Mở đầu: Khi con số “lời giả” khiến nhiều người ngộ nhận
Rất nhiều chủ nhà cho thuê tin rằng:
“Mỗi tháng thu 60 triệu, chi khoảng 20 triệu, vậy là lời 40 triệu.”
Nhưng khi anh Nam – chuyên gia bất động sản dòng tiền – cùng họ ngồi tính kỹ,
con số lời thật sự chỉ còn… 15–18 triệu, thậm chí có tháng còn âm.
Vì sao?
Vì họ không hề tính dòng tiền thật, chỉ nhìn doanh thu mà quên hết các khoản chi ẩn.
“Không có mô hình nào lỗ do thị trường –
chỉ có mô hình lỗ vì chủ nhà không biết mình đang lời hay lỗ thật.”
Nếu bạn đang cho thuê và muốn biết mình có thật sự lời hay không,
hãy xem 5 sai lầm phổ biến dưới đây – và cách tính đúng dòng tiền thật như một nhà đầu tư chuyên nghiệp. Cùng Nguyenthenam.vn khám phá thông qua bài viết này.
Sai lầm 1: Chỉ tính tiền thuê, bỏ quên chi phí ẩn
Đa số chủ nhà chỉ trừ chi phí cơ bản: điện, nước, vệ sinh.
Nhưng thực tế, còn rất nhiều khoản nhỏ tích lại thành con số lớn.
Các khoản chi thường bị bỏ quên:
-
Khấu hao nội thất (tủ, giường, máy lạnh, rèm, sơn tường…).
-
Phí bảo trì, sửa chữa, thay bóng đèn, sửa máy lạnh.
-
Phí môi giới, quảng cáo, đăng tin, dọn phòng.
-
Chi phí nhân sự quản lý, điện khu vực chung, wifi.
Ví dụ:
Tòa nhà 10 phòng, mỗi tháng thu 50 triệu,
chi phí ẩn trung bình khoảng 8–10 triệu → lợi nhuận thật giảm 20%.
“Lợi nhuận không nằm ở doanh thu –
nó nằm ở những gì bạn chưa tính.”
Sai lầm 2: Không tính khấu hao nội thất
Một căn nhà có nội thất hoàn chỉnh sẽ hao mòn theo thời gian.
Nếu không tính khấu hao, bạn đang ăn dần vào vốn mà không hề hay biết.
Ví dụ:
-
Tủ bếp, giường, tủ áo, máy lạnh, máy giặt – tuổi thọ trung bình 5 năm.
-
Tổng đầu tư 300 triệu → mỗi năm hao mòn 60 triệu → mỗi tháng 5 triệu.
Nếu bỏ qua phần này, dòng tiền “ảo” sẽ cao hơn dòng tiền thật 5 triệu/tháng,
và sau 5 năm, bạn sẽ phải bỏ thêm 300 triệu để thay mới mà tưởng là “đang lời đều”.
“Không tính khấu hao, bạn không biết mình đang tiêu tiền hay đầu tư.”
Sai lầm 3: Không tính tỷ lệ trống phòng
Không tòa nhà nào lấp đầy 100% quanh năm.
Tỷ lệ trống trung bình thường dao động 5–15%, tùy khu vực và mùa.
Ví dụ:
-
10 phòng x 5 triệu = 50 triệu/tháng.
-
Nếu mỗi tháng có 1 phòng trống → mất 5 triệu = mất 10% doanh thu.
-
Một năm trống 2 tháng = mất 60 triệu – tương đương gần 15% lợi nhuận.
Nếu bạn không đưa biến số này vào bảng tính,
dòng tiền của bạn luôn “ảo đẹp” hơn thực tế.
“Phòng trống 1 tháng không chỉ mất tiền –
mà còn phá vỡ cả kế hoạch tài chính của bạn.”
Sai lầm 4: Không trừ lãi vay hoặc chi phí cơ hội của vốn
Nhiều người đầu tư bằng tiền mặt, nên nghĩ rằng không có chi phí vay.
Nhưng thật ra, vốn cũng có giá.
Nếu bạn đầu tư 3 tỷ vào nhà cho thuê mà không tính chi phí cơ hội,
tức là bỏ qua phần lợi nhuận mà số tiền đó có thể sinh ra ở kênh khác (ví dụ gửi ngân hàng 5%/năm = 150 triệu/năm).
Với người vay vốn thì càng rõ:
-
Vay 2 tỷ lãi suất 9%/năm → chi phí lãi 180 triệu/năm → 15 triệu/tháng.
Nếu không trừ khoản này, bạn đang lãi trên giấy – lỗ ngoài đời.
“Lời thật chỉ xuất hiện sau khi đã trả hết giá của tiền.”
Sai lầm 5: Không tách riêng dòng tiền ròng và dòng tiền gộp
Nhiều chủ nhà chỉ nói “thu được bao nhiêu”,
nhưng không bao giờ ghi rõ lợi nhuận ròng – số tiền thật còn lại sau tất cả chi phí.
Cách tính đúng:
Dòng tiền ròng = Doanh thu – (Chi phí vận hành + Bảo trì + Lãi vay + Khấu hao + Phòng trống)
Ví dụ cụ thể:
-
Doanh thu: 60.000.000
-
Chi phí vận hành: 12.000.000
-
Lãi vay: 10.000.000
-
Khấu hao: 5.000.000
-
Phòng trống: 6.000.000
👉 Dòng tiền ròng thật = 27.000.000/tháng,
không phải 48 triệu như nhiều người tưởng.
“Không biết dòng tiền ròng, bạn chỉ đang kinh doanh theo cảm giác.”
Vậy dòng tiền “đẹp” là bao nhiêu thì ổn?
Theo kinh nghiệm của anh Nam,
một mô hình cho thuê được xem là lành mạnh khi:
-
Tỷ suất lợi nhuận ròng đạt 8–12%/năm (sau khi trừ chi phí, khấu hao).
-
Tỷ lệ lấp đầy duy trì trên 90%.
-
Dòng tiền ròng luôn dương sau khi trả lãi vay.
Nếu dưới mức này, mô hình của bạn cần đánh giá lại công năng, chi phí hoặc nhóm khách thuê.
“Đừng cố tăng giá phòng để bù lỗ –
hãy giảm chi phí và tối ưu công năng để tăng lời thật.”
Cách giúp chủ nhà tính đúng dòng tiền thật
Anh Nam thường bắt đầu bằng bảng phân tích 3 tầng:
Tầng 1 – Dòng tiền gộp:
Tổng doanh thu hàng tháng (phòng, dịch vụ, bãi xe, tiện ích).
Tầng 2 – Dòng tiền ròng:
Trừ toàn bộ chi phí: điện nước, lương, bảo trì, marketing, lãi vay, khấu hao.
Tầng 3 – Dòng tiền sạch:
Phần còn lại sau khi dự phòng 5–10% cho rủi ro và bảo trì dài hạn.
Bảng này được cập nhật mỗi tháng để biết:
-
Mức lợi nhuận thực tế.
-
Thời gian hoàn vốn thật.
-
Điểm hòa vốn khi có phòng trống.
Chỉ cần nhìn vào đó, anh chị sẽ biết mình đang đi đúng hướng hay đang lỗ âm thầm.
“Khi bạn biết rõ con số thật, bạn kiểm soát được dòng tiền.
Khi bạn mơ hồ, dòng tiền sẽ kiểm soát lại bạn.”
Kết luận: Đầu tư dòng tiền không chỉ là cho thuê – mà là quản lý con số
Dòng tiền thật không nói dối.
Nó cho bạn thấy hiệu quả thật,
và là thước đo để quyết định có nên mở rộng hay dừng lại.
Đừng để mình rơi vào ảo giác “lời giả”,
vì một khi tiền đã chảy ngược, rất khó để cứu.
Hãy học cách tính dòng tiền như một nhà đầu tư thật:
đầy đủ – trung thực – có hệ thống.
“Ở đâu có con số rõ ràng – ở đó có dòng tiền vững.”
– Nguyễn Thế Nam, Chuyên gia BĐS Dòng tiền
Anh chị muốn biết căn nhà cho thuê của mình lời thật bao nhiêu mỗi tháng?
Hãy để Nam giúp anh chị tính toán, phân tích và tối ưu dòng tiền thật với bảng mẫu chi tiết.
