Làm gác xép thấp tưởng tối ưu, hóa ra làm khách “bỏ chạy”? Bài viết này chia sẻ kinh nghiệm thực tế và những lưu ý đối với chủ đầu tư khi thiết kế gác lửng nhà trọ để tránh sai lầm tốn kém.
TÔI LÀ NGUYỄN THẾ NAM – CHUYÊN GIA TƯ VẤN GIẢI PHÁP KHAI THÁC BẤT ĐỘNG SẢN DÒNG TIỀN.
Làm gác xép trọ cao 1m1 – Tưởng tối ưu, hóa ra… “tối cổ”
Khi bắt đầu đầu tư nhà trọ, nhiều chủ nhà thường nghĩ rằng tối ưu diện tích là chìa khóa thành công. Nhưng nếu tối ưu sai, hậu quả không chỉ là mất khách – mà còn mất tiền để sửa lại toàn bộ. Đó là câu chuyện thực tế mà tôi – Nguyễn Thế Nam – vừa tư vấn cho một chủ trọ tên Khoa tại TP.HCM.
Anh Khoa – một chủ đầu tư trẻ, làm ngành IT, đam mê phong cách Nhật và tinh thần sống tối giản. Anh thiết kế căn phòng trọ 18m² theo kiểu chia đôi: 9m² dưới để sinh hoạt, 9m² trên làm gác ngủ. Gác được làm cao 1m1, với ý tưởng: khách chỉ cần nằm – khỏi cần ngồi.
Anh Khoa gọi tôi trong tâm trạng vừa tiếc – vừa bực:
“Anh Nam ơi, khách vô coi phòng – lên gác thử – xong bò ra luôn. Nói một câu mà em ám ảnh tới giờ: ‘Em không ở được đâu, vì em còn… xương sống!’”
Tôi tới khảo sát. Phòng có decor đẹp, tinh tế, gác lửng đúng style Nhật, nhưng:
- Gác thấp, khách ngồi không được, đứng không xong
- Không có cửa sổ phụ hay quạt hút gió → rất bí và nóng
- Trần gác thấp khiến không gian ngột ngạt, tạo cảm giác “nhốt mình trong hộp”
Từ khóa tối ưu diện tích – nếu áp dụng sai – sẽ trở thành con dao hai lưỡi.
Tối ưu không gian phải đi kèm trải nghiệm người thuê
Điểm sai lớn nhất trong thiết kế này là: chủ nhà chỉ tối ưu theo mắt nhìn, mà không tính đến cảm giác sử dụng thật. Dù diện tích đúng tiêu chuẩn, dù gác trông đẹp, nhưng khách thuê vẫn cảm thấy không thoải mái.
Tối ưu không gian không phải là làm nhỏ mọi thứ, mà là tạo sự tiện nghi trong diện tích có hạn.
Tôi đề xuất phương án cải tạo:
- Tháo toàn bộ phần gác cũ, nâng thêm 40cm – gác mới cao 1m5
- Gắn vách poly lấy sáng – cho gác thoáng hơn mà vẫn riêng tư
- Thêm quạt trần mini + đèn LED cảm biến – mát và tiết kiệm điện
- Lát sàn bằng tatami, treo thêm mành tre – tạo đúng chất Nhật nhưng thân thiện với người Việt
Chi phí: 28 triệu
Thời gian thi công: 7 ngày
Sau cải tạo, tôi quay lại video TikTok với caption:
“Gác xép cao 1m5 – ngồi được, nằm sướng hơn!”
Chỉ 3 ngày sau, căn phòng được thuê ngay 6 tháng. Không cần hạ giá, không cần rao đi rao lại.
Lưu ý đối với chủ đầu tư: Tối ưu không có nghĩa là tối giản đến mức cực đoan
Gác thấp quá – khách sẽ có cảm giác bị ép buộc vào một không gian không linh hoạt.
Nhiều chủ đầu tư trẻ vì quá tập trung vào yếu tố thiết kế, mà quên mất rằng: khách thuê trả tiền để ở, chứ không phải để chiêm ngưỡng. Trải nghiệm thật mới quyết định giá trị căn phòng.
Một vài lưu ý đối với chủ đầu tư:
- Đừng quá tin vào bản vẽ 3D – điều quan trọng là cảm giác thực tế khi sử dụng.
- Tối ưu không gian phải đi kèm thông gió và chiếu sáng. Không có ánh sáng – không có khách.
- Khách thuê ngày nay rất nhạy cảm với trải nghiệm. Gác quá thấp là điểm trừ ngay lập tức.
- Chi phí sửa chữa thường cao gấp 3 lần chi phí làm đúng từ đầu.
Kinh nghiệm từ thực tế: Chủ đầu tư nên đầu tư đúng – ngay từ đầu
Sau hơn 10 năm làm trong ngành thiết kế và tư vấn bất động sản dòng tiền, tôi chứng kiến nhiều bài học đắt giá. Căn gác thấp kia không phải là sai vì nó thấp – mà sai vì nó khiến khách thấy không đáng sống.
Tối ưu đúng – sẽ giúp chủ nhà thu tiền nhanh, giữ khách lâu, tăng uy tín cho cả dãy trọ.
Tối ưu sai – sẽ khiến phòng trống dài ngày, khách đến rồi đi, sửa tới sửa lui, mà không sinh lời được.
Lưu ý đối với chủ đầu tư: hãy đặt mình vào trải nghiệm thật của người thuê, và hỏi: Nếu là mình, mình có chịu ở không?
Kết luận: Lưu ý đối với chủ đầu tư khi thiết kế nhà trọ có gác xép
Lưu ý đối với chủ đầu tư: thiết kế tối giản không có nghĩa là cắt giảm mọi thứ. Hãy để căn phòng của bạn là nơi người ta muốn quay về – chứ không phải nơi khách phải bò ra sau 5 phút thử nằm.
Tôi là Nguyễn Thế Nam – tôi không giúp anh chị “ép gọn khách vào khuôn mẫu”, tôi giúp thiết kế để ai cũng thấy: căn nhà này sinh ra là để thuê. Đăng ký ngay!
