Rất nhiều người khi bắt đầu đầu tư bất động sản dòng tiền thường nghĩ đơn giản: có đất, xây tòa nhà cho thuê, rồi mỗi tháng sẽ có thu nhập ổn định.

Nghe thì rất hợp lý.

Nhưng thực tế, không ít chủ nhà sau khi xây xong tòa nhà cho thuê mới nhận ra rằng dòng tiền không đạt như kỳ vọng. Phòng vẫn có khách, nhưng lợi nhuận lại không cao như tính toán ban đầu.

Nguyên nhân thường không nằm ở thị trường.
Mà nằm ở những câu hỏi quan trọng đã không được trả lời trước khi xây.

Nếu bạn đang chuẩn bị xây một tòa nhà dòng tiền, hãy dành thời gian trả lời 5 câu hỏi sau. Theo chân Nam khám phá thông qua bài viết này.

1. Khu vực này có thật sự có nhu cầu thuê không?

Sai lầm phổ biến của nhiều người là xây nhà trước, rồi mới đi tìm khách thuê sau.

Nhưng với bất động sản dòng tiền, nhu cầu thuê phải được xác định trước khi xây dựng.

Bạn cần tìm hiểu rõ:

• khu vực có nhiều sinh viên hay không

• có nhiều văn phòng, công ty hay không

• có khu công nghiệp gần đó không

• mức giá thuê trung bình là bao nhiêu

Nếu khu vực không có nhu cầu thuê ổn định, tòa nhà dù đẹp đến đâu cũng khó đạt tỷ lệ lấp đầy cao.

2. Phân khúc khách thuê của tòa nhà là ai?

Không phải tất cả người thuê đều giống nhau.

Một tòa nhà cho thuê có thể phục vụ nhiều phân khúc khác nhau như:

• sinh viên

• người đi làm

• chuyên gia nước ngoài

• gia đình trẻ

Mỗi nhóm khách thuê sẽ có nhu cầu rất khác về:

• diện tích phòng

• tiện nghi

• giá thuê

• vị trí

Nếu không xác định rõ phân khúc khách hàng từ đầu, thiết kế tòa nhà rất dễ bị lệch hướng và khó khai thác hiệu quả.

3. Công năng tòa nhà có được tối ưu cho việc cho thuê không?

Thiết kế tòa nhà cho thuê khác hoàn toàn với thiết kế nhà ở.

Nhà ở thường ưu tiên:

• không gian rộng

• tiện nghi gia đình

• bố trí thoải mái

Trong khi đó, tòa nhà dòng tiền cần:

• tối ưu diện tích phòng

• tối ưu công năng sử dụng

• tối ưu chi phí vận hành

Một thiết kế tốt phải đảm bảo:

• phòng đủ sáng

• thông gió tốt

• giao thông trong tòa nhà thuận tiện

Nếu công năng không hợp lý, việc khai thác sẽ kém hiệu quả.

4. Bài toán dòng tiền đã được tính đủ chưa?

Rất nhiều người khi xây tòa nhà cho thuê chỉ tính:

tiền xây dựng – tiền cho thuê = lợi nhuận.

Nhưng thực tế dòng tiền còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như:

• chi phí vận hành

• chi phí sửa chữa

• chi phí bảo trì

• thời gian trống phòng

Nếu những yếu tố này không được tính trước, dòng tiền thực tế có thể thấp hơn rất nhiều so với dự kiến.

5. Kế hoạch vận hành tòa nhà là gì?

Một tòa nhà cho thuê không phải tài sản hoàn toàn thụ động.

Để vận hành hiệu quả cần có:

• hệ thống quản lý khách thuê

• quy trình xử lý sự cố

• kế hoạch bảo trì định kỳ

Nếu không có hệ thống vận hành rõ ràng, chủ nhà sẽ phải tự xử lý hầu hết mọi việc và điều này khiến việc quản lý trở nên rất mệt mỏi.

Tòa nhà dòng tiền là tài sản khai thác dài hạn

Một tòa nhà cho thuê thường có thể khai thác 30 – 50 năm.

Điều đó có nghĩa là những quyết định trước khi xây dựng sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả của tài sản trong nhiều thập kỷ.

Nếu chuẩn bị tốt ngay từ đầu, tòa nhà có thể mang lại dòng tiền ổn định trong thời gian dài.

Ngược lại, nếu xây dựng thiếu tính toán, việc sửa chữa và cải tạo sau này có thể tốn kém rất nhiều.

Kết luận

Xây dựng một tòa nhà dòng tiền không chỉ đơn giản là xây một công trình rồi cho thuê. Đây là một bài toán tổng thể bao gồm:

• vị trí

• thiết kế

• tài chính

• vận hành

Trả lời rõ 5 câu hỏi trước khi xây sẽ giúp bạn tránh được nhiều sai lầm và tăng khả năng thành công của mô hình bất động sản dòng tiền.

Một tòa nhà được chuẩn bị đúng ngay từ đầu không chỉ giúp dễ cho thuê mà còn mang lại dòng tiền ổn định trong nhiều năm.

Xem thêm: Vì sao người thông minh chọn bất động sản dòng tiền thay vì tài sản tích lũy