Trong quá trình tư vấn cho nhiều chủ nhà chuẩn bị xây tòa nhà cho thuê tạo dòng tiền, Nam nhận thấy một xu hướng rất phổ biến. Khi bắt đầu lên phương án thiết kế, hầu hết mọi người đều có chung một suy nghĩ: làm sao để chia được càng nhiều phòng càng tốt.

Lý do rất đơn giản. Nhiều phòng hơn đồng nghĩa với doanh thu cao hơn. Nếu một phòng mang lại 4–5 triệu mỗi tháng, thì thêm một phòng là thêm một phần dòng tiền. Khi nhân con số này lên theo năm, theo chu kỳ khai thác, việc “tối ưu diện tích” trở thành ưu tiên hàng đầu.

Nhưng thực tế, không ít tòa nhà rơi vào tình trạng càng chia nhiều phòng thì càng khó cho thuê. Phòng vẫn có, nhưng khách không ở lâu. Tỷ lệ trống tăng dần theo thời gian. Giá thuê phải điều chỉnh xuống để giữ khách.

Vấn đề không nằm ở việc chia nhiều hay ít. Mà nằm ở việc tối ưu sai cách. Theo chân Nam khám phá thông qua bài viết này.

Tối ưu diện tích không đồng nghĩa với tối ưu dòng tiền

Trong mô hình bất động sản dòng tiền, nhiều người nhầm lẫn giữa hai khái niệm: tối ưu diện tích và tối ưu hiệu quả khai thác. Đây là hai việc hoàn toàn khác nhau.

Tối ưu diện tích là cố gắng chia nhỏ không gian để tăng số lượng phòng. Nhưng tối ưu dòng tiền là đảm bảo mỗi phòng tạo ra giá trị phù hợp với nhu cầu thị trường và có thể duy trì tỷ lệ lấp đầy ổn định.

Nam từng gặp những tòa nhà có số lượng phòng rất nhiều, nhưng diện tích mỗi phòng quá nhỏ. Khi đưa vào vận hành, khách thuê ban đầu có thể chấp nhận vì giá rẻ. Nhưng sau một thời gian, họ bắt đầu cảm thấy bất tiện và chuyển đi.

Kết quả là chủ nhà phải liên tục tìm khách mới, chi phí vận hành tăng lên, và dòng tiền không còn ổn định như kỳ vọng.

Phòng quá nhỏ làm giảm trải nghiệm sống

Một yếu tố quan trọng trong tòa nhà cho thuê là trải nghiệm sống của người thuê. Khi diện tích phòng bị thu nhỏ quá mức, không gian sinh hoạt trở nên hạn chế.

Người thuê có thể gặp những vấn đề như: không đủ chỗ để bố trí đồ cá nhân, cảm giác bí bách, thiếu không gian di chuyển. Những điều này không phải lúc nào cũng được nhận ra ngay khi mới thuê, nhưng sẽ ảnh hưởng rõ rệt sau một thời gian sinh sống.

Trong thực tế, người thuê không chỉ tìm một chỗ để ngủ. Họ cần một không gian đủ thoải mái để sinh hoạt hằng ngày. Nếu không gian không đáp ứng được nhu cầu này, việc chuyển đi chỉ là vấn đề thời gian.

Hành lang và không gian chung bị “hy sinh”

Khi cố gắng tăng số lượng phòng, nhiều thiết kế sẽ thu hẹp diện tích của hành lang và các khu vực chung. Đây là một trong những lỗi thiết kế Nam gặp rất nhiều.

Hành lang quá hẹp khiến việc di chuyển trở nên bất tiện. Khi có nhiều người cùng sử dụng, không gian trở nên chật chội và thiếu riêng tư. Ngoài ra, hành lang hẹp thường đi kèm với việc thiếu ánh sáng và thông gió.

Điều này làm giảm đáng kể cảm nhận tổng thể của tòa nhà. Khi bước vào một không gian tối và bí, người thuê sẽ có ấn tượng không tốt ngay từ đầu.

Trong bất động sản dòng tiền, ấn tượng ban đầu có thể quyết định việc khách có chọn thuê hay không.

Khó nâng cấp và cải tạo trong tương lai

Một tòa nhà cho thuê không chỉ khai thác trong vài năm. Thông thường, thời gian khai thác có thể kéo dài từ 30 đến 50 năm. Trong suốt quá trình đó, việc nâng cấp và cải tạo là điều gần như chắc chắn sẽ xảy ra.

Tuy nhiên, nếu thiết kế ban đầu đã “tối ưu diện tích” quá mức, việc cải tạo sau này sẽ rất khó khăn. Không gian chật khiến việc thay đổi công năng trở nên hạn chế. Một số trường hợp phải đập bỏ, ghép phòng lại để phù hợp với nhu cầu mới của thị trường.

Chi phí cho những thay đổi này thường rất lớn. Và quan trọng hơn, nó ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền trong thời gian cải tạo.

Giá thuê không tăng theo số lượng phòng

Một điều quan trọng mà nhiều chủ nhà không nhận ra là giá thuê không tăng tuyến tính theo số lượng phòng. Việc chia thêm phòng có thể làm tăng tổng doanh thu trong ngắn hạn, nhưng lại ảnh hưởng đến giá trị từng phòng.

Khi phòng nhỏ hơn, giá thuê mỗi phòng thường thấp hơn. Đồng thời, nhóm khách thuê phù hợp cũng bị thu hẹp lại, chủ yếu rơi vào phân khúc giá thấp.

Trong khi đó, những phòng có diện tích hợp lý, thiết kế tốt và trải nghiệm sống cao hơn lại có khả năng giữ giá và giữ khách tốt hơn.

Vì vậy, tối ưu số lượng phòng mà không tính đến giá trị sử dụng thực tế có thể làm giảm hiệu quả khai thác về lâu dài.

Cách tiếp cận đúng khi thiết kế tòa nhà cho thuê

Sau nhiều dự án thực tế, Nam nhận thấy một nguyên tắc quan trọng: không nên bắt đầu từ việc chia được bao nhiêu phòng, mà nên bắt đầu từ việc khách thuê cần gì.

Khi hiểu rõ phân khúc khách hàng mục tiêu, việc thiết kế sẽ có hướng đi rõ ràng hơn. Diện tích phòng, bố trí không gian, tiện ích đi kèm đều phải xoay quanh nhu cầu sử dụng thực tế.

Một tòa nhà hiệu quả thường có sự cân bằng giữa số lượng phòng và chất lượng không gian. Không phải cứ nhiều phòng là tốt, mà là mỗi phòng phải đủ tốt để giữ khách lâu dài.

Kết luận

Sai lầm khi cố gắng “tối ưu diện tích” quá mức là một trong những nguyên nhân khiến nhiều tòa nhà cho thuê hoạt động không hiệu quả như kỳ vọng.
Việc chia nhỏ không gian có thể giúp tăng số lượng phòng, nhưng lại làm giảm trải nghiệm sống và khả năng giữ khách.

Trong mô hình bất động sản dòng tiền, hiệu quả không nằm ở số lượng phòng, mà nằm ở khả năng khai thác ổn định trong thời gian dài. Một tòa nhà được thiết kế hợp lý sẽ dễ cho thuê hơn, giữ khách lâu hơn và mang lại dòng tiền bền vững.

Chuẩn bị đúng ngay từ đầu luôn là cách tiết kiệm chi phí và tối ưu hiệu quả tốt nhất cho một tòa nhà cho thuê.

Xem thêm: Xây căn hộ dịch vụ cho thuê: Cách tạo 500 triệu/Tháng từ bđs dòng tiền