Workshop Đà Nẵng: Xu hướng đầu tư BĐS dòng tiền — Dự báo thách thức, đón đầu cơ hội mới

Có một điểm rất “lạ” trong các buổi workshop ở Đà Nẵng.

Anh chị đến không phải để nghe một bài “truyền cảm hứng”.
Mà đến để hỏi một câu rất thật:

“Tôi có đất. Tôi có nhà. Nhưng làm sao để ra dòng tiền ổn định — và đi đúng luật ngay từ đầu?”

Và đó cũng là lý do workshop lần này được tổ chức:
Xu hướng đầu tư bất động sản dòng tiền (Dự báo thách thức – Đón đầu cơ hội mới).

Mục tiêu của chương trình không phải nói cho hay.
Mà là giúp anh chị nhìn ra “bức tranh thật” của 2025–2030, để:

• Tránh sai lầm chí mạng (mất 15–30% chi phí vì phát sinh; mất 20–40% doanh thu vì chọn sai mô hình)

• Tối ưu doanh thu (kỳ vọng tối thiểu +20% so với mô hình truyền thống nếu làm đúng ngay từ đầu)

• Và quan trọng nhất: làm đúng pháp lý — không làm kiểu “để đó rồi tính”.

Phần 1: Bức tranh thị trường 2025 — Vì sao nhu cầu thuê tăng mạnh?

Nếu chỉ nhìn bề mặt, người ta sẽ nói: “Thị trường hồi phục rồi”.

Nhưng trong workshop, Nam chia một góc nhìn rõ hơn:

Nhu cầu thuê tăng không phải vì “tin đồn”. Mà vì dòng người và dòng tiền đang dịch chuyển thật.

• Năm 2024, GDP Việt Nam tăng khoảng 7,09%. Cổng Thông tin Điện tử Chính phủ+1

• Du lịch phục hồi mạnh: khoảng 17,5–17,6 triệu khách quốc tế và 110 triệu lượt khách nội địa, tổng thu khoảng 840 nghìn tỷ đồng. Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch+2Du lịch Việt Nam+2

Khi khách quốc tế quay lại, kéo theo chuyên gia, lao động dịch vụ, vận hành, nhà hàng – khách sạn – lễ tân – hướng dẫn…
Thì nhu cầu thuê không chỉ tăng về số lượng, mà còn tăng về tiêu chuẩn sống.

Và đây là điểm mấu chốt:

Khách thuê bây giờ “single” hơn, cần riêng tư hơn, sạch sẽ hơn, và chọn nơi ở giống cách họ chọn một lối sống.

Phần 2: 4 xu hướng lớn — cơ hội chỉ dành cho người làm đúng

1) Xu hướng “đơn vị vận hành chuyên nghiệp”

Workshop nói thẳng một điều mà nhiều người không thích nghe:

Vị trí là điều kiện cần. Nhưng không đủ để có dòng tiền tốt.

Vì dòng tiền bị quyết định bởi:

• Giá thuê thực tế

• Tỷ lệ trống

• Chi phí vận hành, bảo trì

• Chi phí lãi vay

• Khả năng bán hàng – giữ khách – trải nghiệm dịch vụ

Nên 1 tòa nhà “đẹp – vị trí tốt” vẫn có thể thuê thấp – trống dài – lời mỏng nếu vận hành yếu.

Đơn vị vận hành chuyên nghiệp tạo khác biệt ở:

• Lấp đầy tốt hơn

• Giá thuê tốt hơn nhờ dịch vụ + trải nghiệm

• Quản trị tài chính minh bạch

• Chuẩn hóa pháp lý, quy trình, công nghệ

2) Xu hướng “người độc thân tăng mạnh”

Ở nhiều thị trường châu Á, hộ 1 người tăng rất nhanh. Và tại Việt Nam, hành vi thuê cũng dịch chuyển rõ:

• Ưu tiên phòng khép kín – WC riêng – an ninh – sạch

• Không còn chịu được kiểu “ở tạm cũng được”

• Sẵn sàng trả thêm nếu đáng sống – đáng ở

Vì vậy, các sản phẩm phù hợp sẽ là:

• Sleepbox (tối giản – riêng tư – chi phí hợp lý)

• One-room (kiểu Hàn, gọn, đủ công năng)

• Mini studio (6–12m² tối ưu công năng, hiệu suất cao nếu làm chuẩn)

3) Xu hướng căn hộ/căn hộ dịch vụ phân khúc tốt vẫn có cửa

Một điểm Nam nhấn mạnh trong workshop:

Đừng nhầm “cao cấp” với “đắt tiền”.
Cao cấp là đúng tệp – đúng trải nghiệm – đúng vận hành.

Làm nửa vời là chết:
đầu tư cao → vận hành thấp → khách không ở lâu → tài sản xuống nhanh.

4) Thị trường Đà Nẵng: phục hồi rõ ràng, nhưng phải tỉnh táo

Đà Nẵng là ví dụ rất rõ về “đi lên lại” sau chu kỳ.

Theo thông tin được dẫn từ Sở Du lịch Đà Nẵng:
Năm 2024, khách do cơ sở lưu trú phục vụ khoảng 10,9 triệu lượt, trong đó ~4,1 triệu khách quốc tế và ~6,7 triệu khách nội địa. Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch+1

Nhưng Nam cũng nói rõ:

• Đà Nẵng có mùa vụ, nên bài toán dòng tiền phải tính theo “năm”, không tính theo “tháng đỉnh”

• Yield “nhìn đẹp” nhưng nếu không trừ chi phí vận hành – vacancy – bảo trì – thuế… thì rất dễ ảo tưởng lợi nhuận

Phần 3: Dự báo thách thức — 2026 trở đi, sai là “đau” thật

1) Pháp lý thay đổi: thuế và yêu cầu sổ sách rõ hơn

Điểm lớn của workshop là giúp anh chị không bị động.

Nam tóm gọn bằng một câu:

“Từ 2026, làm dòng tiền không thể làm theo kiểu ‘thói quen’ nữa.”

Những mô hình từng sống khỏe nhưng rủi ro tăng mạnh nếu làm sai:

• Chung cư mini chia dày

• Nhà trọ chia phòng thiếu tiêu chuẩn

• Thuê – cho thuê lại lỏng hợp đồng

• Cho thuê nhưng không đăng ký đúng mô hình vận hành

2) PCCC bị kiểm soát chặt

Đây không còn là câu chuyện “làm cho có”.

Nếu anh chị làm mô hình lưu trú mà:

• Không có lối thoát nạn đúng

• Không chuẩn hệ thống báo cháy – chữa cháy

• Cải tạo thay đổi công năng nhưng không rà lại hồ sơ
  Thì rủi ro lớn nhất là đình chỉ hoạt động → mất dòng tiền ngay lập tức.

Phần 4: Khung chiến lược 6 bước — công thức rút ra từ 100+ dự án thực chiến

Nam chia khung 6 bước rất rõ, để anh chị tự đối chiếu dự án mình:

1. Xác định mục tiêu tài chính (dòng tiền / tăng giá trị / tối ưu thuế / đòn bẩy)

2. Chọn đúng mô hình theo vị trí & tệp khách

3. Tối ưu thiết kế – công năng (tỷ lệ kinh doanh, chia phòng, kỹ thuật, PCCC)

4. Làm bài toán tài chính (giá thuê/m², công suất, chi phí vận hành, lợi nhuận ròng, biên an toàn trả nợ)

5. Chọn nhà thầu đúng mô hình (đừng chọn nhà thầu nhà ở để làm lưu trú)

6. Chọn đơn vị vận hành chuyên nghiệp (để giữ dòng tiền và giữ tài sản bền)

Trong workshop có một câu chốt rất “đắt”:

Sai mô hình = mất 20–40% doanh thu.
Sai công năng = giảm giá thuê 10–25%.
Sai vận hành = tưởng lời nhưng hóa ra lỗ.

Phần 5: Q&A — phần giá trị nhất của workshop

Đoạn Q&A luôn là phần “thật” nhất.

Vì anh chị không hỏi lý thuyết.
Anh chị mang dự án thật lên bàn: đất bao nhiêu, mặt tiền thế nào, vị trí ra sao, vay bao nhiêu, muốn dòng tiền bao nhiêu.

Và Nam phân tích tại chỗ theo đúng khung 6 bước:
mô hình – công năng – tài chính – pháp lý – vận hành.

Kết thúc: Đừng để đất trống. Hãy biến đất trống thành ATM rút tiền.

Workshop ở Đà Nẵng khép lại bằng đúng thông điệp đó:

• Ở đâu có mặt bằng — ở đó có dòng tiền.

• Nhưng chỉ khi anh chị làm đúng: đúng mô hình, đúng công năng, đúng tài chính, đúng pháp lý, và đúng vận hành.

Nếu anh chị đang có đất, có nhà, hoặc đang chuẩn bị làm dự án cho thuê tại Đà Nẵng (hoặc bất kỳ thành phố nào), Nam mời anh chị:

✅ Đăng ký buổi tư vấn 1-1 miễn phí để Nam xem nhanh dự án theo khung 6 bước
✅ Nhận bộ tài liệu “Cẩm nang đầu tư dòng tiền 2025” + file mẫu tính toán (Excel) để tránh “đầu tư theo cảm tính”

Chỉ cần nhắn: “TƯ VẤN 1-1” — team sẽ gửi link đăng ký và hướng dẫn anh chị các bước tiếp theo. (Tại đây)

Xem thêm: Những điều cần biết về thuế khi cho thuê nhà kể từ ngày 1/1/2026