về hiệu suất.
Rất nhiều chủ đầu tư tự hào:
“Nhà tôi 7 tầng, 25 phòng, vị trí đẹp lắm anh Nam.”
Nhưng khi tôi hỏi lại:
“Mỗi phòng sinh được bao nhiêu tiền ròng/tháng?”
… thì phần lớn im lặng.
Sự thật là:
Một tòa nhà cho thuê có thể to, nhưng không chắc sinh lời.
Còn một tòa nhỏ, nếu làm đúng, vẫn có thể tạo dòng tiền gấp đôi.
Và yếu tố quyết định nằm ở hai chữ: hiệu suất. Hôm nay thông qua bài viết này Nguyenthenam.vn chia sẻ những thông tin đến quý độc giả.
Hiệu suất là gì và vì sao nó quan trọng hơn cả diện tích
Trong đầu tư dòng tiền, “hiệu suất” không chỉ là doanh thu.
Nó là mối quan hệ giữa số tiền đầu tư – chi phí vận hành – lợi nhuận ròng.
Tôi hay ví tòa nhà cho thuê giống như một cỗ máy tài chính nhỏ.
Máy chạy càng ổn, càng tiết kiệm nhiên liệu, thì càng sinh lời lâu.
Ngược lại, nếu máy tiêu hao nhiều mà sinh ít,
thì càng chạy – càng lỗ.
Một tòa nhà hiệu suất cao thường có 3 đặc điểm:
1️⃣ Thiết kế đúng công năng – không lãng phí diện tích.
2️⃣ Vận hành tinh gọn – ít nhân sự, ít hao hụt.
3️⃣ Khách ở ổn định – tỷ lệ lấp đầy luôn trên 90%.
Làm sao để tăng hiệu suất ngay từ bản vẽ
Hiệu suất bắt đầu từ thiết kế.
Một bản vẽ sai có thể khiến bạn mất hàng trăm triệu mỗi năm.
Tôi từng tư vấn một tòa nhà 5 tầng ở Đà Nẵng,
chủ đầu tư bố trí cầu thang giữa nhà, hành lang rộng đến 1,8m,
diện tích bị lãng phí hơn 20%.
Sau khi tôi cùng kỹ sư chỉnh lại:
-
Cầu thang dời sang góc,
-
Giếng trời mở rộng lấy sáng tự nhiên,
-
Phòng chia lại cân đối.
Kết quả: số phòng tăng từ 14 lên 17,
mỗi tháng doanh thu tăng thêm gần 15 triệu,
chi phí điện nước lại giảm do thông gió tự nhiên.
Chỉ thay đổi bản vẽ – dòng tiền đã đổi hướng.
Ánh sáng, gió và không gian – ba yếu tố vô hình nhưng sinh tiền thật
Khách thuê không nói bằng lý thuyết, họ chọn bằng cảm xúc.
Một phòng sáng, thoáng, dễ chịu – dù nhỏ vẫn được thuê nhanh.
Một phòng bí, thiếu sáng, ngột ngạt – dù rẻ vẫn khó cho thuê.
Đó là lý do tôi luôn nhấn mạnh:
“Không gian sống tạo nên giá trị của dòng tiền.”
Khi thiết kế tòa nhà cho thuê, hãy ưu tiên:
-
Giếng trời hoặc cửa sổ lấy sáng tự nhiên.
-
Cửa chính đón gió, không đặt đối cửa toilet.
-
Dùng tông màu sáng, gương lớn, rèm mỏng để tạo cảm giác rộng.
Những yếu tố này không tốn nhiều chi phí,
nhưng giúp khách ở lâu hơn – và đó là hiệu suất thật sự.
Hiệu suất vận hành – nơi dòng tiền thắng hay thua
Rất nhiều chủ nhà đầu tư tốt, thiết kế đẹp,
nhưng lại thua ở khâu vận hành.
Một tòa nhà 20 phòng, nếu quản lý bằng tay,
chỉ cần thất thoát 5% điện nước mỗi tháng –
một năm đã mất gần 30 triệu.
Chưa kể, thiếu quy trình vận hành dễ dẫn đến:
-
Phòng bị hư mà không ai phát hiện.
-
Khách dọn đi nhưng không được dọn lại kịp.
-
Sự cố nước, điện, mạng… khiến khách phàn nàn.
Tôi khuyên anh chị:
“Hãy xem tòa nhà của mình như một doanh nghiệp nhỏ –
có quy trình, có báo cáo, có người chịu trách nhiệm.”
Ứng dụng phần mềm quản lý giúp:
-
Theo dõi thu – chi minh bạch.
-
Tự động ghi điện nước từng phòng.
-
Báo cáo công suất thuê theo tháng.
Khi mọi thứ được số hóa,
hiệu suất tăng, thời gian quản lý giảm, dòng tiền ổn định.
Giữ khách lâu – chìa khóa để hiệu suất luôn cao
Một phòng trống không chỉ là mất tiền thuê,
mà còn kéo theo chi phí lau dọn, điện nước, khấu hao.
Do đó, giữ khách ở lâu chính là cách tối ưu hiệu suất tốt nhất.
Hãy làm điều này:
-
Đảm bảo dịch vụ ổn định, phản hồi nhanh.
-
Giữ không gian sạch, mùi thơm nhẹ, ánh sáng tốt.
-
Có chính sách giảm nhẹ cho khách thuê dài hạn.
Tôi có một tòa ở quận 8,
10 năm nay, hơn 60% khách thuê quay lại hoặc giới thiệu bạn bè.
Không phải vì nhà đẹp nhất khu,
mà vì cách mình chăm sóc khiến họ yên tâm nhất.
Tối ưu chi phí – tăng hiệu suất mà không cần tăng giá thuê
Hiệu suất không chỉ đến từ doanh thu, mà đến từ chi phí được kiểm soát.
Hãy bắt đầu bằng 3 việc nhỏ:
1️⃣ Dùng đèn LED tiết kiệm điện cho toàn bộ hành lang, toilet.
2️⃣ Gắn cảm biến tự tắt khi không có người.
3️⃣ Dùng hệ thống nước tăng áp có hẹn giờ hoạt động.
Chỉ 3 thay đổi này đã giúp nhiều tòa nhà của tôi tiết kiệm 15–20% điện nước mỗi tháng.
Tức là, hiệu suất tăng mà khách không hề bị tăng giá.
Dòng tiền bền không đến từ việc thu nhiều,
mà từ việc chi ít mà vẫn giữ chất lượng.
Khi nào nên nâng cấp tòa nhà để tăng hiệu suất?
Dấu hiệu nhận biết rất rõ:
-
Công suất thuê giảm dưới 80%.
-
Phòng trống lâu dù không tăng giá.
-
Khách ở ngắn hạn, không ở lại lâu.
-
Đánh giá kém về tiện nghi hoặc hình ảnh.
Lúc đó, thay vì giảm giá – hãy nâng cấp giá trị.
Một lần cải tạo nhẹ (sơn lại, thêm ánh sáng, thay nội thất cũ)
có thể giúp doanh thu tăng 15–25%.
Một khách thuê ở lâu 2–3 năm,
giá trị họ mang lại gấp nhiều lần chi phí cải tạo ban đầu.
Kết luận: Hiệu suất là linh hồn của dòng tiền
Một tòa nhà cho thuê bền không phải vì to,
mà vì biết làm đúng – biết tính – biết giữ.
-
Tính đúng hiệu suất trước khi xây.
-
Thiết kế đúng công năng.
-
Vận hành bằng quy trình chuyên nghiệp.
-
Giữ khách bằng trải nghiệm thật.
Hiệu suất không phải con số – mà là văn hóa làm nghề.
Nó thể hiện ở cách mình tôn trọng đồng tiền, khách thuê và cả chính ngôi nhà của mình.
🧠 LỜI KHUYÊN CỦA NAM
Nếu anh chị đang sở hữu hoặc chuẩn bị xây tòa nhà cho thuê,
hãy để tôi cùng đội ngũ giúp anh chị tính hiệu suất ngay từ bản vẽ đầu tiên.
Vì chỉ khi hiểu rõ dòng tiền,
anh chị mới thật sự là người làm chủ bất động sản dòng tiền – chứ không phải người bị dòng tiền cuốn đi.
👉 Đặt lịch tư vấn miễn phí tại: https://dangky.nguyenthenam.vn
Xem thêm: Giải pháp Biến Trọ Lỗi Thời Thành Mô Hình Dòng Tiền Hiện Đại
