Một câu hỏi Nam nhận được rất nhiều:
**“Anh Nam ơi, sao tòa nhà bên cạnh làm y chang, cũng phòng 25–30m², mà giá thuê cao hơn mình 1–2 triệu?
Sao họ full còn mình trống?”**
Nam từng khảo sát hai tòa nhà cạnh nhau ở Thủ Đức —
giống nhau từ diện tích, vị trí, kết cấu đến mức độ hoàn thiện.
Nhưng một bên full phòng, dòng tiền ổn định.
Một bên trống 30–40%, giảm giá vẫn khó thuê.
Vậy khác biệt nằm ở đâu?
Không nằm ở sơn.
Không nằm ở thầu.
Không nằm ở đẹp – xấu.
Khác biệt nằm ở tư duy làm nhà để ở và tư duy làm nhà để thuê — vốn là hai thế giới rất khác nhau.
Trong bài này, Nam chia sẻ 3 tư duy cốt lõi quyết định dòng tiền của một tòa nhà.
Đây là điều Nam rút từ hàng trăm dự án đã sửa – đã set up – đã vận hành thực chiến.
1. Tư duy 1: Tòa nhà cho thuê phải xây cho… người thuê, không phải cho chủ nhà
Nghe đơn giản nhưng 99% chủ nhà làm ngược.
Chủ nhà thường xây theo:
-
sở thích cá nhân
-
tiêu chuẩn thẩm mỹ của mình
-
nhu cầu của gia đình
-
cảm giác “cho rộng – cho thoáng – cho đẹp”
Nhưng khách thuê chỉ quan tâm:
-
riêng tư
-
tiện nghi
-
bố trí hợp lý
-
phòng nhìn rộng
-
đúng giá trị – đúng nhu cầu
Case Nam gặp tại Bình Thạnh
Hai phòng cùng 28m², cùng mặt bằng.
Phòng A:
-
Ban công lớn
-
Giường đặt sai trục
-
Toilet đặt trước cửa
→ Nhìn chật, giá thuê 6 triệu.
Phòng B:
-
Không ban công
-
Giường – bàn – tủ bố trí liền mạch
→ Nhìn rộng hơn 20%, giá thuê 7.2 triệu.
Cùng diện tích nhưng chênh 1.2 triệu/tháng.
Một tòa 20 phòng có thể chênh 20–25 triệu/tháng.
Đây là lý do Nam luôn nói:
“Xây tòa nhà cho thuê = xây cho khách thuê, không phải cho mình.”
2. Tư duy 2: Nhà cho thuê là một sản phẩm — cần định vị rõ ràng như kinh doanh
Tòa nhà không chỉ là một công trình.
Tòa nhà là một sản phẩm kinh doanh.
Và một sản phẩm phải có định vị rõ ràng:
-
Tệp khách nào?
-
Giá trị cốt lõi là gì?
-
Giá thuê bao nhiêu?
-
Mạnh ở điểm nào?
-
Khác biệt gì với tòa nhà xung quanh?
Nhiều chủ nhà xây xong mới bắt đầu hỏi:
-
“Khu này cho thuê nhiêu ta?”
-
“Giá cao quá có ai thuê không?”
-
“Phòng vậy có ổn không?”
Nhưng lúc đó đã quá muộn — mọi thứ đã… xây xong.
Case Nam gặp ở Tân Bình
Tòa nhà 16 phòng nhưng không xác định tệp khách rõ ràng.
Làm nội thất kiểu “đại trà cho ai cũng được”.
Kết quả:
-
Khách văn phòng không thuê vì thiếu bàn làm việc
-
Sinh viên không thuê vì giá cao
-
Người đi làm tự do không thuê vì phòng nhìn bí
-
Full phòng dưới 60% suốt 4 tháng liền
Nam vào điều chỉnh định vị →
chỉ mất 1 tuần chỉnh lại concept – công năng – bài toán giá.
Kết quả:
Full 95% chỉ sau 2 tuần.
Đó là sức mạnh của định vị.
3. Tư duy 3: Dòng tiền mạnh đến từ công năng đúng — không phải từ nội thất đẹp
Nội thất đẹp chỉ giúp khách thuê thích mắt.
Công năng đúng mới khiến họ quyết định thuê – ở lâu – trả giá cao.
Những chi tiết nhỏ nhất trong công năng quyết định 60–70% dòng tiền:
-
Cửa đặt đúng vị trí
-
Giường đặt đúng trục ánh sáng
-
Toilet đặt đúng khu vực kỹ thuật
-
Bếp không choán lối di chuyển
-
Không gian nhìn rộng gấp đôi dù không đổi m²
-
Ánh sáng bố trí đúng tầng – đúng line
-
Tỷ lệ trần – tường – cửa hài hòa
Case Nam xử lý tại Gò Vấp
Phòng 30m² nhưng bố trí sai:
-
giường che ánh sáng
-
bàn làm việc sát toilet
-
tủ lạnh sát đầu giường
→ Phòng nhìn tù, có gì đó… khó chịu.
Nam đổi lại 4 vị trí → chi phí 0 đồng.
Phòng rộng hơn, khách xem phòng “ưng bụng” ngay.
Giá thuê tăng thêm 900.000/tháng.
Bài học:
**Đừng cố làm đẹp — hãy làm đúng.
Đẹp có thể thêm sau.
Đúng phải làm ngay từ đầu.**
4. Vậy vì sao hai tòa nhà giống nhau nhưng dòng tiền khác nhau?
Nam tóm lại trong 1 câu:
**“Một tòa nhà sinh ra để cho thuê.
Một tòa nhà sinh ra để… xây cho đẹp.”**
Tòa nhà sinh ra để cho thuê:
-
công năng tối ưu
-
định vị rõ ràng
-
tệp khách hợp lý
-
bài toán kinh doanh đúng
-
không gian hợp hành vi thuê
-
vận hành dễ
-
chi phí thấp
-
ít rủi ro
-
giá thuê cao và ổn định
Tòa nhà xây để đẹp:
-
làm theo cảm tính
-
thiết kế như nhà ở
-
nhiều chi tiết thừa
-
công năng sai
-
hành lang rộng
-
phòng méo
-
full phòng chậm
-
dòng tiền yếu
Hai tòa nhà cùng diện tích, cùng vị trí —
nhưng khác tư duy → khác dòng tiền 2–3 lần là chuyện bình thường.
5. Kết luận: Tòa nhà cho thuê là bài toán lớn hơn việc xây dựng
Nhiều chủ nhà tưởng “xây xong là xong”.
Nhưng thực tế:
-
50% thành công đến từ công năng
-
30% đến từ định vị
-
20% đến từ tệp khách & bài toán kinh doanh
Tòa nhà cho thuê không khó, nhưng đòi hỏi:
-
tư duy đúng
-
mô hình đúng
-
thiết kế đúng
-
công năng đúng
-
vận hành đúng
Nam luôn nói:
**“Không có tòa nhà nào xấu.
Chỉ có tòa nhà không đúng với người thuê nó.”**
Chọn đúng → dòng tiền mạnh.
Chọn sai → dòng tiền yếu mãi.
Nếu Anh/Chị đang chuẩn bị xây hoặc có đất và muốn làm mô hình dòng tiền, Nam sẵn sàng hỗ trợ:
👉 Phân tích tệp khách thuê
👉 Xác định mô hình phù hợp nhất
👉 Chốt định vị rõ ràng
👉 Bố trí công năng đúng ngay từ đầu
👉 Lập bài toán kinh doanh 3–5 năm
👉 Tránh giảm 30–50% dòng tiền vì sai tư duy
Đăng ký qua: dangkynguyenthenam.vn
Hoặc nhắn Nam để được tư vấn 1–1.
Chúc Anh/Chị xây đúng ngay từ đầu — và có một tòa nhà sinh ra để tạo dòng tiền thật sự.
Xem thêm: Vì sao tòa nhà luôn mất doanh thu
