“Địa điểm tốt không cứu nổi một mô hình sai.”
Tôi nói câu này trong rất nhiều buổi tư vấn, nhưng đến giờ vẫn còn nhiều người không tin.

1. Câu chuyện quen thuộc: “Tòa nhà tôi ở vị trí vàng mà sao vẫn ế?”

Tôi gặp rất nhiều chủ nhà tự tin nói:
“Nhà tôi ngay trung tâm, đường lớn, gần trường học, gần bệnh viện — chắc chắn cho thuê đắt khách.”

Và đúng là… tháng đầu tiên có khách thật.
Nhưng sau 3 tháng, khách bắt đầu chuyển đi.
Sau 6 tháng, tòa nhà trống 40%.
Sau 1 năm, phải giảm giá thuê 20% mới lấp đầy được vài phòng.

Nguyên nhân? Không phải vì vị trí, mà vì tư duy đầu tư sai ngay từ đầu.

2. Sự thật: Vị trí chỉ chiếm 30%, mô hình mới quyết định 70%

Trong bất động sản dòng tiền, vị trí tốt chỉ là nền tảng.
Nhưng mô hình cho thuê đúng mới là phần lõi tạo ra dòng tiền bền vững.

Một tòa nhà ở vị trí đẹp nhưng:

• Mặt bằng tầng trệt không khai thác được.

• Phòng nhỏ nhưng bố trí rối, thiếu ánh sáng.

• Không có điểm khác biệt cho khách chọn.
  → Thì hiệu suất vẫn thấp.

Ngược lại, một tòa nhà nằm trong hẻm, nhưng:

• Thiết kế đúng nhu cầu khách hàng.

• Giá hợp lý.

• Vận hành chuyên nghiệp.
  → Lúc nào cũng kín phòng, khách giới thiệu khách.

Tôi từng có một tòa ở Đà Nẵng, nằm trong hẻm 3m, cách đường chính 200m,
vậy mà lấp đầy 99% suốt 4 năm.
Còn tòa nhà khác, mặt tiền đường lớn, nhưng xây sai mô hình,
đến giờ vẫn “đắp chiếu” vì không ai ở lâu quá 2 tháng.

3. 5 sai lầm khiến tòa nhà cho thuê ế khách dù ở vị trí đẹp

Sai lầm 1: Xây theo cảm tính, không xác định rõ khách hàng

Nhiều chủ đầu tư không xác định được mình phục vụ ai.
Cứ thấy người khác làm mô hình nào hiệu quả là bắt chước theo.
Nhưng mỗi khu vực, mỗi phân khúc khách hàng khác nhau hoàn toàn.

Ví dụ:

• Khu trung tâm phù hợp chuyên gia, văn phòng, cặp vợ chồng trẻ.

• Khu gần trường học thì nên làm trọ tiện nghi cho sinh viên.

• Khu công nghiệp nên hướng đến mô hình mini studio giá vừa.

Không xác định được khách hàng = làm sai từ gốc.
Và đó là lý do tòa nhà ế dù vị trí đẹp.

Sai lầm 2: Thiết kế không đúng công năng sử dụng

Tôi từng xem một tòa nhà 6 tầng ở quận trung tâm.
Nhìn ngoài rất sang — nhưng phòng toàn 18–20m², bố trí cầu thang giữa,
thiếu ánh sáng, thiếu thông gió, không gian bị chia vụn.

Khách đến xem, ai cũng nói: “Đẹp đó, nhưng ở ngột lắm.”
Kết quả: giá thuê 6 triệu/tháng mà không ai muốn ở.

Thiết kế không phải để đẹp, mà để hiệu quả vận hành và dễ cho thuê.
Một bản vẽ đúng giúp tối ưu diện tích, ánh sáng, dòng khí, tiết kiệm điện,
và đặc biệt — khiến khách muốn ở lâu.

Sai lầm 3: Không nghiên cứu xu hướng khách thuê mới

Thị trường thay đổi rất nhanh.
Ngày xưa, người ta thích ở ghép – nay thích riêng tư.
Ngày xưa chỉ cần chỗ ngủ – nay cần không gian sống tiện nghi.

Khách thuê 2025 muốn:

• Có wifi mạnh, camera an ninh.

• Có chỗ để xe gọn gàng.

• Có không gian riêng, sạch sẽ, có gu.

Nhiều tòa nhà vẫn giữ tư duy “trọ giá rẻ”,
nên khi khách nâng tiêu chuẩn, họ lập tức bỏ đi.

Nếu không cập nhật xu hướng, tòa nhà dù đẹp vẫn bị bỏ lại.

Sai lầm 4: Không đầu tư vào vận hành và trải nghiệm khách hàng

Nhiều chủ đầu tư nghĩ: “Tôi chỉ cho thuê, không cần dịch vụ.”
Sai!
Khách hàng bây giờ thuê nhà giống như “chọn trải nghiệm sống”.

• Tòa nhà sạch, an toàn, xử lý sự cố nhanh → khách giới thiệu thêm người.

• Chủ nhà lạnh nhạt, chậm xử lý → khách bỏ đi ngay.

Tôi từng vận hành 1 tòa 30 phòng không có bảo vệ mà vẫn an ninh tuyệt đối,
nhờ hệ thống nhận diện khuôn mặt, camera thông minh, quy trình vận hành rõ ràng.
Chi phí thấp hơn, nhưng khách lại đánh giá cao hơn cả có bảo vệ truyền thống.

Sai lầm 5: Không có chiến lược giá và giữ khách

Nhiều tòa nhà ế vì định giá sai.
Giá cao hơn khu vực 20%, không linh hoạt, không khuyến mãi giai đoạn đầu.
Khi khách chuyển đi, lại không có chính sách giữ khách cũ.

Giá thuê phải đi cùng giá trị thực tế mà khách nhận được.
Khi bạn phục vụ tốt, khách sẽ tự nguyện trả cao hơn —
nhưng nếu bạn chỉ “bán phòng”, họ sẽ bỏ đi dù chênh vài trăm nghìn.

4. Làm sao để tòa nhà ở vị trí đẹp không bị ế?

1️⃣ Làm đúng ngay từ khâu ý tưởng

Trước khi đặt viên gạch đầu tiên, hãy thuê chuyên gia dòng tiền
để phân tích khu vực, khách hàng mục tiêu, và mô hình phù hợp.
Làm đúng từ đầu rẻ hơn gấp chục lần so với sửa sai.

2️⃣ Thiết kế tối ưu công năng – ánh sáng – dòng khí

Thiết kế phải phục vụ trải nghiệm người thuê: thoáng, sáng, logic,
và đặc biệt phải tính luôn tiêu chuẩn PCCC & vận hành ngay từ đầu.

3️⃣ Đầu tư vừa sức, quản lý thông minh

Không cần làm tòa nhà thật hoành tráng,
chỉ cần vừa với tài chính, dễ kiểm soát, dễ nhân rộng.
Áp dụng công nghệ vận hành: camera, khóa vân tay, quản lý điện nước online.

4️⃣ Chăm khách như chăm nhà

Tòa nhà cho thuê cũng cần “chăm sóc định kỳ”:
dọn dẹp hành lang, sơn lại tường, bảo dưỡng thiết bị,
và đặc biệt là chủ nhà thân thiện, dễ nói chuyện.
Khách thuê lâu chính là quảng cáo miễn phí tốt nhất.

5. Bài học từ thực tế

Tôi từng nói chuyện với một chị chủ nhà ở Thủ Đức.
Chị đầu tư 8 tỷ, vị trí đẹp, nhưng 1 năm đầu chỉ đạt 50% công suất.
Sau khi chúng tôi phân tích lại, chị đổi sang mô hình mini studio 18m²,
bổ sung ánh sáng, bố trí lại phòng, thêm vài tiện ích nhỏ.

3 tháng sau, tòa nhà full phòng 100%.
Khách còn tự quay video review giúp chị đăng TikTok.
Từ “tòa nhà ế khách”, giờ thành “tòa nhà được săn phòng”.

6. Kết luận

Trong đầu tư bất động sản dòng tiền, vị trí không còn là vũ khí mạnh nhất.
Cái mạnh nhất là tư duy làm đúng mô hình, thiết kế đúng công năng,
và vận hành đúng cách.

Một tòa nhà ở hẻm nhưng làm đúng vẫn thắng tòa nhà mặt tiền làm sai.
Bởi vì khách thuê không mua “địa điểm” — họ mua trải nghiệm sống.

Nếu bạn đang sở hữu tòa nhà đẹp mà vẫn ế khách,
đừng vội giảm giá. Hãy xem lại mô hình, công năng, và cách bạn vận hành.
Đôi khi chỉ cần chỉnh lại vài chi tiết, dòng tiền sẽ chảy đều trở lại.

7. Lời khuyên của Nam

Nếu anh chị đang chuẩn bị xây, cải tạo hoặc đang cho thuê mà gặp khó,
hãy để tôi – Nguyễn Thế Nam – cùng đội ngũ hỗ trợ:
phân tích mô hình, thiết kế lại mặt bằng, tối ưu vận hành,
để tòa nhà của anh chị thật sự trở thành bất động sản dòng tiền bền vững.

👉 Đặt lịch tư vấn miễn phí tại: https://dangky.nguyenthenam.vn
📞 Zalo: 097.868.4664
📺 YouTube: Nguyễn Thế Nam – Bất động sản dòng tiền thực chiến

“Ở đâu có mặt bằng — Ở đó có dòng tiền.”
Nguyễn Thế Nam

Xem thêm: Những sai lầm khi làm bds dòng tiền khiến chủ đầu tư mất trắng