Làm tòa nhà cho thuê, ai cũng mong một điều rất đơn giản:
mỗi tháng có tiền về đều,
tài sản giữ giá lâu dài,
và bản thân không phải lao tâm khổ tứ vì nó.

Nhưng thực tế, Nam gặp rất nhiều chủ nhà rơi vào tình huống ngược lại.
Nhà xây xong rồi.
Phòng cho thuê kín.
Nhưng cuối tháng ngồi lại tính toán thì… không dư bao nhiêu.

Có người còn thở dài nói với Nam:

“Biết vậy hồi đó làm nhỏ lại cho khỏe.”

Vấn đề không nằm ở việc làm tòa nhà dòng tiền là sai,
mà nằm ở chỗ rất nhiều người làm sai ngay từ đầu, sai ở những điểm tưởng chừng rất nhỏ.

Dưới đây là những sai lầm phổ biến nhất khi làm tòa nhà dòng tiền mà Nam đã gặp trong hơn 10 năm tư vấn và đồng hành cùng chủ nhà.

1. Làm tòa nhà dòng tiền nhưng không xác định rõ mục tiêu tài chính

Đây là sai lầm đầu tiên – và cũng là sai lầm nguy hiểm nhất.

Rất nhiều chủ nhà bắt đầu bằng câu hỏi:
“Anh Nam xem giúp đất này nên làm mô hình gì?”

Trong khi câu hỏi đúng phải là:

• Mỗi tháng anh chị muốn dòng tiền ròng bao nhiêu?

• Muốn cho thuê nhàn hay chấp nhận tự quản lý?

• Xây để giữ lâu cho con cái hay khai thác 10–15 năm rồi bán?

Không xác định rõ mục tiêu tài chính, mọi quyết định phía sau đều dễ bị cảm tính chi phối.
Lúc thì thấy mô hình căn hộ dịch vụ đang hot.
Lúc lại nghe người quen nói làm nhà trọ cao cấp lời hơn.
Cuối cùng chọn một phương án… ở giữa.

👉 Không có mục tiêu dòng tiền rõ ràng thì không có mô hình đúng.

2. Chọn mô hình theo “trend” thay vì theo thực tế khu đất

Có một thực tế Nam gặp rất thường xuyên:
một mô hình thành công ở khu này, nhưng áp sang khu khác thì thất bại hoàn toàn.

Nhiều chủ nhà thấy:

• Khu A làm căn hộ dịch vụ cho người nước ngoài rất tốt

• Khu B làm sleepbox cho giới trẻ kín phòng

• Khu C làm nhà trọ cao cấp cho thuê dài hạn rất ổn

Và nghĩ rằng:

“Mình làm giống vậy chắc cũng được.”

Nhưng họ quên mất rằng:

• Mỗi khu đất có tập khách khác nhau

• Mỗi khu vực có mức giá thuê trần

• Mỗi con hẻm, mặt tiền, chiều rộng đường… đều ảnh hưởng trực tiếp đến mô hình

Có những khu:

• Khách thuê chỉ ở ngắn hạn

• Không phù hợp mô hình dài hạn

• Nhưng chủ nhà vẫn cố làm căn hộ dịch vụ vì “nghe nói lời”

👉 Tòa nhà dòng tiền không thể copy – paste.
👉 Mỗi mảnh đất là một bài toán riêng.

3. Xây quá nhiều tầng để tối đa số phòng mà không tính chi phí vận hành

Rất nhiều chủ nhà có tâm lý:
“Thêm một tầng là thêm vài phòng, thêm tiền thuê.”

Nhưng thực tế thì:

• Thêm tầng → tăng chi phí xây dựng

• Thêm phòng → tăng chi phí vận hành

• Thêm khách → tăng hao mòn tài sản

Nhiều tòa nhà nhìn vào doanh thu thì thấy cao,
nhưng khi trừ đi:

• Chi phí quản lý

• Bảo trì, sửa chữa

• Nhân sự, điện nước, khấu hao

thì lợi nhuận thực tế không như kỳ vọng.

👉 Dòng tiền phải tính bằng tiền ròng,
không phải bằng số tầng hay số phòng.

4. Thiết kế công năng đẹp nhưng không phù hợp thói quen sống của khách thuê

Nam gặp rất nhiều tòa nhà:

• Bản vẽ 3D rất đẹp

• Phòng nhìn sang

• Nhưng khách ở một thời gian là trả phòng

Nguyên nhân không phải vì giá,
mà vì ở không tiện.

Một số lỗi phổ biến:

• Bếp quá nhỏ, nấu ăn bất tiện

• WC bí, ẩm, dễ xuống cấp

• Thiếu không gian chung

• Cách bố trí không đúng thói quen sinh hoạt

Khách thuê ngày nay không chỉ thuê một chỗ ngủ.
Họ thuê trải nghiệm sống.

👉 Khách đến vì hình ảnh, nhưng ở lại vì công năng.

5. Đầu tư nội thất không đúng mức – quá đắt hoặc quá rẻ

Sai lầm này thường chia thành hai thái cực.

Nội thất quá đắt:

• Đầu tư như nhà ở để ở

• Dùng vật liệu đẹp nhưng khó bảo trì

• Khách thuê không sẵn sàng trả giá cao tương ứng

Nội thất quá rẻ:

• Xuống cấp nhanh

• Hỏng vặt liên tục

• Chi phí sửa chữa phát sinh không kiểm soát

Cả hai trường hợp đều khiến dòng tiền bị ảnh hưởng.

👉 Nội thất cho tòa nhà dòng tiền cần đủ bền – đủ tiện – đúng tệp khách.

6. Không tính trước bài toán pháp lý và phòng cháy chữa cháy

Nhiều chủ nhà chỉ bắt đầu lo pháp lý khi công trình đã gần xong.
Lúc đó thì:

• Sửa rất tốn tiền

• Thời gian kéo dài

• Dòng tiền bị chậm hoặc gián đoạn

Những vấn đề thường gặp:

• Thiếu hồ sơ pháp lý phù hợp

• Không chuẩn ngay từ đầu về PCCC

• Phải cải tạo lại công trình

👉 Tòa nhà dòng tiền phải được tính từ bản vẽ, không phải sửa sau khi hoàn thiện.

7. Không có phương án vận hành rõ ràng sau khi xây xong

Nhiều chủ nhà nghĩ rằng:

“Xây xong là xong.”

Nhưng thực tế, xây chỉ là 30–40% câu chuyện.
Phần còn lại nằm ở:

• Quản lý

• Vận hành

• Giữ chân khách thuê

Không có phương án vận hành rõ ràng thì:

• Khách ra vào liên tục

• Chi phí phát sinh nhiều

• Chủ nhà mệt mỏi vì phải xử lý sự vụ hằng ngày

👉 Dòng tiền bền vững đến từ vận hành, không chỉ từ xây dựng.

8. Tự quyết tất cả mà không có người đồng hành có kinh nghiệm

Sai lầm lớn nhất mà Nam thấy ở nhiều chủ nhà là:

• Tự quyết theo cảm tính

• Nghe nhiều nguồn khác nhau

• Không có người nhìn tổng thể bài toán

Trong khi:

• Xây dựng là một chuyện

• Dòng tiền và vận hành là chuyện khác

Một quyết định sai ở giai đoạn đầu
có thể khiến anh chị trả giá suốt 10–20 năm.

Kết luận: Làm tòa nhà dòng tiền không khó – khó là làm đúng ngay từ đầu

Với Nam,
một tòa nhà dòng tiền không cần phải quá hoành tráng.

Quan trọng là:

• Phù hợp khu đất

• Phù hợp tệp khách

• Phù hợp mục tiêu tài chính của chủ nhà

Nếu anh chị đang:

• Có đất nhưng chưa biết nên làm mô hình gì

• Chuẩn bị xây nhưng còn phân vân

• Hoặc đã xây rồi nhưng dòng tiền chưa như mong muốn

👉 Đừng vội sửa.
👉 Đừng vội đầu tư thêm.

Hãy dừng lại, nhìn lại bài toán tổng thể.

Nguyễn Thế Nam luôn tin rằng:

Xây đúng ngay từ đầu không chỉ tiết kiệm tiền, mà còn tiết kiệm rất nhiều năm mệt mỏi về sau.

Nếu anh chị cần người soát lại mô hình, công năng và bài toán dòng tiền trước khi quyết định,
hãy để lại thông tin hoặc liên hệ trực tiếp để Nam cùng anh chị phân tích kỹ từng bước.

👉 Làm chậm một chút – nhưng đúng – luôn rẻ hơn sửa sai.

Xem thêm: Tìm hiểu 3 bí mật của bất động sản cho thuê mà nhà đầu tư cần biết