Nhiều chủ nhà xây xong mới tính chuyện cho thuê, dẫn đến mất 30–50% dòng tiền. Đây là phân tích thực tế từ chuyên gia BĐS dòng tiền Nguyễn Thế Nam.
Chào Anh/Chị, Nam đây.
Một trong những câu chuyện Nam gặp nhiều nhất khi tư vấn cho chủ nhà là thế này:
“Anh Nam ơi, nhà em xây xong rồi… giờ tính cho thuê thì phải làm sao?”
Nghe quen không ạ?
Nhà mới xây đẹp, sàn sạch, tường sáng, nội thất đầy đủ.
Nhưng khi Nam hỏi:
-
Tệp khách là ai?
-
Mô hình nào?
-
Định vị gì?
-
Công năng đang tối ưu cho ai?
-
Bài toán kinh doanh đã tính chưa?
Thì câu trả lời thường sẽ là:
“Chưa anh… xây xong rồi mới tính.”
Đây chính là sai lầm làm mất 30–50% dòng tiền mà rất nhiều chủ nhà không nhận ra.
Trong bài này, Nam sẽ giải thích vì sao xây trước – tính sau là tư duy cực kỳ rủi ro, và cách để chủ nhà đảo ngược tư duy để không mất tiền oan suốt 10–20 năm vận hành tòa nhà.
1. Lý do 1: Xây xong rồi mới tính → không thể chỉnh công năng nữa
Tòa nhà cho thuê có một nguyên tắc:
Sai công năng = mất phòng = mất tiền suốt vòng đời tài sản.
Nhưng vấn đề là:
Khi đã xây xong tầng – đặt cột – đổ sàn – đi thang – đặt toilet – mở lỗ kỹ thuật…
→ Mọi sai lầm gần như không thể sửa.
Hoặc sửa = đập và làm lại.
Nam gặp quá nhiều trường hợp:
-
Hành lang quá rộng → mất 1 phòng mỗi sàn
-
Toilet đặt sai → phòng méo khó cho thuê
-
Giếng trời quá lớn → mất 3–5m² mỗi tầng
-
Thang máy đặt giữa → layout xấu, chia phòng không đều
-
Không đủ vị trí kỹ thuật → dây – ống chạy lung tung
-
Cửa mở sai bên → phòng nhìn bí
Case Nam xử lý ở Quận 7
Tòa nhà 5 tầng, nhưng hành lang làm 1.7m như nhà ở.
Kết quả:
-
1 sàn chia được 6 phòng thay vì 7
-
Mỗi phòng cho thuê 5–6 triệu
-
Mất 1 phòng/sàn x 4 tầng = mất 20–24 triệu/tháng
Nhân cho 12 tháng = 240–288 triệu/năm
Trong 10 năm vận hành = 2–3 tỷ đồng mất đi.
Chỉ vì… xây xong mới tính.
2. Lý do 2: Xây xong mới tính → chọn sai mô hình, sai tệp khách
Đây là sai lầm thứ hai Nam gặp rất nhiều.
Chủ nhà dựng lên một tòa nhà “đa năng”:
Ai cũng thuê được, mô hình nào cũng làm được, giá nào cũng phù hợp.
Nhưng sự thật:
**Không có tòa nhà phục vụ được tất cả.
Chỉ có tòa nhà phục vụ đúng một tệp khách cụ thể.**
Ví dụ thực tế Nam gặp:
-
Khu gần đại học nhưng xây phòng 35m² → giá cao → khó thuê
-
Khu gần văn phòng nhưng làm phòng 18m² → không đủ tiện nghi → khách văn phòng không thích
-
Khu đông công nhân nhưng làm officetel → giá cao → trống liên tục
-
Khu nhiều người trẻ nhưng làm nhà ở truyền thống → thiếu sự riêng tư → không hút khách
Case Nam vừa xử lý tại Gò Vấp
Tòa nhà 7×20, chủ nhà xây xong mới tính cho thuê.
Nhưng bố trí phòng 30–32m² kiểu nhà ở.
Trong khi khu vực này mạnh nhất là Sleepbox cao cấp.
Kết quả:
-
3 tháng trống 40%
-
Giá phải giảm 1 triệu/phòng
-
Dòng tiền mất gần 25 triệu/tháng
Trong khi nếu làm đúng mô hình ngay từ đầu:
full phòng trong 10 ngày – doanh thu tăng gấp rưỡi.
3. Lý do 3: Xây xong mới tính → nội thất không đúng tiêu chuẩn cho thuê
Nhà cho thuê không giống nhà ở.
Nhưng nhiều chủ nhà lại:
-
Dùng nội thất gỗ thịt (quá đắt – không cần thiết)
-
Đặt giường sai hướng
-
Đặt bàn sát toilet
-
Không chừa chỗ để vali
-
Không có line ánh sáng
-
Tủ lạnh đặt sát giường
-
Không có bàn làm việc (tệp văn phòng sẽ bỏ)
Những chi tiết nhỏ → tạo cảm giác “không đáng tiền” cho khách thuê.
Nam thường nói:
“Phòng đẹp không bằng phòng đúng.”
Đúng công năng → khách cảm thấy đủ, rộng, thoải mái.
Đẹp mà sai → khách nhìn ưng nhưng… không thuê.
4. Lý do 4: Xây xong mới tính → bài toán kinh doanh rất dễ lỗ ngầm
Nam gọi đây là “lỗ vô hình”.
Chủ nhà thường tính:
-
Xây bao nhiêu?
-
Nội thất bao nhiêu?
-
Lắp máy lạnh bao nhiêu?
Nhưng KHÔNG tính:
-
ROI
-
Thời gian hoàn vốn
-
Tỷ lệ full tối thiểu
-
Dòng tiền ròng sau vận hành
-
Chi phí vận hành
-
Biên lợi nhuận
-
Giá thị trường trong bán kính 500m
Kết quả:
-
Giá cho thuê thấp hơn khu vực
-
Không đủ chi phí vận hành
-
Không đủ để hoàn vốn trong 5–7 năm
-
Vận hành mệt → dễ nản → dễ cho thuê rẻ để giữ phòng
Case Nam gặp tại Phú Nhuận
Tòa 12 phòng, giá thuê 6.2 triệu.
Nhìn thì “ổn”.
Nhưng sau khi Nam tính bài toán:
-
Trả góp ngân hàng
-
Chi phí bảo trì
-
Khấu hao nội thất
-
Lao công – bảo vệ – dọn phòng
Kết luận:
Dòng tiền thật chỉ còn 3–5 triệu/tháng.
Nếu định vị lại mô hình → giá thuê có thể lên 7–8 triệu → dòng tiền ròng tăng gấp đôi.
5. Lý do 5: Xây xong mới tính → không xử lý được sai lầm pháp lý & PCCC
Đây là thứ nhiều chủ nhà không ngờ.
Xây xong mới tính mô hình cho thuê →
rất dễ vướng:
-
Giấy phép kinh doanh
-
Thuế lưu trú
-
PCCC
-
Hồ sơ thẩm duyệt
-
Lối thoát hiểm
-
Gian kỹ thuật
-
Nguồn nước cứu hỏa
-
Quạt tăng áp
Nam từng chứng kiến nhiều tòa:
-
xây xong
-
đẹp
-
sạch
-
nội thất xịn
Nhưng vì thiếu lối thoát hiểm hoặc gian kỹ thuật, không thể xin nghiệm thu PCCC.
Kết quả:
-
Không vận hành được
-
Không cho khách thuê hợp pháp
-
Mỗi ngày trôi qua là mỗi ngày mất tiền
Nếu chỉ cần tính từ đầu → chi phí tối ưu, không vướng pháp lý, vận hành nhẹ nhàng.
KẾT LUẬN: Tòa nhà cho thuê phải được thiết kế trước – xây sau.
Không bao giờ được xây xong mới bắt đầu tính.**
Nam luôn nói với chủ nhà:
**“Tòa nhà cho thuê không thất bại khi cho thuê.
Tòa nhà thất bại khi bắt đầu… xây sai.”**
Làm đúng ngay từ đầu:
-
Công năng chuẩn → thêm 1–2 phòng mỗi tầng
-
Mô hình đúng → full phòng nhanh
-
Nội thất đúng → khách ở lâu
-
Bài toán kinh doanh đúng → dòng tiền mạnh
-
Pháp lý đúng → vận hành nhẹ
-
Định vị đúng → giá thuê cao
-
Tệp khách đúng → ít rủi ro
Tòa nhà là một tài sản lớn.
Và tòa nhà cho thuê là tài sản tạo dòng tiền trong 10–20 năm.
Làm sai → mất tiền từng tháng.
Làm đúng → thu đều từng tháng.
Nếu Anh/Chị đang chuẩn bị xây nhà hoặc có đất và muốn làm mô hình cho thuê:
👉 Nam hỗ trợ phân tích tệp khách
👉 Gợi ý mô hình phù hợp nhất
👉 Bố trí công năng từ đầu
👉 Tính bài toán kinh doanh 3–5 năm
👉 Tránh rủi ro sai mô hình – sai pháp lý – sai công năng
Hoặc nhắn Nam để được tư vấn 1–1. (Tại đây)
Chúc Anh/Chị làm đúng từ đầu — và có một tòa nhà tạo dòng tiền thật sự, nhiều năm liền.
Xem thêm: Văn phòng bỏ trống nhiều năm- Giải pháp tạo dòng tiền bền vững
