Vì Sao Nhiều Tòa Nhà Cho Thuê Có Dòng Tiền Thấp Dù Vị Trí Rất Đẹp?

Có một câu chuyện mà tôi gặp lặp đi lặp lại suốt nhiều năm làm bất động sản dòng tiền.

Chủ nhà dẫn tôi đi xem tòa nhà, vừa đi vừa nói:
“Anh xem giúp em với, nhà em ngay mặt tiền, khu này lúc nào cũng đông, mà sao dòng tiền không ra như tính?”

Nhìn qua thì đúng là vị trí rất đẹp.
Đường lớn. Khu đông dân. Xung quanh đầy quán xá, văn phòng, trường học.

Nhưng khi bóc tách sâu hơn, thì gần như 90% các tòa nhà có dòng tiền thấp đều vướng những vấn đề giống nhau.
Không phải do thị trường.
Không phải do xui rủi.
Mà do cách làm sai ngay từ đầu. Cùng Nguyễn Thế Nam khám phá thông qua bài viết này. 

1. Vị trí đẹp không đồng nghĩa với dòng tiền tốt

Rất nhiều chủ nhà bị “ám ảnh” bởi vị trí.

Mua được mảnh đất đẹp là nghĩ ngay:
→ Xây lên là cho thuê được
→ Cho thuê là có dòng tiền
→ Có dòng tiền là coi như xong

Nhưng thực tế thì khác.

Vị trí chỉ là điều kiện cần, không phải điều kiện đủ.
Nếu vị trí đẹp mà:

• Sản phẩm không đúng nhu cầu thuê

• Giá cho thuê không phù hợp phân khúc

• Công năng bên trong bố trí sai

• Trải nghiệm người thuê kém

Thì vị trí đẹp cũng không cứu được dòng tiền.

Tôi từng thấy nhiều tòa nhà nằm ngay trung tâm, nhưng phòng trống dài hạn, khách vào rồi lại đi rất nhanh.

2. Sai lầm lớn nhất: Xây theo cảm tính của chủ nhà

Đây là lỗi phổ biến nhất.

Chủ nhà xây theo suy nghĩ của mình, chứ không phải theo hành vi của người thuê.

Ví dụ:

• Phòng rộng nhưng thiếu chỗ để đồ

• Nhà đẹp nhưng bất tiện sinh hoạt

• Thiết kế sang nhưng khó ở

• Làm nhiều phòng giống nhau nhưng nhu cầu thị trường lại đa dạng

Người thuê không ở bằng mắt.
Họ ở bằng thói quen sinh hoạt hằng ngày.

Một căn phòng:

• Điện nước bất tiện

• Ánh sáng kém

• Không có chỗ phơi đồ

• Không có không gian riêng tư

Thì dù có đẹp đến mấy, khách cũng không ở lâu.

Dòng tiền không đến từ lúc ký hợp đồng, mà đến từ việc khách có ở lại hay không.

3. Dòng tiền thấp vì làm sai ngay từ khâu thiết kế công năng

Rất nhiều tòa nhà gặp vấn đề này:

• Diện tích sử dụng bị lãng phí

• Hành lang dài nhưng vô ích

• Phòng quá sâu, thiếu sáng

• Khu sinh hoạt chung không ai dùng

Tất cả đều làm giảm hiệu suất khai thác.

Một tòa nhà dòng tiền tốt không phải là tòa nhà xây tốn tiền nhất, mà là tòa nhà:

• Mỗi mét vuông đều tạo ra giá trị

• Không gian nào cũng có lý do tồn tại

• Thiết kế phục vụ đúng hành vi thuê

Chỉ cần sai công năng, dòng tiền sẽ thấp hơn kỳ vọng từ 20–40%, dù vị trí không hề xấu.

4. Cho thuê được không đồng nghĩa với cho thuê hiệu quả

Nhiều chủ nhà nói với tôi:
“Nhà em vẫn có khách mà anh.”

Đúng.
Nhưng có khách ≠ có dòng tiền tốt.

Dòng tiền tốt là:

• Phòng ít trống

• Khách ở lâu

• Ít phát sinh sửa chữa

• Ít tranh chấp

• Ít phải giảm giá

Còn nếu:

• Khách vào ra liên tục

• Mỗi năm phải sửa lại phòng

• Phải giữ giá thấp để có người thuê

• Mất thời gian xử lý sự cố

Thì dòng tiền thực nhận sẽ thấp hơn rất nhiều so với con số trên giấy.

5. Vận hành yếu là lý do khiến dòng tiền “rỉ máu”

Rất nhiều tòa nhà xây xong là… để đó.

Không có:

• Quy trình vận hành rõ ràng

• Nội quy cụ thể

• Người quản lý theo sát

• Kế hoạch giữ chân khách

Kết quả là:

• Mất khách không rõ lý do

• Phát sinh mâu thuẫn trong tòa nhà

• Trải nghiệm sống đi xuống

• Uy tín tòa nhà giảm dần

Dòng tiền không mất một lần, mà mất từ từ.
Giống như nước rỉ, không để ý thì không thấy, đến lúc nhận ra thì đã quá muộn.

6. Dòng tiền thấp vì không tính đến bài toán dài hạn

Nhiều chủ nhà chỉ tính:

• Chi phí xây dựng

• Giá cho thuê ban đầu

• Thời gian hoàn vốn dự kiến

Nhưng lại quên mất:

• Chi phí bảo trì

• Chi phí vận hành

• Biến động thị trường

• Quy định pháp lý thay đổi

Một tòa nhà dòng tiền bền vững phải được tính từ 5–10 năm, chứ không phải 1–2 năm đầu.

Nếu chỉ nhìn ngắn hạn, rất dễ:

• Đầu tư sai mô hình

• Chọn sai phân khúc

• Đuối dòng tiền về sau

7. Dòng tiền không nằm ở thị trường – mà nằm ở người làm

Đây là điều tôi nói với rất nhiều chủ nhà.

Cùng một khu vực:

• Có người làm ra 7%/năm

• Có người chỉ đạt 2–3%

• Có người thậm chí âm dòng tiền

Thị trường không đổi.
Chỉ khác cách làm.

Khác từ:

• Tư duy đầu tư

• Cách thiết kế

• Cách vận hành

• Cách quản lý rủi ro

Dòng tiền không phải là may mắn.
Dòng tiền là kết quả của một chuỗi quyết định đúng.

8. Muốn dòng tiền tốt, phải làm đúng ngay từ đầu

Nếu phải tóm lại trong một câu, thì tôi luôn nói với chủ nhà:

“Làm tòa nhà dòng tiền, sai một bước – trả giá bằng nhiều năm.”

Đừng đợi xây xong mới hỏi:

• Sao khó cho thuê

• Sao khách không ở lâu

• Sao dòng tiền thấp

Vì lúc đó, chi phí sửa sai rất lớn.

Làm đúng ngay từ đầu:

• Đúng mô hình

• Đúng công năng

• Đúng phân khúc

• Đúng cách vận hành

Thì dòng tiền sẽ tự nhiên ổn định.

Kết luận

Một tòa nhà cho thuê có dòng tiền thấp, dù vị trí rất đẹp, không phải là chuyện hiếm.
Nhưng đó cũng không phải là điều không thể sửa.

Quan trọng là:

• Nhìn đúng vấn đề

• Hiểu đúng bản chất

• Và chọn đúng cách làm

Dòng tiền bền vững không đến từ việc xây cho thật nhiều, mà đến từ việc làm cho đúng.

Nếu anh chị đang:

• Có đất nhưng chưa biết làm mô hình gì

• Có tòa nhà nhưng dòng tiền chưa như kỳ vọng

• Hoặc đang chuẩn bị đầu tư và muốn làm đúng ngay từ đầu

Thì nên dừng lại một chút, nhìn lại tổng thể, trước khi đi tiếp.

Đầu tư dòng tiền không khó,
chỉ khó khi làm sai ngay từ bước đầu tiên.

Xem thêm: 7 Điều Phải Ghi Rõ Trong Hợp Đồng Cho Thuê