Có một thực tế mà rất nhiều chủ nhà chỉ nhận ra sau vài năm vận hành.

Lúc mới xây xong, mọi thứ đều khá ổn.
Phòng cho thuê nhanh.
Khách vào đều.
Tiền mỗi tháng vẫn về đúng hẹn.

Nhưng theo thời gian, cảm giác bắt đầu khác đi.

Không phải là mất khách hàng loạt.
Không phải là nhà bỏ trống hoàn toàn.
Mà là dòng tiền vẫn chảy, nhưng không còn tạo cảm giác an tâm.

Rất nhiều chủ nhà nói với Nam:

“Nhà vẫn cho thuê được, mà sao cuối tháng thấy chẳng dư bao nhiêu.” Cùng Nguyễn Thế Nam khám phá thông qua bài viết này.

Khi doanh thu không giảm nhiều, nhưng lợi nhuận thì tụt rõ rệt

Điều khiến chủ nhà khó hiểu nhất là:

• Giá thuê không giảm mạnh

• Phòng không trống liên tục

• Doanh thu nhìn trên giấy vẫn ổn

Nhưng khi cộng – trừ lại:

• Tiền sửa chữa nhiều hơn

• Chi phí vận hành cao hơn

• Thời gian trống phòng lắt nhắt xuất hiện thường xuyên

Lợi nhuận ròng bị bào mòn từng chút một.

Không có cú sập nào rõ ràng.
Chỉ là tiền dư nhỏ dần theo từng năm.

Đây là lúc chủ nhà bắt đầu thấy “đuối”, dù bề ngoài mọi thứ vẫn đang chạy.

Những khoản chi nhỏ lặp đi lặp lại làm dòng tiền nặng dần

Sau vài năm sử dụng, tòa nhà bắt đầu bước sang giai đoạn khác.

• Nội thất không còn mới

• Thiết bị bắt đầu hỏng vặt

• Những chi tiết nhỏ phải sửa liên tục

Mỗi lần sửa không quá nhiều tiền.
Nhưng tháng nào cũng có việc để sửa.

Tiền không mất một lần.
Mà mất đều.

Dòng tiền vẫn về,
nhưng cảm giác nhẹ nhàng ban đầu không còn nữa.

Khách thuê không ở lâu khiến dòng tiền luôn thiếu ổn định

Một tòa nhà:

• Khách vào – ra liên tục

• Phòng trống xen kẽ

sẽ luôn kéo theo:

• Chi phí tìm khách mới

• Thời gian không tạo ra tiền

• Công sức xử lý lại phòng

Trong khi đó, giữ một khách ở lâu:

• Ít tốn chi phí

• Ít phát sinh sửa chữa

• Dòng tiền đều hơn rất nhiều

Nhưng nhiều tòa nhà:

• Không giữ được khách

• Không tạo được cảm giác “ở được lâu”

• Không khiến người thuê muốn gắn bó

Khách không than phiền nhiều.
Họ chỉ ở hết hợp đồng rồi đi.

Chủ nhà mệt dần vì phải xử lý quá nhiều việc nhỏ

Ban đầu, chủ nhà còn:

• Có thời gian

• Có sức

• Có tinh thần theo sát

Nhưng càng về sau:

• Việc lặt vặt nhiều hơn

• Sự cố xảy ra thường xuyên hơn

• Áp lực tâm lý tăng lên

Có người nói với Nam:

“Tiền vẫn có, mà đầu lúc nào cũng căng.”

Khi một tòa nhà:

• Không làm mình yên tâm

• Không làm mình nhẹ đầu

thì sớm muộn gì chủ nhà cũng thấy đuối.

Gốc rễ nằm ở cách làm ngay từ những năm đầu tiên

Qua rất nhiều công trình, Nam nhận ra một điểm chung.

👉 Những tòa nhà càng vận hành lâu càng yếu dòng tiền
không phải vì thị trường,
mà vì cách làm ban đầu chưa đúng.

Nhiều chủ nhà chỉ nghĩ:

“Cứ có nhà cho thuê là sẽ có dòng tiền.”

Nhưng thực tế:

• Nhà chỉ là phần vỏ

• Dòng tiền đến từ cách tổ chức bên trong

Không xác định rõ:

• Tệp khách

• Mục tiêu dòng tiền

• Cách vận hành phù hợp

thì tòa nhà vẫn chạy,
nhưng chạy rất nặng.

Thiết kế không bám theo thói quen sống của người thuê

Ở những năm đầu, khách dễ tính hơn.
Nhưng theo thời gian, họ bắt đầu so sánh nhiều hơn.

Những chi tiết tưởng rất nhỏ:

• Bếp khó sử dụng

• WC bí, ẩm

• Không gian sinh hoạt thiếu hợp lý

dần dần trở thành lý do khiến khách không ở lâu.

Khách không nói nhiều.
Họ chỉ rời đi.

Và mỗi lần khách đi là:

• Một lần trống phòng

• Một lần sửa chữa

• Một lần chi phí phát sinh

Không tính trước vòng đời tài sản khiến tòa nhà “già” rất nhanh

Nhiều tòa nhà chỉ được tính:

• Chi phí xây ban đầu

• Giá thuê hiện tại

Mà không tính:

• Sau 3 năm cần sửa gì

• Sau 5 năm cần thay gì

• Sau 10 năm xuống cấp ra sao

Khi chi phí tăng nhanh hơn khả năng tạo tiền,
dòng tiền bắt đầu yếu dần là điều khó tránh.

Muốn dòng tiền bền hơn, phải quay lại làm đúng từ gốc

Tin tốt là:
👉 Dòng tiền hoàn toàn có thể cải thiện, nếu nhìn đúng vấn đề.

Trước hết, cần quay lại câu hỏi cốt lõi:

• Mỗi tháng cần bao nhiêu tiền ròng?

• Muốn nhàn hay chấp nhận quản lý?

• Giữ tài sản lâu dài hay tối ưu ngắn hạn?

Khi mục tiêu rõ:

• Công năng sẽ khác

• Nội thất sẽ khác

• Cách vận hành cũng khác

Giữ khách ở lâu luôn rẻ hơn chạy theo giá thuê cao

Dòng tiền bền không đến từ việc:

• Đẩy giá thuê liên tục

Mà đến từ:

• Khách ở lâu

• Ít trống phòng

• Ít sửa chữa

Đôi khi chỉ cần:

• Điều chỉnh lại bếp

• Cải thiện thông thoáng

• Bổ sung không gian sinh hoạt

là thời gian ở lại của khách đã khác hoàn toàn.

Dòng tiền đúng là dòng tiền làm chủ nhà nhẹ dần theo năm

Một tòa nhà dòng tiền đúng:

• Không làm chủ nhà mất ngủ

• Không khiến mỗi tháng đều hồi hộp

• Không tạo thêm áp lực tinh thần

Ngược lại, nó giúp:

• Dòng tiền đều hơn

• Việc ít dần

• Tâm lý nhẹ hơn

Đó mới là dòng tiền bền.

Kết luận

Tòa nhà cho thuê càng về sau càng yếu dòng tiền
không phải vì nó cũ,
mà vì nó được làm bằng tư duy chưa đủ sâu ngay từ đầu.

Nếu anh chị đang:

• Thấy tòa nhà vận hành ngày càng nặng

• Tiền vẫn có nhưng không còn cảm giác yên tâm

• Hoặc đang chuẩn bị làm và muốn tránh sai lầm

thì nên dừng lại một nhịp
để nhìn lại toàn bộ bài toán.

Xem thêm