Quy Trình Bố Trí Công Năng Tòa Nhà Xây Mới

 Vì sao “bố trí công năng” là bước sống còn khi xây tòa nhà cho thuê?

Chào Anh/Chị, Nam đây.

Hơn 10 năm đồng hành cùng chủ nhà làm bất động sản dòng tiền, Nam nhận ra một điều rất thật:
70% tòa nhà cho thuê thất bại từ… lúc đặt viên gạch đầu tiên.

Không phải vì mô hình sai.
Không phải vì thị trường xấu.
Mà vì bố trí công năng không đúng với hành vi thuê năm 2025–2026.

Nam gặp quá nhiều chủ nhà rơi vào cảnh:

• Xây xong 1–2 tháng mới phát hiện phòng sai kích thước, không chia được layout.

• Hành lang quá rộng, phòng quá nhỏ → mất 10–15% diện tích kinh doanh.

• Bố trí sai giếng trời, sai vị trí kỹ thuật → phát sinh chi phí “đập đi làm lại”.

• Công năng không đúng nhu cầu khách thuê → khó full phòng, dòng tiền yếu.

Tới lúc đó chỉ có hai lựa chọn:
Chấp nhận dòng tiền thấp hoặc đập và sửa – cả hai đều đau.

Vì vậy Nam luôn nói với chủ nhà:

“Muốn tòa nhà cho thuê hiệu quả, phải làm đúng ngay từ bước công năng.”

Và dưới đây là quy trình 3 bước Nam đang áp dụng cho khách của mình – rõ ràng, mạch lạc, và tiết kiệm cho chủ nhà ít nhất 20–30% rủi ro sai công năng.

Quy trình 3 bước bố trí công năng tòa nhà xây mới

Bước 1: Bố trí 1 sàn mẫu – Đây là nền tảng của cả tòa nhà

Nam luôn bắt đầu bằng 1 câu hỏi:

“Một sàn của mình được mấy phòng? Bao nhiêu loại phòng? Khách thuê nào?”

Không có câu trả lời rõ → không thể bố trí cả tòa.

Ở bước này, Nam và chủ nhà sẽ làm:

• Xác định loại phòng: đơn – đôi – studio – officetel

• Dựng layout 1 sàn: kích thước phòng, lối đi, vị trí cửa – ban công – logia

• Dựng hành lang tối ưu (1–1.2m là chuẩn nhất cho dòng tiền)

• Tối ưu diện tích chết

Case thực tế của Nam – Anh Dũng (Thủ Đức)

Ban đầu, anh chia 1 sàn thành 6 phòng, hành lang 1.8m.
Nam chỉnh lại layout → còn 1.2m hành lang, chia được 7 phòng.
→ Tăng thêm 1 phòng = +8–10 triệu/tháng, không tốn thêm chi phí xây dựng.

Đây là lý do vì sao Nam luôn làm sàn mẫu thật kỹ.

Khi sàn mẫu đã “chốt”, nhóm thiết kế mới chuyển sang bước tiếp theo.

Bước 2: Bố trí tổng thể 1 tòa theo cấu trúc sàn mẫu

Bước này giống như mình “nhân bản” sàn mẫu cho toàn bộ tòa nhà.

Bao gồm:

• Chiều cao các tầng

• Số tầng khai thác cho thuê

• Tầng kỹ thuật – tầng phơi – tầng để máy lạnh

• Vị trí lõi thang bộ – thang máy – trục kỹ thuật

• Công năng các tầng:

  • Tầng 1: sảnh – để xe

  • Tầng lửng: dịch vụ – văn phòng

  • Tầng 2 trở lên: phòng cho thuê

Rủi ro chủ nhà thường mắc ở bước này

• Đặt sai thang máy → phòng méo → khó cho thuê

• Không chừa khoảng kỹ thuật → khi hoàn thiện mới biết không đặt được ống nước

• Không tính hệ thống PCCC ngay từ đầu → xây xong mới xin → chậm 2–3 tháng

• Không tối ưu số tầng khai thác → mất 10–20% doanh thu tiềm năng

Nam từng gặp một chị chủ nhà ở Gò Vấp, xây xong mới phát hiện chỗ đặt tăng áp gió và họng nước chữa cháy không đủ tiêu chuẩn → phải đục tường, làm lại, tốn gần 300 triệu.

Nếu chỉ cần bước 2 làm kỹ, chủ nhà tiết kiệm được hàng trăm triệu – thậm chí hàng tỷ đồng.

Bước 3: Bố trí công năng từng phòng – Tỷ lệ nhỏ nhưng quyết định trải nghiệm khách thuê

Đây là bước Nam đánh giá là tinh tế nhất.

Cùng một diện tích, cách bố trí khác nhau → giá thuê chênh nhau 1–2 triệu/tháng.

Ở bước này, nhóm thiết kế sẽ:

• Bố trí bếp – giường – tủ – bàn sao cho đúng dòng di chuyển của khách

• Tối ưu ánh sáng, thông gió

• Chọn vị trí toilet hợp lý để tối ưu mùi & ống kỹ thuật

• Tối ưu chỗ đặt máy giặt hoặc không

• Tạo sự riêng tư tuyệt đối giữa các phòng

Case Nam xử lý gần nhất

Một phòng 28m² nhưng khách thuê phản hồi “nhìn chật”.
Nam xem lại → giường đặt sai trục, chiếm tầm mắt.
Đổi vị trí giường và bàn → phòng nhìn rộng hơn hẳn.
Giá thuê tăng thêm 800.000/tháng.

Sau khi hoàn thiện layout → Chuyển sang bài toán kinh doanh tổng thể

Nam luôn nói:

“Công năng tốt mà không có bài toán kinh doanh thì cũng như xây nhà mà không biết cho ai thuê.”

Ngay khi layout được chốt, Nam chuyển qua:

• Tính doanh thu dự kiến từng loại phòng

• Kiểm tra mức độ cạnh tranh trong bán kính 500m

• Tính chi phí vận hành – khấu hao – an ninh – dọn phòng

• Xây bảng dự phóng lợi nhuận 3 năm – 5 năm

• Xác định thời gian hoàn vốn

Đây là bước mà hầu hết chủ nhà bỏ qua, nhưng lại quyết định tòa nhà có thật sự tạo ra dòng tiền hay không.

 Bao lâu để hoàn thiện layout một tòa nhà?

Thời gian trung bình Nam bàn giao:

⏳ Khoảng 3 ngày
(nếu chủ nhà phản hồi nhanh, cung cấp đủ kích thước & pháp lý đất)

Nhanh – rõ – không lan man – đúng thực tế để chủ nhà ra quyết định sớm.

 Kết luận: Làm đúng ngay từ đầu luôn rẻ hơn sửa sai

Nam đã chứng kiến quá nhiều tòa nhà:

• Xây xong mới chỉnh

• Thiết kế chạy theo thợ

• Công năng không phục vụ đúng khách thuê

• Dòng tiền chỉ bằng 40–50% tiềm năng thực

Trong khi chỉ cần:

Bố trí 3 bước thật kỹ → Tòa nhà cho thuê tăng thêm 20–30% doanh thu mỗi năm.

Nếu Anh/Chị đang chuẩn bị xây mới hoặc có đất và muốn làm mô hình dòng tiền, Nam luôn sẵn lòng chia sẻ kinh nghiệm thực tế để mình tránh sai ngay từ đầu.

🎯 Nếu Anh/Chị muốn Nam hỗ trợ bố trí công năng & bài toán kinh doanh cho tòa nhà của mình:
👉 Đăng ký tại: dangkyNguyenTheNam

Hoặc nhắn Nam trực tiếp để được tư vấn 1–1.

Chúc Anh/Chị xây đúng – làm đúng – và có một tòa nhà tạo dòng tiền bền vững nhiều năm tới.

Xem thêm: Sai Mô Hình, Mất Dòng Tiền- Lỗi Nhiều Chủ Đầu Tư Vẫn Đang Gặp Phải