Trong hơn mười năm làm việc với hàng trăm chủ nhà, tôi nhận ra một điều: một tòa nhà vận hành tốt không nằm ở chỗ sang hay bình dân, mà nằm ở hai chữ “an toàn”.

Tòa nhà có thể đẹp, giường nệm có thể thay mới, nội thất có thể nâng cấp. Nhưng chỉ cần một sự cố cháy nổ, một chiếc khóa cổng hư, hay một camera mất tín hiệu… là toàn bộ dòng tiền có thể dừng lại chỉ trong một đêm.

Và nhiều chủ nhà không thật sự nhìn thấy những rủi ro đó cho đến khi sự cố xảy ra.

Bài viết này Nguyễn Thế Nam muốn chia sẻ lại những quy trình cốt lõi trong vận hành tòa nhà, được đúc kết từ thực tế: từng lỗi nhỏ, từng chi tiết tưởng chừng đơn giản nhưng lại chính là điểm giữ an toàn cho khách – và giữ dòng tiền cho chủ nhà.

1. LỐI THOÁT NẠN – HẠNG MỤC NHIỀU TÒA NHÀ ĐANG LÀM CHO CÓ

Khi khách vào ở, đa phần ai cũng quan tâm đến phòng đẹp hay không, giường nệm thoải mái không. Còn lối thoát nạn – nơi quyết định tính mạng nếu xảy ra sự cố – thì ít khi được nhắc đến.

Nhưng với tôi, đây là bước quan trọng nhất mỗi khi bàn giao phòng cho khách.

QLTN phải nói rõ ràng cho người thuê:
– Tòa nhà nằm ở đường nào, có bao nhiêu tầng.
– Cầu thang bộ nằm ở đâu, khoảng cách từ phòng họ đến lối thoát hiểm bao xa.
– Nếu có thang thoát hiểm phía sau, phải chỉ tận nơi.
– Các biển chỉ dẫn lối ra – lối vào được thiết kế thế nào.

Một khách nắm rõ lối thoát hiểm sẽ luôn bình tĩnh hơn khi có tình huống bất ngờ.
Và chủ nhà cũng yên tâm hơn, vì “biết đường mà chạy” là điều đầu tiên cần có trong quản lý rủi ro.

2. ĐÀO TẠO KHÁCH SỬ DỤNG BÌNH CHỮA CHÁY – ĐỪNG CHỈ ĐỂ CHO ĐẸP

Nhiều tòa nhà có tới 10–15 bình chữa cháy, nhưng 90% khách không biết sử dụng. Đến lúc cần thì bình còn đó, nhưng người thì không biết mở chốt.

Vì vậy QLTN phải hướng dẫn thực tế, không chỉ nói miệng.

2.1 Hai loại bình chữa cháy phổ biến

Bình bột

Dùng cho chất rắn, chất lỏng, khí cháy và cháy điện mới phát sinh.
An toàn cho da, có tính cách điện.

Lưu ý: Chữa cháy ngoài trời phải đứng xuôi chiều gió để tránh bột tạt ngược.

Bình CO₂

Hiệu quả trong đám cháy điện, phòng kín, buồng hầm.

Không dùng CO₂ cho:
– Kim loại kiềm, than cốc, phân đạm.
– Ngoài trời khi gió mạnh.
– Không cầm vào miệng loa phun (dễ bỏng lạnh).
– Không để bình nơi có nhiệt độ cao hơn 55°C.

2.2 Bốn bước dùng bình chữa cháy (dễ nhớ – dễ thực hiện)

B1: Rút chốt an toàn
B2: Hướng đầu phun vào gốc lửa
B3: Bóp mạnh tay cầm
B4: Quét ngang qua lại đến khi tắt lửa hoàn toàn

Nếu làm đúng 4 bước, một đám cháy nhỏ hoàn toàn có thể được xử lý trong 10–15 giây.

3. CAMERA TOÀ NHÀ – ĐỪNG ĐỂ TỚI LÚC CẦN MỚI TÌM MẬT KHẨU

Camera không chỉ để trông an ninh.
Camera là “đôi mắt thứ hai” trong vận hành tòa nhà.

Một cánh cửa quên đóng, một đống rác xuất hiện ở hành lang, một vị khách để xe chắn lối thoát hiểm… tất cả đều có thể phát hiện kịp thời nếu QLTN kiểm tra camera thường xuyên.

3.1 Ngay khi nhận tòa nhà phải làm rõ 2 việc

1. Nếu đã có camera:
   – Lấy thông tin app, tài khoản, mật khẩu từ chủ đầu tư.
   – Lưu vào Drive chung để không ai bị “mất thông tin”.

2. Nếu chưa có:
   – Trưởng phòng/Giám đốc làm việc với chủ nhà để lắp hệ thống ngay.
   Camera là chi phí nhỏ nhưng giá trị lớn, nhất là trong mô hình tòa nhà cho thuê dài hạn.

3.2 Ba tình huống camera thường xuyên phát hiện

1. Cửa không đóng / an ninh không đảm bảo

→ QLTN gọi khách gần đó hỗ trợ, sau đó xác định ai là người để quên.

2. Xe – rác – đồ đạc để bừa bãi

→ Nhắc nhở khách theo đúng nội quy.

3. Dấu hiệu cháy nổ hoặc rủi ro đặc biệt

→ Gọi khách ngay lập tức.
→ Nếu vượt khả năng xử lý, báo trưởng phòng để có phương án nhanh.

Quan trọng: Tất cả tình huống phải được lưu hình hoặc video để làm bằng chứng khi cần đối thoại.

4. KIỂM TRA CỔNG – ĐỪNG CHỦ QUAN CHỈ VÌ “NÓ VẪN CHẠY”

Cổng tòa nhà là lớp bảo vệ đầu tiên.
Một chiếc khóa bị lỏng hoặc pin khóa thông minh dưới 20% có thể dẫn đến rủi ro mất an ninh.

4.1 Những hạng mục bắt buộc phải kiểm tra

– Khoá cơ có đóng/mở mượt hay không.
– Tay nắm, bản lề có rỉ, lệch hoặc sệ xuống không.
– Khóa thông minh:

• Kiểm tra pin (dưới 20% phải thay ngay).

• Kiểm tra danh sách vân tay/thẻ từ.

• Xóa khách đã checkout.

• Đổi mật khẩu định kỳ.

4.2 Khi phát hiện vấn đề

– Sự cố nhỏ → QLTN xử lý.
– Sự cố lớn → báo kỹ thuật.

Một chiếc khóa hỏng có thể khiến cả tòa nhà “mất điểm” với khách, hoặc nghiêm trọng hơn là tạo lối cho người lạ ra vào.

5. KIỂM TRA BỒN NƯỚC – ĐỪNG ĐỂ TỚI LÚC KHÁCH HẾT NƯỚC MỚI CHẠY LÊN

Bồn nước mà gặp sự cố, khách sẽ phàn nàn ngay. Và tòa nhà sẽ trở nên cực kỳ bị động.

5.1 Kiểm tra những gì?

– Bồn có rỉ nước, nứt hay móp không.
– Bên trong có cặn hoặc rác không.
– Phao nước hoạt động đúng chưa.

Sự cố bồn nước để quá lâu có thể khiến tòa nhà tốn vài triệu đến vài chục triệu để sửa chữa.

6. KIỂM TRA HỆ THỐNG ĐIỆN – MỘT TRONG NHỮNG NGUY CƠ CHÁY NỔ LỚN NHẤT

Điện là yếu tố nguy hiểm nhất nếu không kiểm tra thường xuyên.

6.1 Những điểm cần kiểm tra định kỳ

– Tất cả đèn led, công tắc, ổ cắm.
– Dây điện, ống luồn dây có rò rỉ, cháy sém hay hở không.
– Hành lang, cầu thang, khu vực máy bơm có vật cản gây nguy cơ cháy nổ không.

Nếu phát hiện gì bất thường, QLTN phải báo kỹ thuật ngay.

KẾT LUẬN: TÒA NHÀ AN TOÀN THÌ DÒNG TIỀN MỚI ỔN ĐỊNH

Vận hành một tòa nhà không chỉ là thu tiền phòng.
Vận hành là quản lý rủi ro, bảo vệ tài sản, tạo niềm tin cho khách và gìn giữ uy tín của chủ nhà.

Khi làm đúng từng bước trong các quy trình trên:
– Khách yên tâm
– Tòa nhà vận hành trơn tru
– Dòng tiền vào đều và lâu dài

Tôi luôn nói với chủ nhà:
“Một tòa nhà chỉ thật sự sinh lời khi nó được vận hành an toàn.”
Và an toàn bắt đầu từ những việc nhỏ nhất.

Hướng dẫn vận hành tòa nhà cho thuê chuẩn an toàn: thoát nạn, PCCC, camera, điện nước, cửa cổng. Bài chia sẻ thực tế từ Nguyễn Thế Nam. Đăng ký ngay!

Xem thêm: Những điều cần biết khi cho thuê nhà từ ngày 01/01/2026?