Một câu chuyện khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản phải suy nghĩ
Những ngày gần đây, giới đầu tư bất động sản tại TP.HCM bàn tán khá nhiều về một câu chuyện xảy ra tại khu vực Quận 9, nay thuộc TP. Thủ Đức. Một nhà đầu tư từng rất thành công với mô hình xây nhà phố để bán được cho là đang rơi vào khủng hoảng tài chính với số tiền liên quan lên tới khoảng 1.000 tỷ đồng.
Điều khiến nhiều người bất ngờ không phải vì việc thua lỗ. Trong kinh doanh bất động sản, thắng thua luôn tồn tại. Điều khiến thị trường chú ý là trước đó mô hình kinh doanh này từng được xem là khá hiệu quả. Dự án triển khai liên tục, nhà xây xong bán được, dòng tiền quay vòng khá nhanh.
Nhưng khi thị trường bắt đầu chậm lại, những vấn đề tài chính dần xuất hiện. Từ bên ngoài nhìn vào, hệ thống vẫn hoạt động. Tuy nhiên bên trong, áp lực dòng tiền đã bắt đầu tích tụ.
Dưới góc nhìn của Nguyễn Thế Nam, đây không chỉ là câu chuyện của một cá nhân. Nó phản ánh một rủi ro rất phổ biến trong đầu tư bất động sản: sử dụng đòn bẩy tài chính lớn nhưng không chuẩn bị đủ dòng tiền dự phòng. Theo chân Nguyễn Thế Nam khám phá thông qua bài viết này.
Mô hình mua đất – xây nhà – bán lại
Nhà đầu tư trong câu chuyện này hoạt động theo mô hình khá quen thuộc trong thị trường bất động sản. Đầu tiên là tìm những lô đất riêng lẻ có vị trí tốt. Sau đó xây dựng nhà phố và bán lại cho người mua ở hoặc nhà đầu tư thứ cấp.
Đây là mô hình tạo ra giá trị thật. Khi xây dựng công trình trên đất, giá trị bất động sản tăng lên rõ rệt. Nếu kiểm soát tốt chi phí xây dựng và tiến độ bán hàng, biên lợi nhuận có thể khá hấp dẫn.
Trong giai đoạn từ năm 2020 đến 2024, thị trường bất động sản khu Đông TP.HCM phát triển mạnh. TP. Thủ Đức được thành lập. Hạ tầng giao thông mở rộng. Nhu cầu nhà ở tăng cao. Nhờ vậy nhiều dự án nhà phố xây sẵn bán khá nhanh.
Dòng tiền quay vòng tốt khiến nhiều nhà đầu tư tin rằng mô hình này có thể mở rộng.
Khi đòn bẩy tài chính bắt đầu tăng lên
Khi các dự án đầu tiên thành công, uy tín của nhà đầu tư cũng tăng lên. Lúc đó việc huy động vốn trở nên dễ dàng hơn. Người quen muốn góp vốn. Đối tác giới thiệu thêm nhà đầu tư mới.
Ban đầu chỉ là những khoản góp vốn vài tỷ đồng. Sau đó quy mô tăng dần lên vài chục tỷ.
Song song với nguồn vốn cá nhân, hệ thống dự án cũng sử dụng thêm vốn vay ngân hàng. Theo những thông tin lan truyền trong thị trường, tổng dư nợ ngân hàng của hệ thống này khoảng 258 tỷ đồng.
Trong khi đó tổng giá trị tài sản được kỳ vọng bán ra khoảng hơn 330 tỷ đồng. Điều này đồng nghĩa tỷ lệ vay trên tài sản gần 80%.
Trong đầu tư bất động sản, đây là mức đòn bẩy khá cao. Khi tỷ lệ vay lớn, hệ thống sẽ rất nhạy cảm với biến động của thị trường.
Những dấu hiệu cảnh báo đầu tiên
Các dấu hiệu bất ổn bắt đầu xuất hiện vào khoảng cuối năm 2025. Ban đầu chỉ là một số dự án chậm tiến độ bàn giao. Người mua nhà phải chờ thêm nhiều tháng mới nhận được sản phẩm.
Một số căn nhà cũng bán chậm hơn so với kế hoạch ban đầu. Điều này khiến dòng tiền quay vòng chậm lại.
Trong một số trường hợp, thị trường còn xuất hiện tình trạng một căn nhà nhận cọc từ nhiều khách khác nhau. Đây là dấu hiệu rất nguy hiểm trong kinh doanh bất động sản. Khi hệ thống phải xoay vòng tiền theo cách này, điều đó thường cho thấy dòng tiền thực sự đã gặp vấn đề.
Đồng thời, những nhà đầu tư góp vốn cũng bắt đầu gặp khó khăn khi muốn rút vốn hoặc nhận lợi nhuận đúng hạn.
Áp lực lãi vay bắt đầu tăng mạnh
Một yếu tố quan trọng khiến hệ thống rơi vào khủng hoảng là áp lực lãi vay. Phần lớn các khoản vay được thực hiện trong giai đoạn lãi suất ưu đãi. Khi đó lãi suất chỉ khoảng 6–8% mỗi năm.
Tuy nhiên sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất chuyển sang mức thả nổi khoảng 12% mỗi năm.
Nếu tính trên khoản vay khoảng 258 tỷ đồng, số tiền lãi mỗi năm sẽ vào khoảng hơn 30 tỷ đồng. Điều này tương đương gần 2,6 tỷ đồng mỗi tháng và khoảng 85 triệu đồng mỗi ngày.
Điều đó có nghĩa là mỗi ngày trôi qua, dù bán được nhà hay không, hệ thống vẫn phải trả một khoản lãi rất lớn.
Khi thị trường bán tốt, dòng tiền bán hàng có thể bù đắp phần lãi vay này. Nhưng khi thị trường chậm lại, áp lực lãi vay sẽ nhanh chóng trở thành gánh nặng.
Vì sao mô hình này có thể sụp đổ
Thực tế, mô hình mua đất – xây nhà – bán lại không phải là mô hình sai. Rất nhiều nhà đầu tư vẫn đang áp dụng và làm tốt.
Tuy nhiên mô hình này chỉ an toàn khi ba yếu tố được kiểm soát tốt.
Yếu tố đầu tiên là đòn bẩy tài chính. Nếu tỷ lệ vay quá cao, hệ thống sẽ rất nhạy cảm với biến động thị trường.
Yếu tố thứ hai là dòng tiền bán hàng. Nếu sản phẩm xây xong nhưng bán chậm, dòng tiền sẽ bị đứt gãy.
Yếu tố thứ ba là chi phí vốn. Khi lãi suất tăng đúng lúc thị trường chậm lại, áp lực tài chính sẽ tăng rất nhanh.
Khi ba yếu tố này xảy ra cùng lúc, rủi ro gần như không thể tránh khỏi.
Bài học lớn cho nhà đầu tư bất động sản
Qua câu chuyện này, Nam thấy hai sai lầm rất phổ biến.
Sai lầm thứ nhất là không có dòng tiền dự phòng. Nhiều nhà đầu tư chỉ trông chờ vào việc bán tài sản. Tuy nhiên bất động sản có chu kỳ và có thể mất nhiều thời gian mới bán được.
Sai lầm thứ hai là không dự báo trước rủi ro. Nhiều người chỉ tính kịch bản tốt nhất khi thị trường tăng trưởng. Nhưng thị trường luôn có chu kỳ.
Khi chu kỳ thay đổi, những hệ thống dùng đòn bẩy lớn sẽ gặp áp lực đầu tiên.
Góc nhìn của Nguyễn Thế Nam
Trong đầu tư bất động sản, Nam luôn nhắc một nguyên tắc quan trọng: quản trị rủi ro quan trọng hơn lợi nhuận.
Một nguyên tắc đơn giản là giữ tỷ lệ vay dưới 50% giá trị tài sản. Điều này giúp nhà đầu tư có khoảng đệm khi thị trường biến động.
Ngoài ra, trước khi đầu tư hãy tự hỏi: nếu thị trường đứng lại trong một đến hai năm, mình có đủ khả năng duy trì chi phí tài chính hay không.
Nếu câu trả lời là không, đó có thể chưa phải là khoản đầu tư phù hợp.
Kết luận
Thị trường bất động sản luôn có chu kỳ. Có những giai đoạn chúng ta nghĩ mình rất giỏi, nhưng thực ra chỉ là đang gặp đúng chu kỳ thị trường.
Khi thị trường thuận lợi, lợi nhuận có thể đến rất nhanh. Nhưng khi chu kỳ thay đổi, những hệ thống dùng đòn bẩy lớn sẽ là nơi rủi ro xuất hiện đầu tiên.
Trong đầu tư, điều quan trọng không phải là thắng lớn một lần. Điều quan trọng là đi được thật lâu trong thị trường.
Bởi vì cuối cùng, người còn ở lại lâu nhất thường mới là người đi xa nhất.
Nếu anh chị đang chuẩn bị đầu tư bất động sản hoặc muốn kiểm tra lại bài toán dòng tiền của dự án hiện tại, anh chị có thể liên hệ trực tiếp với Nguyễn Thế Nam để được tư vấn chi tiết. Một chiến lược tài chính đúng ngay từ đầu sẽ giúp nhà đầu tư đi đường dài và an toàn hơn trong thị trường.
Xem thêm: 7 Nguyên Tắc Vàng Khi Đầu Tư Bất Động Sản Tạo Dòng Tiền
