Rất nhiều người bước vào bất động sản cho thuê với một kỳ vọng khá giống nhau:
“Làm tòa nhà này xong là an tâm, mỗi tháng có tiền về đều.”

Nhưng vài năm sau, khi Nam gặp lại họ, câu chuyện thường rẽ sang hướng khác:

• Tiền có về, nhưng không như kỳ vọng

• Nhà còn đó, nhưng chủ thì lúc nào cũng mệt

• Và trong đầu bắt đầu xuất hiện câu hỏi: “Có nên làm tiếp không?”

Tòa nhà cho thuê không phải là con đường làm giàu nhanh.
Nhưng nếu làm đúng, nó là con đường giữ tiền, giữ tài sản và giữ sự ổn định rất tốt.

Vấn đề là, rất nhiều chủ nhà đi sai ngay từ cách tiếp cận ban đầu. Cùng Nguyễn Thế Nam khám phá thông qua bài viết này.

1. Sai lầm lớn nhất: nghĩ rằng làm tòa nhà cho thuê là “đích đến”

Nam gặp không ít chủ nhà coi tòa nhà cho thuê như một cái kết:

“Xây xong là xong một đời làm ăn.”

Nhưng thực tế thì ngược lại.
Xây xong chỉ là bắt đầu một giai đoạn mới.

Nếu coi tòa nhà cho thuê là đích đến:

• Chủ nhà sẽ không chuẩn bị cho vận hành

• Không tính các kịch bản xấu

• Không có kế hoạch tối ưu theo thời gian

Kết quả là:

• Càng về sau càng mệt

• Càng vận hành càng thấy lỗ hổng

👉 Tòa nhà cho thuê là một quá trình, không phải một cột mốc.

2. Làm tòa nhà dòng tiền nhưng lại dùng tư duy “xây nhà để ở”

Đây là sai lầm rất phổ biến, đặc biệt với những chủ nhà làm công trình đầu tiên.

Một số biểu hiện rất dễ thấy:

• Bố trí công năng theo thói quen sinh hoạt gia đình

• Đầu tư nội thất theo gu cá nhân

• Chọn vật liệu vì “mình thích” hơn là “khách cần”

Nhưng khách thuê:

• Không sống giống chủ nhà

• Không có nhu cầu giống gia đình

• Và cũng không có trách nhiệm giữ gìn như nhà của họ

Hệ quả là:

• Công năng không phù hợp

• Nội thất nhanh xuống cấp

• Chi phí sửa chữa tăng dần theo năm

👉 Nhà cho thuê là sản phẩm phục vụ nhu cầu số đông, không phải để thỏa mãn cảm xúc cá nhân.

3. Không nhìn tòa nhà như một “hệ thống tạo dòng tiền”

Nhiều chủ nhà nhìn tòa nhà theo kiểu:

• Có phòng

• Có khách

• Có tiền thuê

Nhưng lại không nhìn nó như một hệ thống.

Một hệ thống tạo dòng tiền phải có:

• Đầu vào ổn định (khách thuê phù hợp)

• Quy trình vận hành rõ ràng

• Chi phí được kiểm soát

• Và khả năng thích nghi theo thời gian

Nếu thiếu một trong các yếu tố trên, dòng tiền sẽ:

• Lúc có, lúc không

• Lúc nhiều, lúc ít

• Và rất khó dự đoán

👉 Dòng tiền bền không đến từ may mắn, mà đến từ hệ thống.

4. Tập trung quá nhiều vào “xây bao nhiêu phòng” mà quên mất “mỗi phòng phục vụ ai”

Nam thấy rất nhiều chủ nhà:

• Tối đa số phòng

• Chia nhỏ diện tích

• Cố gắng nhét thêm công năng

Nhưng lại không trả lời được câu hỏi rất quan trọng:

“Phòng này sinh ra để phục vụ kiểu khách nào?”

Khi không rõ tệp khách:

• Giá thuê bị đặt theo cảm tính

• Nội thất làm nửa vời

• Trải nghiệm sống không nhất quán

Khách vào rồi… không gắn bó.

👉 Một phòng đúng khách còn giá trị hơn hai phòng sai khách.

5. Không tính đến sự thay đổi của thị trường trong 10–20 năm

Một tòa nhà cho thuê không vận hành trong 1–2 năm.
Nó phải sống cùng thị trường hàng chục năm.

Nhưng nhiều chủ nhà chỉ tính:

• Giá thuê hiện tại

• Nhu cầu hiện tại

• Xu hướng hiện tại

Mà quên mất rằng:

• Tệp khách sẽ thay đổi

• Thói quen sống sẽ khác đi

• Tiêu chuẩn thuê nhà sẽ cao hơn

Nếu tòa nhà không có khả năng thích nghi:

• Sẽ tụt hậu

• Khó cải tạo

• Và ngày càng khó cho thuê

👉 Tòa nhà dòng tiền tốt là tòa nhà có khả năng “già đi chậm”.

6. Đánh đổi sự ổn định bằng kỳ vọng lợi nhuận quá cao

Nam luôn nói rất rõ với chủ nhà:

“Không có dòng tiền nào vừa cao, vừa ổn định, vừa nhàn – cùng lúc.”

Khi kỳ vọng lợi nhuận quá cao:

• Chủ nhà phải đẩy giá

• Phải chấp nhận khách ra vào liên tục

• Phải xử lý nhiều vấn đề phát sinh

Trong khi đó, những tòa nhà:

• Giá thuê vừa phải

• Khách ở lâu

• Ít biến động

lại mang đến sự an tâm dài hạn.

👉 Dòng tiền tốt không phải là dòng tiền làm bạn hồi hộp mỗi tháng.

7. Không chuẩn bị “điểm thoát” ngay từ khi bắt đầu

Một điều rất ít chủ nhà nghĩ tới là:

“Nếu một ngày mình không muốn làm nữa thì sao?”

Không có kế hoạch thoát:

• Tòa nhà khó sang nhượng

• Khó chuyển đổi công năng

• Giá trị bị bó cứng

Trong khi nếu tính trước:

• Có thể chuyển sang mô hình khác

• Có thể bán dễ hơn

• Hoặc giao cho đơn vị vận hành

👉 Dòng tiền thông minh luôn có đường lui.

8. Thiếu người phản biện đủ kinh nghiệm

Sai lầm nguy hiểm nhất không phải là thiếu tiền,
mà là thiếu người dám nói thẳng những điểm chưa ổn.

Rất nhiều chủ nhà:

• Nghe lời khen từ nhà thầu

• Nghe lời tư vấn một chiều

• Không ai phản biện lại quyết định của mình

Trong khi chỉ cần:

• Một góc nhìn tổng thể

• Một người hiểu cả xây – vận hành – dòng tiền

có thể tránh được rất nhiều năm sai lầm.

👉 Tiền mất vì thiếu phản biện thường là tiền mất nhiều nhất.

Kết luận: Tòa nhà cho thuê đúng không làm bạn giàu nhanh, nhưng giữ bạn an toàn lâu dài

Sau nhiều năm làm việc với chủ nhà, Nam rút ra một điều:

Tòa nhà cho thuê đúng không khiến bạn:

• Đổi đời trong vài năm

• Hay giàu nhanh chóng

Nhưng nó giúp bạn:

• Không nghèo đi theo thời gian

• Có dòng tiền đều

• Và có tài sản giá trị để lại lâu dài

Nếu anh chị đang:

• Chuẩn bị xây tòa nhà cho thuê

• Hoặc đã xây nhưng chưa thấy “nhẹ”

• Hoặc đang phân vân có nên tiếp tục mô hình này

thì hãy nhìn lại tư duy làm ngay từ đầu.

Nguyễn Thế Nam luôn nói một câu rất thật:

Dòng tiền đúng không cần phải làm bạn hưng phấn mỗi tháng.
Nó chỉ cần làm bạn yên tâm mỗi năm.

Nếu anh chị muốn soát lại toàn bộ chiến lược tòa nhà cho thuê – từ mô hình, công năng đến khả năng tạo dòng tiền dài hạn,
hãy để lại thông tin để Nam cùng anh chị nhìn lại trước khi quyết định đi tiếp hoặc sửa sai.

👉 Làm chậm một chút, nhưng đúng, luôn là con đường an toàn nhất.

Xem thêm: Đầu tư bất động sản dòng tiền: Đừng mua nếu thấy 3 dấu hiệu này