Khi chuẩn bị xây một tòa nhà cho thuê, rất nhiều chủ nhà thường đặt ra một câu hỏi tưởng chừng đơn giản:

“Nên thuê kiến trúc sư thiết kế riêng rồi tìm nhà thầu xây dựng?
Hay giao trọn gói toàn bộ cho một công ty xây dựng cho nhẹ đầu?”

Thoạt nghe thì đây chỉ là vấn đề lựa chọn đơn vị thi công. Nhưng thực tế, quyết định này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả khai thác của tòa nhà trong suốt 30 – 50 năm vận hành.

Chọn đúng mô hình triển khai, tòa nhà có thể vận hành trơn tru, dễ cho thuê và tạo dòng tiền ổn định. Nhưng nếu chọn sai, hậu quả thường là phải sửa chữa, cải tạo, thậm chí đập phá lại một phần công trình – và chi phí đó kéo dài nhiều năm sau.

Dựa trên kinh nghiệm thực tế trong quá trình tư vấn xây dựng tòa nhà dòng tiền, bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ bản chất của việc tách thiết kế và xây dựng, cũng như cách lựa chọn mô hình phù hợp. Cùng Nguyễn Thế Nam khám phá thông qua bài viết này.

Thiết kế tòa nhà: Vai trò của kiến trúc sư

Trong một dự án xây dựng, kiến trúc sư là người chịu trách nhiệm chính cho phần thiết kế.

Họ không chỉ đơn thuần vẽ bản vẽ, mà còn là người định hình toàn bộ trải nghiệm của công trình.

Một kiến trúc sư sẽ đảm nhiệm:

• Thiết kế công năng

• Thiết kế mặt bằng

• Thiết kế thẩm mỹ

• Tổ chức không gian sử dụng

Nói đơn giản, kiến trúc sư chính là người tạo ra “linh hồn” cho tòa nhà.

Đặc biệt đối với tòa nhà cho thuê, thiết kế không chỉ dừng lại ở yếu tố đẹp. Nó còn phải phục vụ mục tiêu kinh doanh.

Một bản thiết kế tốt cần tính đến:

• Diện tích phòng tối ưu

• Khả năng chia phòng hợp lý

• Không gian sinh hoạt chung

• Luồng di chuyển trong tòa nhà

• Ánh sáng và thông gió tự nhiên

Nếu làm đúng ngay từ đầu, tòa nhà sẽ:

• Dễ cho thuê hơn

• Giá thuê tốt hơn

• Khách ở lâu hơn

 

 

Xây dựng công trình: Vai trò của kỹ sư xây dựng

Nếu kiến trúc sư là người tạo ra ý tưởng, thì kỹ sư xây dựng chính là người biến ý tưởng đó thành một công trình thật.

Kỹ sư chịu trách nhiệm về:

• Kết cấu công trình

• Thi công

• Vật liệu xây dựng

• Độ bền và độ an toàn

Họ phải tính toán rất nhiều yếu tố quan trọng như:

• Móng

• Dầm

• Sàn

• Tải trọng công trình

Đây là những yếu tố mà người sử dụng không nhìn thấy, nhưng lại quyết định sự an toàn và tuổi thọ của tòa nhà.

Có thể hiểu đơn giản:

• Kiến trúc sư tạo ra hình hài

• Kỹ sư đảm bảo công trình đứng vững

Hai vai trò này hoàn toàn khác nhau nhưng lại bổ sung cho nhau.

Sự khác nhau giữa kiến trúc sư và kỹ sư xây dựng

Một cách dễ hiểu để hình dung sự khác biệt này là so sánh với việc làm phim.

Trong một bộ phim:

• Kiến trúc sư giống như đạo diễn

• Kỹ sư xây dựng giống như đội sản xuất

Đạo diễn chịu trách nhiệm về kịch bản, góc quay và cảm xúc của bộ phim. Nhưng nếu không có đội sản xuất thực hiện thì bộ phim cũng không thể hoàn thành.

Ngược lại, nếu chỉ có đội sản xuất mà không có đạo diễn, bộ phim sẽ thiếu linh hồn.

Xây dựng tòa nhà cũng giống như vậy.

Thực tế trên thị trường xây dựng

Trên thị trường hiện nay, một thực tế khá phổ biến là:

• Những đơn vị giỏi thiết kế thường không mạnh về thi công

• Những nhà thầu thi công giỏi thường không mạnh về thiết kế

Tất nhiên vẫn có những công ty vừa thiết kế vừa xây dựng.

Tuy nhiên thường rơi vào hai trường hợp:

Trường hợp 1:
Chất lượng ở mức trung bình cho cả hai.

Trường hợp 2:
Làm rất tốt cả thiết kế lẫn xây dựng.

Nhưng với trường hợp thứ hai, chi phí thường rất cao.

Chi phí thiết kế thực ra không đáng kể

Trong nhiều năm tư vấn xây dựng tòa nhà dòng tiền, một điều mà nhiều chủ nhà thường hiểu sai là chi phí thiết kế.

Ví dụ:

Một tòa nhà đầu tư khoảng 10 tỷ đồng.

Chi phí thiết kế thường chỉ khoảng:

100 – 200 triệu đồng

Tức là khoảng 1 – 2% tổng vốn đầu tư.

Nhưng chính phần chi phí nhỏ này lại quyết định:

• Công năng tòa nhà

• Trải nghiệm người thuê

• Giá thuê

• Hiệu quả vận hành

Nói cách khác, thiết kế tốt có thể giúp tòa nhà tạo ra dòng tiền tốt trong nhiều năm.

Những hậu quả khi thiết kế không tốt

Trong quá trình tư vấn thực tế, có những tòa nhà khi bước vào sẽ tạo cảm giác rất dễ chịu.

Người thuê có thể nghĩ ngay:

“Ở đây chắc ở cũng thoải mái.”

Nhưng cũng có những tòa nhà bước vào lại tạo cảm giác ngược lại.

Một số lỗi thiết kế phổ biến như:

• Hành lang thiếu ánh sáng

• Phòng không có thông gió

• Ban công quá nhỏ

• Cầu thang dốc và hẹp

Khi đó người thuê thường chỉ có một suy nghĩ:

“Ở tạm được… nếu giá rẻ.”

Và khi khách đã có suy nghĩ đó, giá thuê gần như không thể cao được.

Tòa nhà cho thuê là tài sản khai thác dài hạn

Một điều rất nhiều chủ nhà quên mất là tòa nhà cho thuê không phải tài sản sử dụng trong vài năm.

Thông thường một tòa nhà có thể khai thác 30 – 50 năm.

Nếu thiết kế sai từ đầu, chủ nhà sẽ phải đối mặt với những vấn đề như:

• Chi phí sửa chữa liên tục

• Khó cải tạo công năng

• Khách thuê không hài lòng

Nhiều chủ nhà từng chia sẻ một câu rất thật:

“Giá mà lúc đầu thuê thiết kế cho đàng hoàng…”

Nhưng lúc đó thì công trình đã xây xong.

Những sai lầm phổ biến khi thiết kế tòa nhà cho thuê

Chọn sai đơn vị thiết kế

Không phải ai biết vẽ nhà cũng thiết kế được tòa nhà cho thuê.

Nếu chọn sai đơn vị, rất dễ xảy ra các vấn đề như:

• Hồ sơ thiết kế không đạt yêu cầu

• Hồ sơ bị trả khi xin phép xây dựng

• Hồ sơ kết cấu thiếu chính xác

Hậu quả thường là chậm tiến độ nhiều tháng.

Thiết kế theo tư duy nhà ở

Nhà phố để ở và tòa nhà cho thuê là hai bài toán hoàn toàn khác nhau.

Nhà ở thường ưu tiên:

• Không gian rộng

• Tiện nghi gia đình

Trong khi đó, tòa nhà cho thuê cần:

• Tối ưu diện tích

• Tối ưu công năng

• Tối ưu dòng tiền

Nếu áp dụng tư duy nhà ở cho tòa nhà cho thuê, công trình có thể đẹp nhưng lại không hiệu quả về kinh doanh.

Không hiểu rõ yêu cầu về PCCC

Một lỗi khác khá phổ biến là thiết kế không đáp ứng quy định về phòng cháy chữa cháy.

Một số yếu tố quan trọng thường bị bỏ sót:

• Lối thoát hiểm

• Hệ thống báo cháy

• Hệ thống chữa cháy

• Diện tích hành lang

Khi xin phép hoặc nghiệm thu, chủ nhà buộc phải sửa lại công trình, gây tốn kém rất nhiều chi phí.

Nên tách thiết kế và xây dựng hay không?

Từ góc nhìn thực tế của Nam, phương án an toàn nhất thường là:

Tách riêng hai đơn vị.

Một đơn vị thiết kế chuyên nghiệp chịu trách nhiệm:

• Thiết kế kiến trúc

• Thiết kế công năng

• Hồ sơ kỹ thuật

Một nhà thầu xây dựng chịu trách nhiệm:

• Thi công

• Chất lượng công trình

• Tiến độ xây dựng

Hai bên kiểm soát lẫn nhau, giúp hạn chế sai sót và đảm bảo chất lượng công trình.

Lời khuyên khi xây tòa nhà dòng tiền

Nếu bạn đang chuẩn bị xây tòa nhà cho thuê, hãy lưu ý ba điều sau:

Thứ nhất:
Chọn kiến trúc sư có kinh nghiệm thiết kế tòa nhà cho thuê.

Thứ hai:
Chọn nhà thầu xây dựng uy tín, có kinh nghiệm thi công nhà nhiều tầng.

Thứ ba:
Đừng tiết kiệm chi phí thiết kế.

Sai thiết kế có thể khiến bạn phải sửa chữa trong nhiều năm. Nhưng thiết kế tốt có thể giúp tòa nhà vận hành hiệu quả trong hàng chục năm.

Kết luận

Xây dựng tòa nhà dòng tiền không chỉ là xây một công trình. Đó là quá trình tạo ra một tài sản có khả năng sinh lời lâu dài.

Một quyết định tưởng nhỏ như việc tách thiết kế và xây dựng hay giao trọn gói cho nhà thầu thực tế lại ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả khai thác của tòa nhà.

Vì vậy, hãy cân nhắc kỹ ngay từ đầu để tránh những sai lầm có thể kéo dài suốt vòng đời công trình.

Xem thêm: Đừng tin miễn phí thiết kế khi xây tòa nhà cho thuê