Có một thực tế Nam gặp rất nhiều trong những năm làm việc với chủ nhà.

Rất nhiều người xây xong tòa nhà rồi mới bắt đầu học cách làm dòng tiền.
Trong khi lẽ ra, thứ cần được xây đầu tiên không phải là móng, không phải là cột,
mà là tư duy dòng tiền.

Và đó chính là lý do vì sao:

• Nhà thì có

• Phòng thì cho thuê được

• Nhưng dòng tiền lại không như kỳ vọng

Không phải vì anh chị thiếu tiền.
Cũng không phải vì thị trường lúc nào cũng xấu.
Mà vì trật ngay từ cách nghĩ ban đầu. Theo chân Nam khám phá thông qua bài viết này.

Sai lầm phổ biến nhất: nghĩ rằng “xây xong rồi tính tiếp”

Nam gặp rất nhiều chủ nhà nói với mình:

“Thôi xây trước đi anh, thiếu đâu tính sau.”

Nhưng tòa nhà dòng tiền không giống như xây nhà để ở.

Với nhà ở:

• Thiếu thì sửa

• Chưa tiện thì cải tạo

• Chưa hợp thì thay đổi dần

Còn với tòa nhà cho thuê:

• Mỗi lần sửa là gián đoạn dòng tiền

• Mỗi lần cải tạo là tốn tiền thật

• Và mỗi quyết định sai đều kéo dài nhiều năm

👉 Xây trước – tính sau là công thức khiến rất nhiều chủ nhà trả giá lâu dài.

 Xây theo khả năng tài chính, không theo bài toán hiệu quả

Rất nhiều chủ nhà bắt đầu bằng câu:

“Tôi có khoảng này tiền, anh tư vấn giúp xây được bao nhiêu.”

Cách hỏi này không sai,
nhưng chưa đủ.

Câu hỏi đúng phải là:

• Với số tiền này, làm mô hình gì hiệu quả nhất?

• Tạo được dòng tiền ổn định nhất, không phải cao nhất?

• Phù hợp với sức quản lý của chính chủ nhà?

Khi chỉ nhìn vào “xây được bao nhiêu”,
anh chị rất dễ rơi vào bẫy:

• Xây lớn nhưng vận hành kém

• Làm nhiều phòng nhưng khách không phù hợp

• Dòng tiền có nhưng không bền

👉 Tiền xây chỉ là điều kiện cần. Hiệu quả mới là điều kiện đủ.

Nhầm lẫn giữa “tòa nhà cho thuê” và “mô hình tạo dòng tiền”

Nhiều người nghĩ:

“Có tòa nhà cho thuê là có dòng tiền.”

Nhưng thực tế:

• Tòa nhà chỉ là cái vỏ

• Dòng tiền đến từ mô hình bên trong

Một mô hình tạo dòng tiền đúng cần:

• Tệp khách rõ ràng

• Công năng phù hợp

• Chi phí vận hành được kiểm soát

• Và khả năng lấp đầy ổn định

Nếu chỉ có nhà mà không có mô hình,
dòng tiền sẽ:

• Lúc có lúc không

• Phụ thuộc cảm xúc thị trường

• Và rất khó dự đoán

👉 Không phải cứ cho thuê là có dòng tiền.

Thiết kế theo cảm nhận “đẹp – sang” thay vì “ở lâu – tiện”

Nam thấy rất nhiều tòa nhà:

• Nhìn vào rất đẹp

• Nội thất mới

• Không gian sang

Nhưng khách thuê:

• Ở vài tháng là đi

• Không gắn bó

• Không giới thiệu thêm người quen

Nguyên nhân thường không nằm ở giá,
mà nằm ở trải nghiệm sống mỗi ngày.

Những thứ khiến khách rời đi thường rất nhỏ:

• Bếp khó nấu

• WC ẩm

• Thiếu không gian chung

• Lối đi bất tiện

👉 Khách thuê không cần nhà đẹp để khoe, họ cần nhà tiện để sống.

 Dồn quá nhiều kỳ vọng vào giá thuê, bỏ quên tỷ lệ ở lâu

Rất nhiều chủ nhà đặt mục tiêu:

“Phòng này phải cho thuê giá cao.”

Nhưng lại không hỏi:

• Khách có ở được lâu với mức giá đó không?

• Nếu trống 1–2 tháng thì dòng tiền ra sao?

• Chi phí tìm khách mới là bao nhiêu?

Thực tế cho thấy:

• Giá thuê vừa phải

• Khách ở lâu

• Ít biến động

thường mang lại dòng tiền ổn định hơn so với việc đẩy giá cao nhưng trống phòng.

👉 Dòng tiền không nằm ở giá cao, mà nằm ở thời gian không bị trống.

 Không tính đến “sức chịu đựng” của chính chủ nhà

Có những tòa nhà:

• Dòng tiền không quá tệ

• Nhưng chủ nhà thì rất mệt

Vì:

• Phải xử lý sự cố liên tục

• Phải giải quyết chuyện khách ra vào

• Phải lo vận hành hằng ngày

Nếu mô hình:

• Không phù hợp với quỹ thời gian

• Không phù hợp với tính cách

• Không phù hợp với khoảng cách địa lý

thì sớm muộn gì chủ nhà cũng đuối.

👉 Mô hình đúng không chỉ hợp đất, mà còn phải hợp người sở hữu.

 Xem nhẹ chi phí “ẩn” trong suốt vòng đời tòa nhà

Nhiều người tính rất kỹ:

• Chi phí xây

• Chi phí nội thất ban đầu

Nhưng lại ít tính:

• Chi phí bảo trì

• Chi phí thay thế

• Chi phí sửa chữa định kỳ

Sau 3–5 năm vận hành,
những chi phí này bắt đầu ăn mòn dòng tiền.

👉 Dòng tiền bền vững là dòng tiền đã tính trước chi phí tương lai.

Không chuẩn bị kịch bản xấu khi mọi thứ không như kế hoạch

Nam luôn hỏi chủ nhà:

• Nếu thị trường chậm lại thì sao?

• Nếu giá thuê giảm thì sao?

• Nếu phải sửa lớn thì sao?

Rất nhiều người… chưa từng nghĩ tới.

Dòng tiền tốt không phải là dòng tiền luôn thuận lợi,
mà là dòng tiền không sụp đổ khi gặp biến cố.

👉 Chuẩn bị cho kịch bản xấu chính là cách bảo vệ tài sản.

Thiếu một người nhìn tổng thể bài toán ngay từ đầu

Một sai lầm rất lớn là:

• Mỗi khâu một người làm

• Không ai chịu trách nhiệm tổng thể

Trong khi:

• Thiết kế ảnh hưởng đến vận hành

• Vận hành ảnh hưởng đến dòng tiền

• Dòng tiền quyết định sự sống còn của mô hình

👉 Tòa nhà dòng tiền cần một tư duy xuyên suốt, không phải nhiều quyết định rời rạc.

Kết luận: Tòa nhà dòng tiền không được xây từ bê tông, mà từ tư duy đúng

Sau rất nhiều dự án, Nam rút ra một điều rất rõ:

Tòa nhà dòng tiền thất bại hiếm khi vì thiếu tiền,
mà thường vì xây nhà trước khi xây tư duy.

Nếu anh chị đang:

• Chuẩn bị làm tòa nhà cho thuê

• Hoặc đã xây rồi nhưng dòng tiền không như mong muốn

• Hoặc cảm thấy càng làm càng mệt

thì rất có thể vấn đề không nằm ở công trình,
mà nằm ở cách mình bắt đầu câu chuyện này.

Nguyễn Thế Nam luôn nói với chủ nhà một câu rất thật:

Dòng tiền không cứu bạn nếu bạn không hiểu nó.
Nhưng nếu hiểu đúng, nó sẽ đi cùng bạn rất lâu.

Nếu anh chị muốn soát lại toàn bộ tư duy làm tòa nhà dòng tiền – từ mô hình, công năng đến khả năng vận hành dài hạn,
hãy để lại thông tin để cùng Nam nhìn lại trước khi sửa sai bằng tiền và thời gian.

👉 Làm đúng ngay từ đầu luôn là khoản đầu tư rẻ nhất.
Xem thêm: Kinh nghiệm vận hành tòa nhà cho thuê