Vì sao vận hành tòa nhà cho thuê lâu năm lại dễ rơi vào trạng thái hụt dòng tiền?
Một điểm rất đáng chú ý là:
những tòa nhà cho thuê càng vận hành lâu năm càng dễ rơi vào tình trạng dòng tiền không còn đủ “lực” như giai đoạn đầu.
Không phải vì công trình xuống cấp đột ngột.
Không phải vì thị trường sụp đổ.
Mà vì mô hình vận hành ban đầu không được thiết kế để đi đường dài.
Ở giai đoạn đầu:
-
Chi phí sửa chữa gần như bằng 0
-
Nội thất còn mới
-
Khách dễ chấp nhận
Nhưng sau 3–5 năm:
-
Hệ thống điện nước bắt đầu phát sinh
-
Nội thất hỏng theo chu kỳ
-
Khách thuê bắt đầu so sánh nhiều hơn
Nếu tòa nhà cho thuê không có biên an toàn dòng tiền, thì chỉ cần vài biến động nhỏ là lợi nhuận ròng đã khác hoàn toàn. Cùng Nguyễn Thế Nam khám phá thông qua bài viết này.
Dòng tiền tòa nhà cho thuê thường suy yếu từ những điểm rất khó nhận ra
Rất nhiều chủ nhà chỉ nhìn vào doanh thu cho thuê,
nhưng lại bỏ qua chất lượng của dòng tiền.
Có những tòa nhà:
-
Doanh thu không giảm
-
Nhưng tiền giữ lại sau cùng ngày càng mỏng
Nguyên nhân thường đến từ:
-
Phòng trống ngắn ngày nhưng lặp lại liên tục
-
Chi phí sửa chữa nhỏ nhưng xảy ra thường xuyên
-
Chi phí quản lý tăng dần theo thời gian
Những khoản này không tạo ra cú sốc,
nhưng lại ăn mòn dòng tiền tòa nhà cho thuê theo kiểu âm thầm.
Đến khi chủ nhà cảm nhận được sự “đuối”,
thì thực tế dòng tiền đã suy yếu từ trước đó khá lâu.
Khi tòa nhà cho thuê không còn tạo ra cảm giác an tâm tài chính
Một dấu hiệu rất rõ mà nhiều chủ nhà chia sẻ với Nam là:
“Tiền vẫn về đều, nhưng không còn cảm giác yên tâm như lúc đầu.”
Đây là giai đoạn rất nguy hiểm.
Vì:
-
Chủ nhà bắt đầu lo lắng
-
Mỗi quyết định sửa chữa đều phải đắn đo
-
Mỗi tháng đều phải ngồi tính lại dòng tiền
Lúc này, tòa nhà cho thuê không còn là tài sản tạo sự ổn định,
mà dần trở thành nguồn áp lực tinh thần.
Nếu kéo dài trạng thái này:
-
Chủ nhà dễ đưa ra quyết định sai
-
Dễ vá víu ngắn hạn
-
Dễ hi sinh giá trị dài hạn để giải quyết trước mắt
Nguyên nhân sâu xa: tòa nhà cho thuê được xây để “có thu nhập”, không phải để “giữ dòng tiền”
Qua rất nhiều dự án, Nam nhận thấy một điểm chung:
👉 Những tòa nhà cho thuê càng về sau càng đuối dòng tiền
đều được xây với mục tiêu có thu nhập ngay,
chứ không phải giữ được dòng tiền ổn định lâu dài.
Điều này thể hiện ở:
-
Công năng không linh hoạt
-
Nội thất chọn theo chi phí trước mắt
-
Không có kịch bản vận hành cho 5–10 năm
Khi tòa nhà bắt đầu bước sang giai đoạn trung niên:
-
Khả năng thích nghi kém
-
Chi phí tăng nhanh
-
Dòng tiền giảm dần
Và lúc này, chủ nhà gần như không còn nhiều lựa chọn rẻ để sửa lại.
Muốn giữ dòng tiền tòa nhà cho thuê bền, phải nhìn lại toàn bộ mô hình
Để dòng tiền không tiếp tục suy yếu,
điều quan trọng nhất không phải là:
-
Tăng giá thuê
-
Nhồi thêm phòng
-
Cắt giảm chi phí bằng mọi giá
Mà là đánh giá lại toàn bộ mô hình tòa nhà cho thuê:
-
Tòa nhà này đang phục vụ tệp khách nào?
-
Khách đó có xu hướng ở bao lâu?
-
Công năng hiện tại có giúp họ ở lâu không?
-
Dòng tiền ròng mỗi tháng có còn biên an toàn không?
Chỉ khi trả lời được những câu hỏi này,
việc điều chỉnh mới thực sự đúng hướng và tiết kiệm.
Dòng tiền tốt là dòng tiền giúp chủ nhà nhẹ dần theo thời gian
Một tòa nhà cho thuê được xem là làm đúng khi:
-
Càng vận hành lâu, việc càng ít
-
Càng về sau, chủ nhà càng nhàn
-
Dòng tiền không cần tăng mạnh, nhưng rất ổn định
Nếu tòa nhà:
-
Càng làm càng mệt
-
Càng sửa càng tốn
-
Càng vận hành càng phải để ý
thì đó là dấu hiệu rõ ràng cho thấy mô hình đang có vấn đề từ gốc.
Kết luận
Tòa nhà cho thuê càng về sau càng đuối dòng tiền
không phải vì nó cũ,
mà vì nó không được thiết kế để giữ dòng tiền dài hạn ngay từ đầu.
Nếu anh chị đang:
-
Sở hữu tòa nhà cho thuê đã vận hành vài năm
-
Cảm thấy dòng tiền ngày càng mỏng
-
Hoặc chuẩn bị xây và không muốn lặp lại vòng xoáy này
thì việc soát lại mô hình tòa nhà cho thuê là điều nên làm sớm,
trước khi chi phí sửa sai trở nên quá lớn.
Nguyễn Thế Nam luôn nhấn mạnh:
Dòng tiền bền không cần phải tăng nhanh.
Chỉ cần đủ ổn định để chủ nhà sống nhẹ hơn mỗi năm.
Xem thêm: Xu hướng đầu tư bất động sản trong 5 năm tới
