Mở đầu: Căn nhà đẹp không cứu nổi vị trí sai
Anh Nam – chuyên gia bất động sản dòng tiền – từng chia sẻ:
“Một mô hình thiết kế đúng, công năng hay, nhưng đặt sai vị trí – cũng như trồng cây quý ở đất cằn, không thể ra quả.”
Rất nhiều chủ đầu tư đầu tiên nghĩ đơn giản:
“Đất rẻ, tôi xây nhà cho thuê – kiểu gì cũng có người thuê.”
Nhưng sau 6 tháng, phòng vẫn trống,
chi phí vận hành tăng, dòng tiền âm dần,
và họ bắt đầu nhận ra — vấn đề không nằm ở căn nhà, mà nằm ở vị trí. Cùng Nguyễn Thế Nam khám phá thông qua bài viết này.
Vị trí – nền móng đầu tiên của dòng tiền thật
Trước khi thiết kế, trước khi thi công, trước cả khi tính bài toán tài chính,
thứ đầu tiên cần làm là chấm đúng điểm đặt mô hình.
Bởi dòng tiền chỉ chảy đến nơi có:
-
Dòng người thật, nhu cầu thật, khả năng chi trả thật.
Và vị trí chính là nơi quyết định dòng người đó đến hay đi.
“Xây sai chỗ, dù giỏi vận hành mấy – dòng tiền vẫn chảy ngược.”
Dấu hiệu 1: Vị trí xa nhu cầu thật
Một sai lầm phổ biến là chọn đất xa trung tâm nhu cầu thuê.
Ví dụ:
-
Làm căn hộ dịch vụ ở khu công nghiệp → sai tệp.
-
Làm Sleepbox gần trường cấp 2 → sai đối tượng.
-
Làm dãy trọ công nhân ở khu dân cư cao cấp → sai hoàn cảnh.
Nhiều người bị cuốn bởi giá đất rẻ mà quên rằng:
“Giá rẻ không bằng giá trị dòng người.”
Nếu khu đó không có dòng khách thuê thật,
thì dù giá đất hấp dẫn, bạn cũng chỉ sở hữu một tòa nhà… trống.
Dấu hiệu 2: Khu vực chưa có nội lực – tiện ích yếu
Anh Nam thường nói:
“Một khu đất muốn sinh lời phải có nội lực sống.”
Nội lực ở đây là gì?
-
Có trường học, văn phòng, khu công nghiệp, bệnh viện, trung tâm mua sắm, trục giao thông lớn.
-
Có dòng người đi – ở – chi tiêu thật.
Nếu khu đất vẫn còn thưa dân, đường hẹp, chưa có nhu cầu ở thực,
thì mô hình dòng tiền sẽ chậm sinh lời, thậm chí lỗ vì chi phí vận hành vượt thu nhập.
Dấu hiệu 3: Khó tiếp cận – hẻm sâu, đường nhỏ, thiếu chỗ xe
Rất nhiều nhà đầu tư không để ý yếu tố tiếp cận khi chọn vị trí.
Một tòa nhà dù đẹp nhưng:
-
Hẻm sâu trên 100m.
-
Đường chỉ vừa một xe máy.
-
Không có bãi giữ xe hơi hay xe máy.
→ thì khách thuê ngại đến, ngại quay lại.
“Khách thuê chọn sự tiện hơn là rẻ.”
Một vị trí dễ tìm, sáng sủa, gần trục đường lớn
giúp bạn tiết kiệm 50% chi phí marketing mà vẫn giữ tỷ lệ lấp đầy cao.
Dấu hiệu 4: Không khảo sát đối thủ trước khi mua đất
Một sai lầm lớn khác là chưa khảo sát thị trường xung quanh.
Trước khi đầu tư, anh Nam luôn dành ít nhất 3 ngày khảo sát thực địa.
Anh thường đi bộ quanh khu vực 500m – 1km, ghi lại:
-
Các mô hình đang cho thuê.
-
Giá phòng trung bình.
-
Tỷ lệ phòng trống.
-
Mức độ chăm sóc khách hàng.
“Thị trường luôn nói thật – nếu biết quan sát.”
Chỉ cần thấy nhiều bảng “Cho thuê phòng” treo lâu ngày,
đó là tín hiệu đỏ: khu vực đang dư cung.
Dấu hiệu 5: Không tính được bài toán di chuyển của khách thuê
Một mô hình dòng tiền bền vững phải đặt ở nơi khách thuê dễ đi – dễ đến – dễ sống.
Ví dụ:
-
Sinh viên cần gần trường, gần quán ăn, cửa hàng tiện lợi.
-
Nhân viên văn phòng cần gần trục di chuyển nhanh đến trung tâm.
-
Công nhân cần gần khu công nghiệp, có xe buýt hoặc trạm xe.
Nếu khách phải đi bộ xa, đường tối, không an toàn,
thì dù phòng đẹp – họ vẫn chọn nơi khác.
“Khoảng cách là thứ giết chết dòng tiền nhanh hơn bất kỳ chi phí nào.”
Cách anh Nam chọn vị trí – Công thức 4T
Anh Nam thường dùng công thức 4T để chấm điểm vị trí dòng tiền:
🔸 1. T – Thị trường
Khu vực đang có xu hướng thuê tăng hay giảm?
Ai đang là khách thuê chính?
🔸 2. T – Tiện ích
Xung quanh có đầy đủ dịch vụ sống: ăn, học, làm, di chuyển?
🔸 3. T – Tầm nhìn
Có dự án hạ tầng, tuyến metro, khu dân cư mới nào sắp hình thành?
🔸 4. T – Thời điểm
Giá đất, nhu cầu thuê đang ở giai đoạn nào của chu kỳ thị trường?
“Chọn sai thời điểm, vị trí đẹp cũng hóa sai.”
Nhờ công thức này, anh Nam từng giúp nhiều chủ đầu tư tránh lỗ hàng trăm triệu vì mua sai chỗ.
Ví dụ thực tế: Một thương vụ sai vị trí và cách cứu lại
Một chị chủ nhà ở quận ven TP.HCM mua lô đất 6 tỷ, xây 10 phòng mini studio 25m².
Nhưng sau 8 tháng, chỉ có 3 phòng có khách, vì khu này xa trường học, xa văn phòng, dân cư thưa thớt.
Anh Nam khảo sát và nhận ra:
-
Giá thuê ở khu đó chỉ phù hợp cho phòng 15m², 3–3.5 triệu/tháng.
-
Khu thiếu tiện ích, đường hẹp, ánh sáng kém.
Giải pháp:
-
Cải tạo lại chia nhỏ phòng, thêm ánh sáng tự nhiên, giảm giá thuê.
-
Tạo bãi giữ xe, thêm dịch vụ giặt sấy, wifi miễn phí.
-
Hợp tác với các môi giới địa phương để kéo khách.
Sau 2 tháng, tỷ lệ lấp đầy tăng lên 90%, dòng tiền dương 20 triệu/tháng.
“Không có vị trí xấu – chỉ có vị trí chưa đúng mô hình.”
10. Kết luận: Vị trí đúng – dòng tiền bền
Một tòa nhà đẹp có thể giúp bạn thu hút khách,
nhưng chỉ vị trí đúng mới giúp bạn giữ khách lâu dài và sinh lời đều.
Trước khi đầu tư, hãy hỏi 3 câu:
-
Ở đây có ai cần thuê không?
-
Họ có sẵn sàng trả tiền cho mô hình này không?
-
Họ có tiện để quay lại mỗi ngày không?
Nếu câu trả lời là có cho cả ba,
đó chính là đất của dòng tiền.
“Ở đâu có dòng người – ở đó có dòng tiền.”
– Nguyễn Thế Nam, Chuyên gia BĐS Dòng tiền
Hãy để Nam giúp anh chị phân tích vị trí, tệp khách thuê và mô hình phù hợp nhất để ra dòng tiền thật. Đăng ký ngay để được team hỗ trợ nhanh nhất.
