Chào Anh/Chị, Nam đây.
Trong 10 năm Nam làm bất động sản dòng tiền, Nam rút ra một điều rất thật:
**“Xây tòa nhà cho thuê dễ.
Vận hành tòa nhà cho thuê mới là thứ… làm mất tiền nhiều nhất.”**
Nam gặp rất nhiều chủ nhà nói:
-
“Nhà mình mà, tự vận hành cho tiết kiệm.”
-
“Thuê người ngoài phí lắm.”
-
“Chuyện dọn dẹp, thu tiền, nhận phòng ai chả làm được.”
Nhưng sau 3–6 tháng, họ quay lại nói với Nam:
**“Anh Nam ơi, dòng tiền thấp hơn anh tính…
Khách ra vào liên tục…
Phòng trống nhiều quá…
Vận hành mệt hơn em tưởng…”**
Bởi vì thật ra:
**Một tòa nhà cho thuê không vận hành bằng sức —
vận hành bằng hệ thống.**
Trong bài này, Nam chia sẻ vì sao tự vận hành có thể làm giảm 30–40% dòng tiền, và đâu là cách chủ nhà “bắt đúng bệnh” để vận hành nhẹ mà hiệu quả.
1. Tự vận hành khiến tòa nhà mất khách vì thiếu quy trình
Khách thuê bây giờ không giống ngày xưa.
Họ ưu tiên:
-
nhanh
-
rõ ràng
-
minh bạch
-
riêng tư
-
sạch sẽ
-
hỗ trợ kịp thời
Nhưng khi chủ nhà tự vận hành, hay gặp 3 vấn đề:
✔ Trả lời khách chậm
Khách hỏi — nhưng chủ nhà đang đi làm, đang bận, đang họp.
Chậm 15 phút → khách chuyển sang tòa nhà khác ngay.
✔ Không có quy trình nhận – trả phòng
Check-in/check-out tùy hứng → khách cảm thấy thiếu chuyên nghiệp.
✔ Không có hệ thống báo hư hỏng
Khách báo: máy lạnh yếu, vòi nước rỉ…
Nhưng chủ nhà bận → 2–3 ngày mới xử lý → khách mất thiện cảm.
Case Nam gặp ở Bình Thạnh
Tòa nhà tự vận hành, chủ nhà chỉ trả lời tin nhắn buổi tối.
Trong giờ làm việc: “Để tối mình xem rồi báo.”
Kết quả:
-
Mỗi tháng mất 6–8 khách tiềm năng
-
Full phòng chỉ 60–70%
-
Dòng tiền giảm gần 30%
Quy trình không có → mất khách là chuyện tất nhiên.
2. Tự vận hành thường dẫn đến “quá tải” — làm sai nhiều thứ mà không biết
Tòa nhà 10–20 phòng thì đỡ.
Nhưng 25–40 phòng là “gánh nặng” thật sự:
-
thu tiền
-
kiểm phòng
-
xử lý sự cố
-
kiểm soát an ninh
-
xử lý rác
-
kết nối thợ sửa
-
kiểm soát vệ sinh
-
chăm sóc khách đang thuê
Chủ nhà làm một thời gian sẽ:
-
mệt
-
chán
-
quá tải
-
xử lý thiếu sót
-
phản hồi thiếu nhất quán
Và khách thuê cảm nhận được tất cả những điều đó.
Case tại Thủ Đức
Chủ nhà tự vận hành.
Mọi việc đều làm một mình.
Kết quả:
-
Dọn phòng không đều → khách phàn nàn
-
Xử lý máy lạnh chậm → khách bực
-
Nước yếu 2 ngày → khách trả phòng
Sau 5 tháng vận hành:
full 40–50%, trong khi tòa bên cạnh full 95%.
Không phải tòa nhà xấu.
Mà vì… chủ nhà làm quá nhiều một mình.
3. Tự vận hành dễ sinh xung đột với khách thuê
Tòa nhà cho thuê vận hành tốt là khi chủ nhà:
-
mềm
-
rõ ràng
-
giữ nguyên tắc
-
tách bạch cảm xúc
Nhưng khi tự vận hành, chủ nhà thường:
-
khó chịu vì bị làm phiền
-
cảm thấy khách “làm quá”
-
nóng tính vì áp lực công việc
-
áp tiêu chuẩn cá nhân vào khách thuê
Và chỉ cần một xích mích nhỏ → khách trả phòng.
Tòa nhà dòng tiền không chịu được cảm xúc.
Tòa nhà cần hệ thống.
4. Tự vận hành → không tối ưu giá thuê đúng với thị trường
Một trong những kiến thức khó nhất của vận hành:
định giá thuê theo thị trường theo từng thời điểm.
Chủ nhà tự vận hành thường:
-
để giá quá thấp → sợ không có khách
-
để giá quá cao → không full phòng
-
không điều chỉnh giá theo mùa
-
không biết khi nào nên tăng/giảm
-
không biết khu vực đang thay đổi hành vi thuê
Trong khi Nam theo dõi thị trường mỗi ngày.
Case tại Gò Vấp
Chủ nhà cho thuê 6.5 triệu/phòng suốt 2 năm.
Nhưng thị trường đã lên 7.5–8 triệu từ lâu.
→ Mất 1 triệu/phòng/tháng
→ Tòa 16 phòng = mất 16 triệu/tháng
→ Mất gần 200 triệu/năm
Tự vận hành = không cập nhật thị trường = mất tiền mà không biết.
5. Tự vận hành khiến chủ nhà không có thời gian phát triển tòa nhà
Tòa nhà cho thuê không chỉ là:
-
xây xong
-
vận hành
-
thu tiền
Tòa nhà phải được:
-
cải thiện liên tục
-
tối ưu ánh sáng
-
tối ưu công năng
-
chỉnh sửa nội thất
-
thay mới đồ cũ
-
cập nhật hành vi thuê
-
định vị lại sau mỗi 6–12 tháng
Nhưng khi chủ nhà bận chạy việc vặt mỗi ngày → không còn thời gian để nhìn “bức tranh lớn”.
Và tòa nhà dần trở nên lỗi thời → khách tìm chỗ mới hơn, đẹp hơn, tiện hơn.
KẾT LUẬN: Tự vận hành không sai — nhưng tự vận hành mà không có hệ thống thì… mất tiền
Nam luôn nói:
**“Chủ nhà không cần tự vận hành.
Chủ nhà cần hệ thống vận hành.”**
Một tòa nhà dòng tiền hiệu quả phải có:
-
Quy trình
-
Thời gian phản hồi
-
Chuẩn chất lượng phòng
-
Quy định nội bộ
-
Giá thuê linh hoạt
-
Sổ tay vận hành
-
Check-list vệ sinh
-
Kế hoạch sửa chữa
-
Theo dõi khách thuê
-
Quản lý rủi ro
Và quan trọng nhất:
**Tách bạch vai trò:
Chủ nhà = nhà đầu tư
Người vận hành = người thực thi**
Lúc đó, tòa nhà mới có thể:
-
full phòng ổn định
-
giá thuê cao hơn mặt bằng
-
chi phí vận hành thấp
-
dòng tiền ròng mạnh
-
ít rủi ro
-
chủ nhà… nhàn
Nếu Anh/Chị đang tự vận hành hoặc chuẩn bị vận hành tòa nhà cho thuê, Nam có thể hỗ trợ:
👉 Xây hệ thống vận hành chuẩn
👉 Xây quy trình chăm sóc khách thuê
👉 Thiết lập bảng giá thông minh
👉 Build mô hình quản lý từ xa
👉 Giảm rủi ro mất phòng – mất dòng tiền
👉 Giúp chủ nhà “nhàn” nhưng tòa nhà vẫn full
Đăng ký (tại đây)
Hoặc nhắn Nam để được tư vấn 1–1.
Chúc Anh/Chị đầu tư đúng – vận hành đúng – và có một tòa nhà tạo dòng tiền bền vững.
Xem thêm: Bản chất dòng tiền không nằm ở mô hình, mà ở nhu cầu người thuê
