Xây nhà cho thuê: Vì sao thiết kế quyết định phần lớn hiệu quả dòng tiền?

Trong vài năm gần đây, mô hình xây nhà cho thuê tạo dòng tiền ngày càng được nhiều người quan tâm. Khi sở hữu một mảnh đất tại khu vực đô thị, nhiều chủ nhà bắt đầu nghĩ đến việc xây dựng một tòa nhà để khai thác cho thuê lâu dài.

Nhìn qua, bài toán này tưởng chừng khá đơn giản. Có đất, xây nhà, sau đó cho thuê từng phòng để tạo ra dòng tiền hàng tháng.

Nhưng trong quá trình tư vấn cho nhiều chủ nhà chuẩn bị xây tòa nhà dòng tiền, Nam nhận ra một thực tế khá rõ: hiệu quả của một tòa nhà cho thuê phụ thuộc rất lớn vào thiết kế ngay từ đầu.

Nhiều người cho rằng thiết kế chỉ là phần thẩm mỹ của công trình. Nhưng với mô hình bất động sản dòng tiền, thiết kế không chỉ ảnh hưởng đến vẻ đẹp của tòa nhà mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng khai thác và dòng tiền trong nhiều năm sau đó. Cùng Nguyễn Thế Nam khám phá thông qua bài viết này.

Thiết kế tòa nhà cho thuê không giống thiết kế nhà để ở

Một sai lầm khá phổ biến khi xây nhà cho thuê là thiết kế theo tư duy của nhà ở.

Nhà để ở thường ưu tiên:

• không gian rộng

• bố trí thoải mái

• tiện nghi cho gia đình

Nhưng tòa nhà cho thuê lại có mục tiêu hoàn toàn khác.

Ở đây, chủ nhà cần tối ưu:

• diện tích phòng

• số lượng phòng

• khả năng khai thác lâu dài

Nếu thiết kế theo tư duy nhà ở, tòa nhà có thể rất đẹp nhưng hiệu quả kinh doanh lại không cao.

Công năng thiết kế ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê

Trong mô hình bất động sản dòng tiền, công năng thiết kế ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê của từng phòng.

Một số yếu tố thiết kế quan trọng bao gồm:

• diện tích phòng hợp lý

• phòng có ánh sáng tự nhiên

• thông gió tốt

• bố trí nội thất thuận tiện

Khi những yếu tố này được thiết kế tốt, người thuê thường có cảm giác thoải mái hơn khi sống trong tòa nhà.

Điều này giúp tòa nhà dễ đạt tỷ lệ lấp đầy cao hơn.

Trải nghiệm của người thuê quyết định khả năng giữ khách

Một tòa nhà cho thuê không chỉ cần đẹp mà còn phải tạo ra trải nghiệm sống tốt cho người thuê.

Một số yếu tố thiết kế ảnh hưởng lớn đến trải nghiệm này như:

• hành lang đủ sáng

• khu vực chung sạch sẽ

• lối di chuyển thuận tiện

Nam từng thấy những tòa nhà bước vào có cảm giác rất dễ chịu. Không gian thoáng, ánh sáng tốt và bố trí hợp lý.

Ở những nơi như vậy, khách thuê thường có xu hướng ở lâu hơn.

Ngược lại, nếu thiết kế thiếu ánh sáng hoặc không thông thoáng, khách thuê có thể cảm thấy không thoải mái khi sống lâu dài.

Thiết kế sai sẽ rất khó sửa sau khi xây xong

Một điều rất nhiều chủ nhà nhận ra khá muộn là thiết kế sai rất khó sửa sau khi công trình hoàn thành.

Khi tòa nhà đã xây xong, việc thay đổi bố cục hoặc công năng thường rất tốn kém.

Ví dụ:

• thay đổi diện tích phòng

• điều chỉnh hệ thống thông gió

• sửa lại hành lang

Những thay đổi này có thể làm tăng chi phí cải tạo rất nhiều.

Vì vậy, việc đầu tư thời gian và chi phí cho thiết kế ngay từ đầu thường rẻ hơn rất nhiều so với việc sửa sai sau này.

Thiết kế tốt giúp tòa nhà vận hành hiệu quả hơn

Một thiết kế tốt không chỉ giúp tòa nhà dễ cho thuê mà còn giúp việc vận hành trở nên đơn giản hơn.

Ví dụ:

• bố trí hệ thống kỹ thuật hợp lý giúp dễ bảo trì

• hành lang rộng giúp di chuyển thuận tiện

• bố trí phòng hợp lý giúp quản lý dễ dàng

Những yếu tố này giúp chủ nhà tiết kiệm chi phí vận hành trong suốt quá trình khai thác tòa nhà.

Tòa nhà cho thuê là tài sản khai thác lâu dài

Một tòa nhà cho thuê thường được khai thác trong thời gian rất dài, có thể từ 30 đến 50 năm.

Điều này có nghĩa là những quyết định trong giai đoạn thiết kế sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả của tài sản trong nhiều thập kỷ.

Nếu thiết kế tốt ngay từ đầu, tòa nhà có thể mang lại dòng tiền ổn định trong nhiều năm.

Ngược lại, nếu thiết kế thiếu tính toán, việc khai thác có thể gặp nhiều khó khăn.

Kết luận

Trong mô hình bất động sản dòng tiền, thiết kế không chỉ là yếu tố thẩm mỹ của công trình. Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng khai thác và dòng tiền của tòa nhà.

Một tòa nhà được thiết kế tốt sẽ:

• dễ cho thuê hơn

• giữ khách lâu hơn

• vận hành hiệu quả hơn

Vì vậy, trước khi bắt đầu xây dựng, chủ nhà nên dành thời gian đầu tư cho giai đoạn thiết kế.

Chuẩn bị đúng ngay từ đầu luôn là cách tốt nhất để đảm bảo hiệu quả lâu dài của một tòa nhà cho thuê.

Xem thêm: Sai lầm khi có đất mà xây theo cảm tính