Trong quá trình tư vấn cho nhiều chủ nhà đầu tư bất động sản dòng tiền, Nam nhận ra một tình huống lặp lại khá thường xuyên. Tòa nhà đã hoàn thiện, vị trí không phải quá xấu, giá thuê cũng không cao hơn mặt bằng chung, nhưng tỷ lệ lấp đầy lại không ổn định. Có thời điểm kín phòng, nhưng cũng có giai đoạn trống kéo dài mà chủ nhà không hiểu rõ nguyên nhân.
Phản ứng đầu tiên của nhiều người thường là đổ lỗi cho thị trường. Họ cho rằng nhu cầu thuê đang giảm, khách khó tính hơn hoặc cạnh tranh ngày càng cao. Nhưng khi phân tích sâu hơn, Nam thấy rằng phần lớn nguyên nhân không nằm ở thị trường, mà nằm ở chính cách tòa nhà đó được thiết kế, định vị và vận hành ngay từ đầu.
Một tòa nhà cho thuê không đơn thuần là một công trình xây dựng. Nó là một sản phẩm phục vụ một nhóm khách hàng cụ thể. Nếu sản phẩm không phù hợp với nhu cầu của người dùng, việc trống phòng chỉ là hệ quả tất yếu. Theo chân Nam khám phá thông qua bài viết này.
Không xác định rõ phân khúc khách thuê ngay từ đầu
Sai lầm đầu tiên và cũng là sai lầm mang tính gốc rễ là không xác định rõ khách thuê mục tiêu trước khi xây dựng. Nhiều chủ nhà có xu hướng xây theo cảm tính, với suy nghĩ rằng tòa nhà đẹp thì ai cũng có thể thuê.
Thực tế hoàn toàn ngược lại. Mỗi khu vực đều có một nhóm khách thuê chính với hành vi và nhu cầu rất khác nhau. Sinh viên sẽ quan tâm nhiều đến giá và sự tiện lợi. Nhân viên văn phòng lại cần sự riêng tư, sạch sẽ và ổn định. Trong khi đó, nhóm khách có thu nhập cao hơn sẽ chú trọng đến trải nghiệm sống và tiện nghi.
Khi không xác định rõ phân khúc khách thuê, thiết kế tòa nhà sẽ bị lệch hướng. Diện tích phòng có thể không phù hợp, mức giá không tương xứng, tiện ích không đúng nhu cầu. Kết quả là tòa nhà rơi vào tình trạng “không thuộc về ai”, và việc lấp đầy trở nên khó khăn.
Thiết kế không xuất phát từ hành vi sử dụng thực tế
Một trong những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng cho thuê là thiết kế công năng. Tuy nhiên, nhiều tòa nhà lại được thiết kế theo cảm nhận chủ quan thay vì dựa trên hành vi sử dụng thực tế của người thuê.
Nam từng gặp những công trình có mặt tiền rất đẹp, nội thất khá ổn, nhưng khi bước vào lại cảm thấy không thoải mái. Hành lang tối, phòng thiếu ánh sáng tự nhiên, không có luồng gió lưu thông, bố trí nội thất bất tiện. Những yếu tố này không gây vấn đề ngay lập tức, nhưng sau một thời gian sống, người thuê sẽ cảm thấy khó chịu và có xu hướng rời đi.
Thiết kế trong bất động sản dòng tiền không chỉ là thẩm mỹ. Nó phải phục vụ cho việc khai thác. Một không gian dễ chịu, thông thoáng, hợp lý sẽ giúp khách ở lâu hơn. Ngược lại, một thiết kế thiếu trải nghiệm sẽ khiến tòa nhà khó giữ khách, dù giá thuê có cạnh tranh.
Định giá sai ngay từ đầu
Giá thuê là một yếu tố nhạy cảm, nhưng lại thường bị quyết định theo cảm tính. Nhiều chủ nhà sau khi đầu tư chi phí xây dựng lớn thường đặt kỳ vọng thu hồi vốn nhanh, dẫn đến việc định giá cao hơn thị trường.
Vấn đề là người thuê luôn có nhiều lựa chọn. Nếu mức giá không tương xứng với giá trị họ nhận được, họ sẽ chuyển sang phương án khác. Khi đó, tòa nhà không chỉ khó lấp đầy mà còn phải giảm giá liên tục để cạnh tranh.
Ngược lại, cũng có trường hợp định giá quá thấp để nhanh có khách, nhưng lại không đủ bù chi phí vận hành. Điều này khiến dòng tiền không bền vững về lâu dài.
Định giá trong tòa nhà cho thuê cần dựa trên ba yếu tố: mặt bằng khu vực, phân khúc khách thuê và giá trị thực tế của sản phẩm. Nếu một trong ba yếu tố này bị lệch, hiệu quả khai thác sẽ bị ảnh hưởng.
Không có chiến lược giữ khách thuê
Một trong những sai lầm ít được nhắc đến là không xây dựng chiến lược giữ khách. Nhiều chủ nhà chỉ tập trung vào việc tìm khách mới mà quên rằng giữ khách cũ luôn hiệu quả hơn.
Trong thực tế, chi phí để tìm một khách thuê mới thường cao hơn nhiều so với việc giữ một khách đang ở. Khi khách ở lâu, tòa nhà sẽ giảm được thời gian trống phòng và dòng tiền ổn định hơn.
Việc giữ khách không phải là những chương trình phức tạp. Đôi khi chỉ là phản hồi nhanh khi có sự cố, giữ môi trường sống sạch sẽ, đảm bảo an ninh hoặc tạo cảm giác dễ chịu khi sinh hoạt. Những điều nhỏ này lại có tác động rất lớn đến quyết định ở lại của người thuê.
Vận hành tòa nhà thiếu hệ thống
Một tòa nhà cho thuê nếu không có hệ thống vận hành rõ ràng sẽ rất khó duy trì ổn định. Nhiều chủ nhà quản lý theo kiểu tự phát, xử lý vấn đề khi phát sinh mà không có quy trình cụ thể.
Hệ quả là các vấn đề nhỏ không được giải quyết kịp thời, tích tụ thành trải nghiệm không tốt cho người thuê. Khi trải nghiệm giảm, khách sẽ rời đi và tòa nhà bắt đầu xuất hiện tình trạng trống phòng.
Một hệ thống vận hành tốt cần đảm bảo ba yếu tố: quản lý khách thuê rõ ràng, xử lý sự cố nhanh chóng và duy trì chất lượng công trình. Khi những yếu tố này được thực hiện đồng bộ, tòa nhà sẽ vận hành trơn tru và giữ được tỷ lệ lấp đầy ổn định.
Kết luận
Tình trạng tòa nhà cho thuê bị trống phòng kéo dài không phải là vấn đề hiếm gặp. Tuy nhiên, nguyên nhân thường không nằm ở yếu tố thị trường như nhiều người nghĩ. Phần lớn đến từ những quyết định ban đầu trong thiết kế, định vị và vận hành.
Một tòa nhà cho thuê hiệu quả cần được nhìn nhận như một sản phẩm kinh doanh. Nó phải phù hợp với khách hàng mục tiêu, đáp ứng đúng nhu cầu sử dụng và được vận hành một cách bài bản.
Khi làm đúng ngay từ đầu, tòa nhà không chỉ dễ cho thuê mà còn giữ được khách lâu dài, từ đó tạo ra dòng tiền ổn định trong nhiều năm.
Xem thêm: 4 bước tạo dòng tiền từ bất động sản cho thuê
