Trong vài năm gần đây, mô hình xây nhà cho thuê tạo dòng tiền trở thành một lựa chọn đầu tư quen thuộc của nhiều người. Khi sở hữu một mảnh đất tại khu vực đô thị, rất nhiều chủ nhà nghĩ đến việc xây dựng một tòa nhà để khai thác cho thuê lâu dài.

Ý tưởng này nhìn qua rất hợp lý. Một tòa nhà cho thuê có thể mang lại nguồn thu nhập ổn định mỗi tháng và trở thành tài sản tích lũy bền vững trong nhiều năm.

Tuy nhiên, trong quá trình tư vấn cho nhiều chủ nhà chuẩn bị xây tòa nhà dòng tiền, Nam nhận thấy một thực tế khá rõ: nhiều người bắt đầu xây nhà cho thuê mà chưa tính đầy đủ bài toán dòng tiền.

Họ thường chỉ tập trung vào chi phí xây dựng và mức giá thuê dự kiến. Nhưng dòng tiền thực tế của một tòa nhà cho thuê còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác.

Nếu những yếu tố này không được tính toán ngay từ đầu, chủ nhà rất dễ rơi vào tình huống tòa nhà đã xây xong nhưng hiệu quả khai thác lại không đạt như kỳ vọng. Cùng Nguyễn Thế Nam khám phá thông qua bài viết này.

Dòng tiền của tòa nhà cho thuê không chỉ là tiền thuê phòng

Một sai lầm khá phổ biến khi đầu tư bất động sản dòng tiền là chỉ nhìn vào doanh thu cho thuê.

Ví dụ một tòa nhà có 20 phòng.
Mỗi phòng cho thuê 5 triệu mỗi tháng.

Chủ nhà thường tính rất đơn giản:

20 phòng × 5 triệu = 100 triệu mỗi tháng.

Nhìn vào con số này, nhiều người nghĩ rằng tòa nhà sẽ mang lại dòng tiền rất tốt.

Nhưng thực tế, doanh thu cho thuê không phải là dòng tiền thực nhận.

Sau khi trừ đi các chi phí vận hành, lợi nhuận thực tế có thể thấp hơn rất nhiều.

Những chi phí nhiều chủ nhà thường quên tính

Trong quá trình vận hành tòa nhà cho thuê, có rất nhiều chi phí phát sinh mà nhiều chủ nhà không tính đến ngay từ đầu.

Chi phí vận hành

Một tòa nhà cho thuê cần được quản lý và vận hành thường xuyên.

Các chi phí vận hành có thể bao gồm:

• chi phí quản lý tòa nhà

• chi phí vệ sinh

• chi phí bảo vệ

• chi phí điện nước khu vực chung

Nếu tòa nhà có thang máy hoặc hệ thống kỹ thuật phức tạp, chi phí vận hành có thể còn cao hơn.

Chi phí bảo trì và sửa chữa

Một tòa nhà cho thuê thường được khai thác trong thời gian rất dài, có thể từ 30 đến 50 năm.

Trong suốt thời gian đó, công trình chắc chắn sẽ phát sinh các chi phí như:

• sửa chữa hệ thống điện nước

• thay thiết bị trong phòng

• sơn sửa lại công trình

Nếu không có kế hoạch bảo trì định kỳ, chi phí sửa chữa có thể tăng lên rất nhiều.

Thời gian trống phòng

Không phải lúc nào tòa nhà cũng đạt tỷ lệ lấp đầy 100%.

Trong thực tế, luôn có những giai đoạn phòng trống khi:

• khách thuê chuyển đi

• tòa nhà đang sửa chữa

• thị trường thuê giảm

Thời gian trống phòng này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền.

Nếu không tính trước yếu tố này, dòng tiền thực tế của tòa nhà có thể thấp hơn nhiều so với dự kiến ban đầu.

Thiết kế tòa nhà cũng ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền

Một yếu tố quan trọng nhưng thường bị bỏ qua là thiết kế tòa nhà cho thuê.

Thiết kế không chỉ ảnh hưởng đến thẩm mỹ của công trình mà còn ảnh hưởng đến khả năng khai thác.

Một thiết kế tốt cần đảm bảo:

• phòng đủ ánh sáng

• thông gió tự nhiên tốt

• hành lang rộng và sáng

• không gian chung hợp lý

Nếu thiết kế không phù hợp, khách thuê sẽ cảm thấy không thoải mái khi ở lâu dài.

Khi đó, việc giữ khách sẽ khó hơn và tỷ lệ trống phòng có thể tăng.

Tòa nhà cho thuê là tài sản khai thác dài hạn

Một điều rất nhiều chủ nhà quên mất là tòa nhà cho thuê không phải tài sản ngắn hạn.

Thông thường, một tòa nhà có thể được khai thác trong 30 – 50 năm.

Điều này có nghĩa là những quyết định trước khi xây dựng sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả của tài sản trong nhiều thập kỷ.

Nếu chuẩn bị tốt ngay từ đầu, tòa nhà có thể mang lại dòng tiền ổn định trong nhiều năm.

Ngược lại, nếu thiết kế hoặc tính toán sai, việc sửa chữa sau này có thể rất tốn kém.

Làm thế nào để tính đúng bài toán dòng tiền trước khi xây?

Để tránh những sai lầm khi xây nhà cho thuê, chủ nhà nên chuẩn bị kỹ ngay từ đầu.

Trước khi bắt đầu xây dựng, nên trả lời một số câu hỏi quan trọng:

• khu vực này có nhu cầu thuê ổn định không

• phân khúc khách thuê là ai

• mức giá thuê phù hợp với thị trường là bao nhiêu

• chi phí vận hành hàng tháng khoảng bao nhiêu

Khi những yếu tố này được tính toán rõ ràng, chủ nhà sẽ có cái nhìn thực tế hơn về hiệu quả của tòa nhà.

Kết luận

Đầu tư bất động sản dòng tiền không chỉ là xây dựng một tòa nhà rồi cho thuê.

Đây là một bài toán tổng thể bao gồm:

• thiết kế

• tài chính

• vận hành

• chiến lược khai thác

Nếu bài toán dòng tiền được tính toán đúng ngay từ đầu, tòa nhà cho thuê sẽ trở thành một tài sản mang lại thu nhập ổn định trong nhiều năm.

Ngược lại, nếu xây dựng thiếu tính toán, việc khai thác có thể gặp nhiều khó khăn và dòng tiền sẽ không đạt như kỳ vọng.

Xem thêm: Sai lầm cho thuê nhưng không có dòng tiền